La firma en el contrato

Es muy importante que se firman cada una de las hojas del contrato, e incluso en aquellas hojas imprimidas en doble cara. Así se demuestra y ratifica el contenido de todo el contrato.

La firma ayuda a probar el consentimiento, es una prueba, y es una garantía para que no se altere el contenido.

Es válido firmar únicamente en la última página, pero puedes tener problemas para exigir el contenido de aquellas hojas que no han sido firmadas.

¿Cuándo se prorroga el contrato?

Cuando terminan esos cinco o siete años del alquiler si se es persona física o persona jurídica, cualquiera de las dos partes puede decidir no continuar con el alquiler. Si nadie se opone el alquiler se prorroga por otros tres años. Estas prórrogas anuales son obligatorias para el propietario, opcionales para el inquilino.

Si alguna de las partes decidiera oponerse a continuar con el alquiler, en el caso que fueras propietario, tienes que avisar a tu inquilino con una antelación mínima de cuatro meses tu voluntad de no continuar con el contrato. El contrato prorrogado mantendrá las mismas condiciones contractuales. En el caso del inquilino de al menos dos meses. Esto se aplica a los contratos firmados a partir del 06/03/2019. Para aquellos contratos anteriores, entre 06/06/2013 y el 06/03/2019 la duración de los contratos es de tres años con una prórroga de un 1 año.

El aval personal, ¿tiene un coste?

En cumplimiento del contrato del alquiler se limitan las garantías que se pueden solicitar, un máximo de 3 mensualidades: un mes de fianza obligatoria y dos mensualidades adicionales, excepto si se realiza un contrato de mayor duración. Actualmente los contratos tienen una duración de cinco años si la propiedad es un particular, siete años si la propiedad es una empresa.

Para ampliar estas garantías hay una opción, solicitar al inquilino un aval personal. Generalmente suele ser una persona del ámbito familiar, que en el caso de que el inquilino no pudiera pagar, el avalista sería quién respondiera por esa deuda. No hay una entrega de dinero. Se refleja en el contrato la existencia de esta persona solvente que actúa como avalista.

Es una alternativa muy interesante, pero tiene un coste.  Este aval personal está sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. El tipo impositivo es del 1%.

Por ejemplo, hemos firmado un contrato de arrendamiento por 700€/mes.

  • Base imponible 700€ x 60 meses (5 años contractuales) = 42.000€

42.000 x 1% = 420€

  • Base imponible 700€ x 84 meses (7 años contractuales) = 58.800€

58.800 x 1% = 588€

Tendremos que abonar este importe, que va a cargo de la propiedad, tanto si es particular como empresa. Se tiene 30 días a depositar este dinero a la Agencia Tributaria a contar desde el día que se firmó el contrato de alquiler.

Quién tiene que firmar el contrato de alquiler

Si no firmamos bien el contrato de alquiler se podría considerar nulo.

Requisito imprescindible ser mayor de edad.

Propietarios:

-Quién firma cuando hay un dueño y un usufructuario. En este caso, el usufructuario tiene derecho a usar el piso y puede alquilarlo y hacerse suyas las rentas sin necesidad que lo autorice el propietario

-Si son varios propietarios, deberán firmarlos todos. Si bien, uno de ellos no puede asistir a la firma se requerirá la representación autorizada

– Si uno de los copropietarios, una pareja, tiene un porcentaje mayor que el otro será válida la firma del que posee la mayoría

Inquilinos:

-Si son varios inquilinos tendrán que firmar todos

-En el caso de una pareja podría firmar únicamente uno. En el caso de fallecimiento la ley permite que pueda subrogarse

Cláusulas de penalización, ¿son legales?

Las cláusulas de penalización se aplican cuando hay un incumplimiento por parte del inquilino.

Los contratos de uso distinto de vivienda son más flexibles. Cualquier pacto es válido si se acuerda por ambas partes, y por supuesto dentro de unos límites.

Los contratos de vivienda hay unos derechos y obligaciones para cada parte.

Cláusula de penalización que se emplean habitualmente es por el retraso en el pago de la renta. Si se le quiere castigar monetariamente no te excedas. Hay que aplicar la moderación, no fijemos penalizaciones desproporcionadas, ya que se considerarán nulas.

La actual Ley de Arrendamientos, en vivienda habitual, únicamente regula una penalización en el caso de desistimiento anticipado del contrato:

Artículo 11: El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Actualización Renta: Diferencias entre IPC e IGC

En el arrendamiento para actualizar la renta tenemos dos opciones:

IPC (Índice Precios de Consumo)   y el IGC Índice de Garantía de Competitividad), que publica el Instituto Nacional de Estadística.

¿Qué diferencias tiene un índice u otro?

