La ineficacia de los gastos judiciales a cargo del inquilino en el contrato

Una cláusula muy habitual y que es ineficaz es imponer al inquilino que por la falta de pago de una mensualidad de la renta se impone que todos los gastos judiciales que se originen del procedimiento de desahucio irán a su cargo. Es inútil porque quién determina las costas por desahucio es el juez. Si el juez dictamina la orden de desahucio impondrá al inquilino el pago de todos los gastos que se originan incluidos los gastos de asistencia del abogado y procurador.

Determinar un plazo en el alquiler con opción a compra

Tienes un piso a la venta y un interesado te ofrece un alquiler con opción de compra. Si firmas esta opción ten en cuenta que hoy en día la duración de los alquileres es un mínimo de cinco años, si eres persona física y siete años si eres persona jurídica.

El alquiler con opción de compra es un contrato de arrendamiento de vivienda habitual con la diferencia que el inquilino tiene derecho a comprar la vivienda.

Si el inquilino al final decide no comprar, y previniendo esta decisión que te puede perjudicar, puedes  evitarla y acordar que tiene derecho a comprar la vivienda dentro del cuarto año. Si finalmente el inquilino decide no comprar te da tiempo a notificarle con cuatro meses de antelación antes de cumplir el quinto año y oponerte a la prórroga por 3 años más, con el fin de volver a  ponerla a la venta.

Tu inquilino exige su derecho de retracto

No informaste a tu inquilino que has vendido el piso o lo has vendido a un precio menor al notificado. Si en el contrato de alquiler no le hiciste renunciar al derecho de retracto puede subrogarse en la posición del comprador y tiene derecho a comprar la vivienda en las mismas condiciones. Desde el momento en el que tu inquilino se le ha notificado la consumación de esta compraventa tiene 30 días para ejercitar su derecho.

Tendrás que devolver el precio de venta, más todos los gastos que hubo de la operación como son los gastos de notaria, gestoría, registro de la propiedad, y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

La firma en el contrato

Es muy importante que se firman cada una de las hojas del contrato, e incluso en aquellas hojas imprimidas en doble cara. Así se demuestra y ratifica el contenido de todo el contrato.

La firma ayuda a probar el consentimiento, es una prueba, y es una garantía para que no se altere el contenido.

Es válido firmar únicamente en la última página, pero puedes tener problemas para exigir el contenido de aquellas hojas que no han sido firmadas.

¿Cuándo se prorroga el contrato?

Cuando terminan esos cinco o siete años del alquiler si se es persona física o persona jurídica, cualquiera de las dos partes puede decidir no continuar con el alquiler. Si nadie se opone el alquiler se prorroga por otros tres años. Estas prórrogas anuales son obligatorias para el propietario, opcionales para el inquilino.

Si alguna de las partes decidiera oponerse a continuar con el alquiler, en el caso que fueras propietario, tienes que avisar a tu inquilino con una antelación mínima de cuatro meses tu voluntad de no continuar con el contrato. El contrato prorrogado mantendrá las mismas condiciones contractuales. En el caso del inquilino de al menos dos meses. Esto se aplica a los contratos firmados a partir del 06/03/2019. Para aquellos contratos anteriores, entre 06/06/2013 y el 06/03/2019 la duración de los contratos es de tres años con una prórroga de un 1 año.

El aval personal, ¿tiene un coste?

En cumplimiento del contrato del alquiler se limitan las garantías que se pueden solicitar, un máximo de 3 mensualidades: un mes de fianza obligatoria y dos mensualidades adicionales, excepto si se realiza un contrato de mayor duración. Actualmente los contratos tienen una duración de cinco años si la propiedad es un particular, siete años si la propiedad es una empresa.

Para ampliar estas garantías hay una opción, solicitar al inquilino un aval personal. Generalmente suele ser una persona del ámbito familiar, que en el caso de que el inquilino no pudiera pagar, el avalista sería quién respondiera por esa deuda. No hay una entrega de dinero. Se refleja en el contrato la existencia de esta persona solvente que actúa como avalista.

Es una alternativa muy interesante, pero tiene un coste.  Este aval personal está sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. El tipo impositivo es del 1%.

Por ejemplo, hemos firmado un contrato de arrendamiento por 700€/mes.

