Actualización de la renta: IPC o IGC

Para actualizar una renta actualmente tenemos dos índices: El IPC (Índice de Precios de Consumo)  y el IGC (Índice de Garantía de Competividad ).

El IGC no podrá superar el 2%, ni bajar del 0%. Índice que se publica mensualmente por el INE al igual que el IPC.

Te podrás beneficiar del IGC si el IPC es negativo. Pero si el IPC sube puede perjudicarte el IGC.

Recuerda que si en el contrato no especificas nada sobre la actualización de la renta no podrás aplicar ningún aumento.

Dado que hay libertad para pactar se podría llegar al acuerdo de aplicar sólo el IPC en positivo o fijar ya un tanto por ciento fijo.

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Diferencias entre el Registro de la Propiedad y el Catastro

La función del Registro de la Propiedad es informar acerca de la realidad jurídica del inmueble proporcionando seguridad jurídica. Así pues en el caso que no coincida la titularidad prevalecerá lo que conste en el Registro de la Propiedad.

En cambio el Catastro nos es muy valiosa la información que nos da sobre su superficie, antigüedad y uso. La información que nos ofrece sobre su superficie prevalece sobre la que consta en el Registro de la Propiedad.

Si hay algún error de titularidad hay que regular la situación. En el caso de la superficie si hay un exceso (mayor o menor) de cabida dependerá del porcentaje. Para excesos entre el 5% y 10% hay que presentar un certificado o informe técnico. Si éstos son superiores al 20% una de las opciones es mediante acta notarial de presencia y notoriedad.

 

Aval Personal

EL aval personal es una garantía económica que responde no sólo por el impago del alquiler sino también por desperfectos.

Haz constar en el contrato que esta garantía perdurará hasta que no se finalice el contrato y se hayan cobrado todas las reclamaciones.

 Haz constar en el contrato que el avalista se ha leído el contrato y está de acuerdo con todas las cláusulas.

Desistimiento contrato por separación. Devolución fianza

Alquilaste un piso a una pareja. Te comunican que se separan y dejan el piso. Para evitar cualquier problema no devuelvas la fianza a uno de los dos.

1.- Solicita un documento firmado conforme uno renuncia a la fianza y acepta que se le ingrese a la otra parte

2.- Devuelve el 50% a cada uno

 

Registro de la propiedad: Nota simple o certificado literal

 

La nota simple es un documento informativo con indicaciones como el nombre del propietario, la descripción del inmueble, y si se tiene alguna carga. El certificado literal es más más amplio. Detalla toda la historia del inmueble desde sus inicios.

El coste del certificado es más alto que el de la nota simple.

Si un comprador te solicita el certificado literal, dile que con la nota simple es suficiente. Si insiste que se haga cargo de su coste.

 

El IBI

El impuesto de Bienes Inmuebles se debe pagar cada año al ayuntamiento por ser propietario de un inmueble.

En caso de vender tu propiedad, en Cataluña, el nuevo propietario tiene que hacerse cargo de pagar el IBI a partir del año siguiente. Si se vendió en junio de 2016, el nuevo propietario pagará a partir del 1 de enero de 2017.

Los notarios y registradores informan de este cambio de propietarios. No obstante es mejor llamar al ayuntamiento (010, Barcelona) y preguntar si está actualizada la base de datos.

¿Quién pinta el inmueble al finalizar el contrato?

La Ley de arrendamientos no especifica nada al respecto aunque la mayoría de tribunales entienden que supone un desgaste por uso habitual  por lo que corresponde al propietario, siempre y cuando, no haya desperfectos importantes en la pintura que van más allá de su uso habitual.

Ahora si se ha especificado en el contrato que el inquilino al terminar el contrato debe pintar entonces sí que está obligado a hacerlo.

Es aconsejable incluir en el contrato una cláusula que deje claro quién tendrá que pagar la pintura en determinados casos. Por ejemplo, se puede pactar que si el inquilino deja la vivienda antes de 1 año y vuelve a ser necesaria  pintar se hará cargo del inquilino.

¿Es necesario hacer una contrato privado antes de la compra-venta?

No es obligatorio, pero sí que es habitual.  El fin es asegurarse de que se va a realizar la operación.

El documento privado es totalmente válido y por supuesto habrá que cumplir con todos los pactos acordados.

Es importante asesorarse a la hora de formalizar este contrato. No firmes nada que no entiendas.

Control documentación

Es importante que tengamos controlada toda la documentación que se necesita para vender, y también examinarla conforme es correcta. Es habitual encontrar errores o que nos falte algún documento. Todo requiere tiempo y hemos de estar prevenidos.

Verificación de los nombres, apellido y DNI, dirección del inmueble, planta y puerta. Estos errores los podemos encontrar sobre todo en la cédula de habitabilidad, certificado energético, certificado pendiente de saldo o cero. Mirar que no hayan caducado.

Tácita reconducción

Finalizó el contrato y el inquilino sigue ocupando, 15 días después, el inmueble con tu consentimiento.

¿Qué sucede?

El contrato queda prorrogado por el mismo plazo que el plazo de la renta. Si la renta es mensual, la duración será de un mes. Si la renta es anual , la duración será anual.

Opciones:

  1. Notifica a tu inquilino la voluntad de finalizar el contrato
  2. Redacta un anexo al contrato ampliando la duración
  3. Escribe un nuevo contrato