El IGC tiene un tope máximo que es el 2%, y un mínimo que es 0% por lo que nunca será negativa esa actualización de la renta. Sólo aplicable a los contratos firmados a partir del 2015. El cálculo del IGC es más complejo. Toma como base el IPC de la eurozona de todos los países que tienen euro y luego corregido por la pérdida de la competitividad que España acumula desde 1999.  Tomaremos como referencia el último IGC publicado (se publican con retraso). Así que, si nuestro contrato se firmó en junio, aplicaremos IGC de mayo y así sucesivamente en las siguientes actualizaciones aplicaremos el mes de mayo.

El IPC es un índice que sube y baja, sin máximos, ni mínimos. La renta de los alquileres puede disminuir o aumentar dependiendo de las subidas y bajadas del cesto de la compra, y determinados servicios. Es el coste de la vida.  El IPC se actualizará coincidiendo con el mes que se firmó el alquiler. Si se firmó en junio aplicaremos el IPC de junio, y así sucesivamente.

Para conocer el cálculo tenemos que acudir a la página web del Instituto Nacional de Estadística (INE).

La nueva Ley 11/2020, 18 de septiembre, contención de las rentas en Cataluña. Parte 7

¿Qué consecuencias tiene cobrar un alquiler superior al límite establecida por la ley?

El propietario tendrá que devolver la diferencia cobrada en exceso y se aplicará el interés legal que está al 3% incrementado en 3 puntos: 6%

Además, la Ley 18/2007, del derecho de la vivienda, en el artículo 118, tiene prevista el importe de las sensaciones. Estas sanciones corresponde aplicarlas el Ayuntamiento y la Administración de la Generalitat de Catalunya.

Está clasificado en sanciones graves y leves:

  • Sanciones graves: 9.001 € a 90.000€
  • Sanciones leves: 3.000€ a 9.000 €

La nueva ley 11/2020, 18 de septiembre, contención de las rentas en Cataluña. Parte 6

Los gastos de escalera e IBI se pueden repercutir si se acuerda con el inquilino. Estos conceptos deben presentarse desglosados, de forma diferenciada de la renta. Los gastos de escalera que hay que aplicar son aquellos gastos ordinarios que inciden directamente a la vivienda. Por ejemplo, no se puede incluir el seguro de la finca, ni tampoco los honorarios del Administrador de Fincas. Como propietario tendrás que presentar cada mes de enero la liquidación de estos gastos. Si has cobrado más tendrás que devolver la diferencia. Si es al revés no tendrás opción de recuperarlo.

El 13 de diciembre de 2020 entró en vigor un Decreto Ley 50/2020, 9 de diciembre, que limita la posibilidad de incrementar la renta con los gastos de alquiler de aquellos contratos que han sido objeto de arrendamiento dentro de los 5 años anteriores a la entrada de esta ley.

Supuestos:

– El último contrato NO se indicó la repercusión de los gastos. NO se pueden repercutir en los nuevos contratos

– Contrato que SÍ se hizo constar estos gastos a cargo del arrendatario desglosados. SÍ se pueden repercutir en los nuevos contratos

– Contratos donde SÍ se hacen constar los gastos, pero no aparecen desglosados. Habrá que tomar el importe total abonado del arrendamiento en el momento de la contratación, y restar el importe de los gastos en el momento de la contratación. El importe que resulte será la base del arrendamiento que se sumará a los gastos con fecha a la actual

La nueva ley 11/2020, 18 de septiembre, contención de las rentas en Cataluña. Parte 5

Cómo les afecta esta ley a las viviendas de obra nueva o aquellas que hayan pasado por una rehabilitación integral?

No les afecta esta ley hasta pasados 3 años desde la entrada en vigor de esta ley, es decir, hasta el 22 de septiembre de 2023.

A partir de esta fecha se tomará el índice de referencia de precios de alquiler con la diferencia que la renta pactada no puede sobrepasar el índice del área superior.

Excepciones: Si se han obtenido subvenciones se aplicará la renta según el índice del área media.

Nota: Se considera obra nueva que no haya transcurrido cinco años desde la obtención de certificado de obra final.

La nueva ley 11/2020, 18 de septiembre, contención de las rentas en Cataluña. Parte 4

Hay viviendas que aunque se encuentren en un área declarada como mercado tenso no se aplica la contención de rentas.

¿Cuáles son las excepciones?

  • Contratos suscritos anteriores al 1 de enero de 1995
  • Viviendas de protección oficial
  • Alquiler social obligatorio
  • Viviendas asistenciales
  • Aquellas viviendas con una superficie útil superior a 150m2
  • Aquellos contratos formalizados antes de la entrada en vigor, con la excepción de que si se le modifica la renta o duración pasarán a aplicarse la nueva ley de contención de rentas