  • Base imponible 700€ x 60 meses (5 años contractuales) = 42.000€

42.000 x 1% = 420€

  • Base imponible 700€ x 84 meses (7 años contractuales) = 58.800€

58.800 x 1% = 588€

Tendremos que abonar este importe, que va a cargo de la propiedad, tanto si es particular como empresa. Se tiene 30 días a depositar este dinero a la Agencia Tributaria a contar desde el día que se firmó el contrato de alquiler.

Quién tiene que firmar el contrato de alquiler

Si no firmamos bien el contrato de alquiler se podría considerar nulo.

Requisito imprescindible ser mayor de edad.

Propietarios:

-Quién firma cuando hay un dueño y un usufructuario. En este caso, el usufructuario tiene derecho a usar el piso y puede alquilarlo y hacerse suyas las rentas sin necesidad que lo autorice el propietario

-Si son varios propietarios, deberán firmarlos todos. Si bien, uno de ellos no puede asistir a la firma se requerirá la representación autorizada

– Si uno de los copropietarios, una pareja, tiene un porcentaje mayor que el otro será válida la firma del que posee la mayoría

Inquilinos:

-Si son varios inquilinos tendrán que firmar todos

-En el caso de una pareja podría firmar únicamente uno. En el caso de fallecimiento la ley permite que pueda subrogarse

Cláusulas de penalización, ¿son legales?

Las cláusulas de penalización se aplican cuando hay un incumplimiento por parte del inquilino.

Los contratos de uso distinto de vivienda son más flexibles. Cualquier pacto es válido si se acuerda por ambas partes, y por supuesto dentro de unos límites.

Los contratos de vivienda hay unos derechos y obligaciones para cada parte.

Cláusula de penalización que se emplean habitualmente es por el retraso en el pago de la renta. Si se le quiere castigar monetariamente no te excedas. Hay que aplicar la moderación, no fijemos penalizaciones desproporcionadas, ya que se considerarán nulas.

La actual Ley de Arrendamientos, en vivienda habitual, únicamente regula una penalización en el caso de desistimiento anticipado del contrato:

Artículo 11: El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Actualización Renta: Diferencias entre IPC e IGC

En el arrendamiento para actualizar la renta tenemos dos opciones:

IPC (Índice Precios de Consumo)   y el IGC Índice de Garantía de Competitividad), que publica el Instituto Nacional de Estadística.

¿Qué diferencias tiene un índice u otro?

El IGC tiene un tope máximo que es el 2%, y un mínimo que es 0% por lo que nunca será negativa esa actualización de la renta. Sólo aplicable a los contratos firmados a partir del 2015. El cálculo del IGC es más complejo. Toma como base el IPC de la eurozona de todos los países que tienen euro y luego corregido por la pérdida de la competitividad que España acumula desde 1999.  Tomaremos como referencia el último IGC publicado (se publican con retraso). Así que, si nuestro contrato se firmó en junio, aplicaremos IGC de mayo y así sucesivamente en las siguientes actualizaciones aplicaremos el mes de mayo.

El IPC es un índice que sube y baja, sin máximos, ni mínimos. La renta de los alquileres puede disminuir o aumentar dependiendo de las subidas y bajadas del cesto de la compra, y determinados servicios. Es el coste de la vida.  El IPC se actualizará coincidiendo con el mes que se firmó el alquiler. Si se firmó en junio aplicaremos el IPC de junio, y así sucesivamente.

Para conocer el cálculo tenemos que acudir a la página web del Instituto Nacional de Estadística (INE).

La nueva Ley 11/2020, 18 de septiembre, contención de las rentas en Cataluña. Parte 7

¿Qué consecuencias tiene cobrar un alquiler superior al límite establecida por la ley?

El propietario tendrá que devolver la diferencia cobrada en exceso y se aplicará el interés legal que está al 3% incrementado en 3 puntos: 6%

Además, la Ley 18/2007, del derecho de la vivienda, en el artículo 118, tiene prevista el importe de las sensaciones. Estas sanciones corresponde aplicarlas el Ayuntamiento y la Administración de la Generalitat de Catalunya.

Está clasificado en sanciones graves y leves:

  • Sanciones graves: 9.001 € a 90.000€
  • Sanciones leves: 3.000€ a 9.000 €