Categoría: Notas y consejos arrendamientos

Es un acuerdo que acoge nuevas situaciones en el contrato de alquiler. Te permite sustituir una obligación contractual por otra. Se mantiene el contrato inicial salvo aquello que se acuerda cambiar por mutuo acuerdo.

Por ejemplo, modificar la renta, la duración o cambiar una vivienda del mismo propietario porque se necesita una vivienda más grande.

La voluntad del cambio ha de expresarse de una forma clara.

La ley estipula que cuando fallece el inquilino existe la posibilidad de subrogarse. La subrogación es la sustitución de una persona por otra del contrato de arrendamiento.

¿Quién puede subrogarse a este contrato? Los familiares más directos, siempre y cuando, éstos hayan convivido con el inquilino al menos los dos últimos años al fallecimiento.

Requisitos: Si se desea continuar viviendo en la vivienda se debe informar por escrito de la defunción, en un plazo máximo de tres meses, además de acompañarlo con el certificado de defunción y probando el parentesco con el fallecido y una prueba conforme se cumplen los requisitos para subrogarse.

Salvo pacto contrario, el inquilino empieza a pagar la renta en el momento que tiene a su disposición el inmueble, es decir, con la entrega de las llaves. U otro supuesto el inquilino te avisa con 30 días de antelación para desistir del contrato. El día del aviso no coincide con el último día del mes, pasamos al mes siguiente y estará por ejemplo ocupando el inmueble 23 días. No tiene que pagar la mensualidad entera. ¿Cómo hacemos el cálculo?

Por ejemplo, está pagando un alquiler de 1.000€ mensuales. Multiplicamos esta cifra por 12 meses =12.000€, a continuación dividiremos esta cifra entre 365 días, un año natural, y nos da un coste diario de 32,88€ que multiplicaremos por esos días de ocupación, 23 días =756,16€

Habitualmente el pago de la renta es mensual, y se suele pagar los primeros cinco días de cada mes.

Uno de los derechos fundamentales que tienes como propietario es recibir el pago de la renta. Así mismo, las cantidades asimiladas a la renta que fueron pactadas en el contrato. Estos conceptos pueden ser los suministros, o impuestos como el IBI, tasas de basura… Si hay tan sólo un retraso en el pago de la renta y las cantidades asimiladas a la renta puede ser causa de resolución del contrato.

Ante la falta de pago de una mensualidad de la renta el primer paso es dialogar. Si el diálogo no fluye se tendrás que recurrir a una reclamación más formal.

Un desahucio no deja antecedentes penales, ya que es un proceso civil, y el fin es recuperar la propiedad. Sí puede ser un procedimiento penal si se entregó una documentación falsa sobre la solvencia. Esto es un engaño y se puede considerar una estafa.

Como propietario, en el caso de impago puedes ceder los datos personales a un fichero de morosos. En este supuesto se tiene que informar al inquilino y éste recibirá en el plazo de un mes la comunicación que se ha incorporado en este fichero de morosos.

Para evitar un conflicto indica que la responsabilidad del avalista se extinguirá una vez se salden todos los conceptos pendientes de pago, que responderá durante toda la duración del contrato.

Si no hay un acuerdo expreso, se considera que la responsabilidad del avalista se extiende hasta a la obligación de cinco años, si el propietario es particular, y siete años si el propietario es persona jurídica. No incluiría la prórroga voluntaria de tres años. Así que tenlo en cuenta.

En el caso de venta de la vivienda el nuevo propietario tendrá que respetar el contrato de alquiler firmado, contratos posteriores al marzo de 2019, hasta que se cumplan cinco años si el propietario es un particular o siete años si el propietario es una persona jurídica. Lo mismo ocurre en el supuesto de una ejecución hipotecaria por falta de pago.

Si se hubiera pactado un plazo superior a cinco o siete años se respetaría ese plazo, siempre y cuando, se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad con la condición que la inscripción en el Registro de la Propiedad se hiciera con anterioridad a que el arrendador no perdiera el derecho sobre la propiedad.

Durante la duración del contrato de arrendamiento, éste puede sufrir diferentes modificaciones, por ejemplo, que uno de los inquilinos se vaya y le sustituya otro.

No hemos de modificar el contrato original.

Hay que redactar un anexo conforme el inquilino se va y otro anexo conforme entra otro. Se especifica que no se modifica nada del contrato original exceptuando esa salida de un inquilino  y la entrada de uno nuevo.

Todas las partes han de firmar este anexo, tanto los inquilinos originales como los nuevos.

Previamente es necesario la autorización de la propiedad por parte del nuevo inquilino.

Esta circunstancia es bastante habitual en pisos compartidos o  también puede darse por separación.

En el caso que el propietario sea una persona jurídica, es decir, una entidad, en este caso concreto que tenga una empresa dedicada al alquiler de inmuebles los honorarios de la Agencia irán a su cargo.

Si el propietario es una persona física, es decir, el propietario de la casa, un particular. En este caso los honorarios de la Agencia van a cargo del inquilino.

Esta es una modificación que fue introducida por el Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de Marzo, que modificó el artículo 20-1 de la LAU. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.

El importe de estos honorarios suelen estar en torno a una mensualidad hasta el diez por ciento de una anualidad más impuestos.

Qué excepciones hay cuando el propietario es persona jurídica y puede repercutir los honorarios al inquilino: Alquileres de vivienda que no están sujetas a la Ley de Arrendamientos  como por ejemplo las viviendas suntuarias, contratos de temporada, oficinas y locales.