Tácita reconducción

El contrato de alquiler que firmaste se ha extinguido. El inquilino te pide un aplazamiento. Se traslada a otro piso y aún no han acabado las obras. ¿Tienes que redactar un nuevo contrato? No es necesario. El contrato queda prorrogado por el mismo plazo que el plazo de la renta, hasta que cualquiera de las partes notifique a la otra su voluntad de darlo por resuelto, esto recibe el nombre de tácita reconducción. Si el pago es mensual, el contrato se prorroga mes a mes. Si la renta ha sido pagada trimestralmente, el contrato se prorrogaría trimestralmente, si el pago fuera anual, el contrato se prorrogaría anualmente.

En el supuesto que fuera un contrato con un avalista personal ten en cuenta que su compromiso como avalista se extingue con la fecha del contrato de origen, siempre y cuando, no se hubiera previsto esta posibilidad en el contrato de arrendamiento.

Por supuesto tienes otras opciones:

  • Notificar a tú inquilino la voluntad de extinguir el contrato
  • Redactar un anexo al contrato ampliando la duración
  • Escribir un nuevo contrato

 

Cómo se calcula el IPC

El Instituto Nacional de Estadística (INE) es un organismo que entre otros servicios mide la evolución de los precios que utilizamos en nuestro día a día, llamado Índice de Precios al Consumo (IPC), y este es el índice que tomaremos para actualizar la renta.

El IPC se publica mensualmente ya que pueden existir variaciones como por ejemplo subidas o bajadas en el precio de los suministros o en la cesta de la compra…

La actualización de la renta del alquiler se aplica cada año, siempre y cuando, quede reflejado en el contrato.

Para calcular la variación anual por el IPC, si hemos firmado el contrato en noviembre de 2018 debemos compararlo con el IPC del mes de noviembre de 2019, un año natural. En este ejemplo concreto no sería válido tomar como referencia otro mes distinto al mes de noviembre.

Por ejemplo, el IPC entre noviembre de 2018 y noviembre 2019 es un 0,8%. Tú inquilino está pagando una renta de 1.000€, y aplicamos sobre esta renta el índice 0,8% = 1.008€, un incremento de la renta de 8€. El portal del INE tiene una herramienta de cálculo.

El IPC puede ser positivo a negativo. Si es negativo tienes que aplicar la reducción en el alquiler.

Cambio de titular del arrendatario

Has alquilado la vivienda a unos estudiantes o trabajadores que comparten el piso. Todos ellos aparecen como inquilinos. Ahora uno de ellos por circunstancias cambiantes va a dejar el piso aunque ya tienen a alguien que le puede sustituir.

¿Qué hacer en este caso? No tenemos que modificar el contrato, ni crear otro nuevo. Redactamos un anexo al contrato conforme uno de los inquilinos deja la vivienda y otro anexo conforme entra un nuevo inquilino que se subroga en los deberes y derechos del contrato que se firmó en su día. Todos los inquilinos y tú como propietario deben firmar este anexo.

 

La venta o pérdida de la vivienda a partir del 6 de marzo 2019

Con la última reforma de la ley de Arrendamientos (Real Decreto 7/2019) que entró en vigor el 6 de marzo de 2019, tú puedes vender la vivienda y el nuevo propietario tiene el compromiso de subrogarse en los derechos y obligaciones del contrato que firmaste. Como arrendador se tiene la obligación de respetar la duración contractual de cinco años, si eres una persona física, siete años si eres una persona jurídica.

En el supuesto de pérdida, por ejemplo, de una ejecución hipotecaria por el impago de las cuotas de la hipoteca que grava sobre la vivienda el inquilino puede continuar con el arrendamiento hasta que se cumplan cinco o siete años respectivamente.

Si se ha pactado una duración superior a cinco o siete años respectivamente únicamente continuará el alquiler por la duración pactada si se ha inscrito en el contrato en el Registro de la Propiedad y por supuesto con anterioridad de que se inicie el procedimiento de una ejecución hipotecaria.

Si el contrato de arrendamiento es anterior al 6 de marzo de 2019 se respeta la duración contractual del inquilino, siempre y cuando, esté inscrito el contrato en la Registro de la Propiedad. En el caso que no se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad el nuevo propietario puede exigir al inquilino en un plazo de 3 meses, desde la firma efectiva de la compraventa, abandonar la vivienda, o por el contrario podía decidir que continuara.

La limpieza de la portería

Actualmente la finca tiene servicio de conserjería. El conserje se va a jubilar. La comunidad de propietarios no quiere reemplazarlo, ni tampoco contratar un servicio de limpieza. Cada uno de los vecinos se ocupará por turnos de la limpieza.

Tú vas a alquilar una vivienda. Tienes que hacer constar en el contrato la obligación de la limpieza por parte de tus inquilinos. En el supuesto que no se hicieran cargo serías tú el responsable ante la comunidad de propietarios. Podrías añadir una cláusula de penalización.

 

Otra opción es repercutir en la renta el servicio de limpieza. Deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

 

La fumigación…. Quién paga

La Ley de Arrendamientos no concreta este tema, sin embargo, sí que nos muestra cuáles son las obligaciones y derechos de las partes. Una de las principales obligaciones que tienes como propietario, según consta en el artículo 21, es que debes hacerte cargo de aquellas reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea un mal uso por parte del inquilino.

En el caso de una plaga lo primero es averiguar cuál es su origen. Si el inquilino es el responsable éste tendrá que hacerse cargo. Si eres tú el responsable tendrás que hacerte cargo del coste de la fumigación. Si viene de un tercero como la vecina, o de la propia finca se puede reclamar estos daños a los responsables.

La penalización por demora

Se puede pactar una penalización en el supuesto de retraso en el pago de alquiler y/o por cada día que pasa desde la finalización del contrato sin que tú inquilino te haya devuelto la vivienda por el deber de desalojo, ya sea por resolución del contrato de arrendamiento o por la terminación del plazo de duración convenido.

Ahora bien, lo que no puedes acordar es una penalización excesiva ya que los Tribunales no la consideran válida. Si tú inquilino está pagando un alquiler de 1.000€/mes, no le puedes solicitar una penalización de 150€ diarios. Lo razonable podría ser 60€ día.