La nueva Ley 11/2020, 18 de septiembre, contención de las rentas en Cataluña. Parte 1

Esta ley se aplica desde el 22 de septiembre de 2020 únicamente en:

  1. Contratos de viviendas habituales
  2. Viviendas ubicadas en un mercado tenso (precios de alquiler que han aumentado y  no son accesibles a muchos ciudadanos)

En este link encontrarás los municipios en la que es aplicable esta ley https://portaldogc.gencat.cat/utilsEADOP/PDF/8236/1814214.pdf Este listado se irá actualizando.

3.Si estás redactando un nuevo contrato o estás modificándolo un contrato celebrado con posterioridad al 31 de diciembre de 1994.

¿Cómo concretamos la renta?

La renta máxima que se puede pactar en el contrato es el valor más bajo entre a) y b)

         a)   El índice de Referencia de Precios de alquiler.

La Generalitat  de Cataluña ha creado este índice que introduciendo los datos que se solicita indicará el precio por metro cuadrado del alquiler. Se tomará el índice que está marcado en rojo. No has de tener en cuenta el área inferior, ni superior.

http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/

Este índice de Referencia de Precios se puede incrementar:

  1. Si se han realizado obras de mejora ejecutadas dentro del último año, de acuerdo con lo que dicta la Ley LAU artículo 19. Obras de mejora son aquellas que le da un plus a la vivienda que se traduzca en una mejora basada en la habitabilidad, seguridad, confortabilidad y eficiencia energética. Cálculo: Capital invertido legal + 3 puntos, límite 20%. No se pueden computar las subvenciones o ayudas.
  2.  Si se cumple como mínimo 3 características específicas:
  • Ascensor
  • Aparcamiento
  • Vivienda amueblada
  • Sistema de calefacción o refrigeración
  • Zonas comunitarias de uso compartida, como jardín
  • Piscina comunitaria o equipamientos análogas
  • Servicio de conserjería
  • Vistas especiales

Si cumple 3 podrás incrementar un  5%, el índice marcado en rojo.

Si es inferior a 3 no podrás aplicar este incremento.

                  Si cumple más de 3 características este incremento quedaría igualmente al   5%.

No se puede aplicar ambas (Obras de mejora o cumplir con 3 características)

           b) La renta del último contrato, siempre y cuando, se hubiera formalizado    entre el 21/09/2015 y el 21/09/2020   

Se tomará la renta de la fecha de celebración del contrato (hay que desglosar de la renta los gastos generales y servicios) y se actualizará de acuerdo con el Índice de Garantía de Competitividad, en el periodo transcurrido entre la fecha de celebración del contrato anterior y   la fecha del nuevo contrato.  Al día de hoy la renta inicial quedaría igual.

         Cuando tengamos estos dos valores la renta máxima será el valor más bajo.

La responsabilidad del subarrendatario en los locales

En los arrendamientos para uso distinto de viviendas la ley permite subarrendar total o parcialmente el local sin necesidad expresa del arrendador, siempre y cuando, no se diga lo contrario en el contrato. Esto permite ahorrar costes al inquilino. Puede repartir el coste de la renta, de los suministros y del mantenimiento. Tú como propietario tienes derecho a aumentar la renta un 10% si es un subarriendo parcial, y un 20% si es total. Te tienen que comunicar en el plazo de un mes desde que se hubiera concretado.

Coexisten dos contratos: el inicial que firmaste con tú inquilino, y un segundo entre tú inquilino y el subarrendatario.

El subarrendatario tiene la obligación de respetar lo que pactasteis con tú inquilino. Cuando el contrato finaliza, se extingue también el contrato con el subarrendatario.

En el supuesto de impago y/o desperfectos tú se lo tienes que reclamar a tú inquilino que es con quién pactaste. Si tú inquilino no se responsabiliza podrás reclamárselo al subarrendatario simultáneamente.

El alquiler de una vivienda con una mascota

Si no quieres alquilar la vivienda con una mascota tienes todo el derecho a prohibirlo. Tendrás que incluir una cláusula de prohibición en el contrato.

Otra opción es permitir la presencia de animales aunque este derecho debe ir vinculado con la obligación de subsanar cualquier desperfecto que pudiera causar en la vivienda. La mejor opción es que el inquilino contrate un seguro de hogar para que te devuelva la vivienda en el mismo estado que la entregaste.

Si es una mascota que causa molestias continuadas a los vecinos, la ley de Arrendamientos prevé que puede ser motivo de resolución del contrato.

La limitación de los precios del alquiler

Desde hace un tiempo se quiere implantar la congelación de las rentas. Tal como está presentado traerá efectos perjudiciales.

1.- Se reducirá el mercado de viviendas en alquiler a favor hacia las ventas

2.- El mantenimiento de la vivienda se deteriorará. No se harán reformas

3.- Mayor demanda en las rentas congeladas podría dar lugar a un trato de selección discriminatoria de los candidatos

Otro inconveniente: No se puede unificar el precio de dos viviendas en un mismo edificio. Cada vivienda tiene sus propias particularidades: Altura, orientación, calidades, estado de conservación, plaza de aparcamiento… Son variables que influyen en su valor. Es imposible que la Administración pueda controlar esto.

El debate está encima de la mesa. Los expertos en esta materia están  intentando buscar una regulación que solucione el acceso de la vivienda. Habría que garantizar un equilibrio entre ambas partes.

Artículo 11 de la Ley de Arrendamientos. Desistimiento del contrato

Una vez cumplido los primeros seis meses del contrato el inquilino puede desistir avisando con una antelación mínima de 30 días. El inquilino por lo tanto queda obligado a cumplir esos seis primeros meses de contrato y también a realizar un preaviso mínimo de 30 días.  No podemos ampliar el tiempo de estas obligaciones. Si lo hacemos será considerada cláusula nula.

Al margen de esta obligación la Ley de Arrendamientos ofrece la posibilidad de pactar, hay que llegar a un acuerdo entre ambas partes, de que el inquilino te indemnice con una cantidad equivalente a UNA MENSUALIDAD de la renta en vigor POR CADA AÑO DEL CONTRATO QUE RESTE POR CUMPLIR.

LOS PERÍODOS DE TIEMPO INFERIORES AL AÑO DARÁN LUGAR A LA PARTE PROPORCIONAL DE LA INDEMNIZACIÓN.

Si firmaste un contrato de UN AÑO prorrogable hasta CINCO (si eres una persona física), y tú inquilino una vez haya  cumplido los seis primeros meses del contrato quiere dejar el piso al séptimo mes faltan por cumplir 5 meses.  La indemnización a pagar será de 416,67€.

Alquiler 1.000€/mes.

1.000€/12 = 83,33 x 5 meses = 416,67€

Si firmaste un alquiler por CINCO AÑOS  y deja el piso al séptimo mes, le falta por cumplir 4 años + 5 meses tendrá que pagarte 4.416,67€

Solicitud rebaja temporal alquiler

Puedes encontrarte que tú inquilino te pide una rebaja temporal del alquiler. Si estás de acuerdo, recuerda que lo tienes que reflejar por escrito. Un  anexo al contrato que se especifique la rebaja y la duración de ésta.

Puedes pactar que en el supuesto no cumpliera con alguna de sus obligaciones como inquilino quedará sin efecto esta rebaja temporal, y que podrás reclamar los importes rebajados.

La renta 2019 más detallada

Tendrás que ofrecer una información más precisa que años anteriores. Además de los datos identificativos del inmueble, tendrás que indicar el uso que ha tenido cada inmueble que estés alquilando y la fecha del contrato.

Detallar los gastos. Se consideran gastos por ejemplo los gastos de comunidad, seguros, reparaciones y todos aquellos que se puedan deducir.

Hacienda ha creado un anexo para que des información de tus proveedores y declarar los gastos que hayas tenido como gastos jurídicos, de reparación. El cumplimiento de este anexo es voluntario.

Prórroga extraordinaria por el COVID-19

Puede aplicarse una prórroga extraordinaria si tu arrendatario de vivienda habitual la solicita y tú la aceptas, para todos aquellos contratos que finalicen en el periodo comprendido entre el 2 de abril de 2020 y hasta los 2 meses siguientes desde la finalización del Estado de Alarma. Esta prórroga extraordinaria es de hasta 6 meses.

Otra situación que puedes encontrarte es que ya va a finalizar el contrato y entrarías en la prórroga opcional. Puedes oponerte a esta prórroga opcional de 3 años más de contrato, obligatorios para ti, opcional para el inquilino. No obstante, con esta medida si el inquilino te solicita esta prórroga extraordinaria el contrato se prorrogará por seis meses más.

En todo lo demás siguen íntegramente vigentes todas las cláusulas del contrato de arrendamiento .

 

La fianza como mecanismo de pago- Covid 19

Si eres un pequeño propietario, y tienes arrendado un local a una pyme o autónomo puedes disponer de la fianza para el pago total o parcial de alguna mensualidad de la renta, siempre y cuando, no hayas llegado a un acuerdo previo.

Se trata de un aplazamiento temporal y extraordinario para el inquilino. El inquilino deberá reponerla en un plazo de un año, a contar desde el acuerdo o antes que finalice su contrato de arrendamiento.

Solamente lo podrán solicitar aquellos inquilinos que demuestren el cese de su actividad, o aquellos que puedan acreditar la reducción de su facturación del mes anterior al que se solicita este aplazamiento, y que al menos su facturación se haya visto reducida en un 75%, en relación con la facturación media del mismo trimestre del año anterior.

Incasòl, entidad creada por la Generalitat de Catalunya, que se encarga de gestionar el depósito de las fianzas de los contratos en alquiler, pone a disposición del propietario este traspaso de la fianza.

http://incasol.gencat.cat/ca/2-serveis_i_tramits/Fiances/autonoms-i-pime-mesures-urgents/index.html

 

Cuando la vivienda no se destina exclusivamente a vivienda habitual

Si has alquilado una vivienda destinada a vivienda habitual y tú inquilino la utiliza también como despacho profesional, ¿qué consecuencias tiene para ti?

  • Pérdida del beneficio fiscal que obtienes por alquilar una vivienda habitual
  • Hacienda te reclamará el pago del IVA, el tipo impositivo actual es el 21%.

El IVA se le suma sobre el total de la renta, aunque se utilice únicamente una estancia de la vivienda como despacho profesional. Esta obligación te llevará a remitir facturas y presentar trimestralmente las declaraciones de IVA a Hacienda.

El alquiler de uso mixto está también sujeto a la retención del IRPF, actualmente es el 19%. Este importe lo tiene que ingresar el inquilino trimestralmente a Hacienda. A diferencia con el IVA, que es sobre la totalidad de la renta, el IRPF se aplica únicamente sobre la parte proporcional a la superficie que se utilice como despacho.