La responsabilidad del avalista hasta cuánto se prolonga

Para evitar un conflicto indica que la responsabilidad del avalista se extinguirá una vez se salden todos los conceptos pendientes de pago, que responderá durante toda la duración del contrato.

Si no hay un acuerdo expreso, se considera que la responsabilidad del avalista se extiende hasta a la obligación de cinco años, si el propietario es particular, y siete años si el propietario es persona jurídica. No incluiría la prórroga voluntaria de tres años. Así que tenlo en cuenta.

Quieres comprar un piso alquilado. Qué derechos tiene el inquilino de vivienda habitual

En el caso de venta de la vivienda el nuevo propietario tendrá que respetar el contrato de alquiler firmado, contratos posteriores al marzo de 2019, hasta que se cumplan cinco años si el propietario es un particular o siete años si el propietario es una persona jurídica. Lo mismo ocurre en el supuesto de una ejecución hipotecaria por falta de pago.

Si se hubiera pactado un plazo superior a cinco o siete años se respetaría ese plazo, siempre y cuando, se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad con la condición que la inscripción en el Registro de la Propiedad se hiciera con anterioridad a que el arrendador no perdiera el derecho sobre la propiedad.

La tácita reconducción, ¿qué es esto?

La tácita reconducción nace cuando se ha terminado el contrato, y el inquilino permanece más de 15 días en la vivienda arrendada, siempre y cuando, no existan problemas de impago.

El contrato se va renovando automáticamente por el mismo plazo con la que se haya fijado el pago de la renta. Si el pago de la renta es mensual se prorroga mes a mes. Si se pactó un pago anual, se prorrogará anualmente.

Tanto el arrendador como el inquilino pueden notificar su voluntad de finalizar el contrato como máximo 15 días después de la prórroga.

En el caso que el contrato fue firmado por un avalista quedaría liberado de sus obligaciones económicas con el inquilino.

Cambio de inquilinos

Durante la duración del contrato de arrendamiento, éste puede sufrir diferentes modificaciones, por ejemplo, que uno de los inquilinos se vaya y le sustituya otro.

No hemos de modificar el contrato original.

Hay que redactar un anexo conforme el inquilino se va y otro anexo conforme entra otro. Se especifica que no se modifica nada del contrato original exceptuando esa salida de un inquilino  y la entrada de uno nuevo.

Todas las partes han de firmar este anexo, tanto los inquilinos originales como los nuevos.

Previamente es necesario la autorización de la propiedad por parte del nuevo inquilino.

Esta circunstancia es bastante habitual en pisos compartidos o  también puede darse por separación.

Los honorarios de la Agencia

En el caso que el propietario sea una persona jurídica, es decir, una entidad, en este caso concreto que tenga una empresa dedicada al alquiler de inmuebles los honorarios de la Agencia irán a su cargo.

Si el propietario es una persona física, es decir, el propietario de la casa, un particular. En este caso los honorarios de la Agencia van a cargo del inquilino.

Esta es una modificación que fue introducida por el Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de Marzo, que modificó el artículo 20-1 de la LAU. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.

El importe de estos honorarios suelen estar en torno a una mensualidad hasta el diez por ciento de una anualidad más impuestos.

Qué excepciones hay cuando el propietario es persona jurídica y puede repercutir los honorarios al inquilino: Alquileres de vivienda que no están sujetas a la Ley de Arrendamientos  como por ejemplo las viviendas suntuarias, contratos de temporada, oficinas y locales.

Obras en el caso de una discapacidad

Puede ocurrir esa necesidad después de firmar el contrato.

Como propietario no te puedes oponer.

Las condiciones son, siempre y cuando, sean obras necesarias para adaptarlas a sus necesidades como por ejemplo sustituir una bañera por una ducha. Estas obras deben hacerse siempre dentro del piso. No pueden realizarse obras que afecten a las zonas comunes, ni tampoco a la seguridad de la finca.

Una vez finalizado el contrato se tendrá que devolver la vivienda en su estado anterior.

El seguro de hogar

Está el seguro de hogar del inquilino y del propietario.

El seguro de hogar del inquilino cubre aquellos daños por un mal uso, mientras que el seguro de hogar del propietario cubre la estructura de la vivienda, que se conoce como continente, por ejemplo si se rompe una cañería. Cada uno asegura lo que le pertoca. No tiene que duplicarse.

No es obligatorio para el inquilino, aunque es importante tenerlo. También es libre de escoger la compañía de seguros que más le convenga. Los accidentes domésticos son bastantes habituales sobre todo los relacionados con el agua. Si se pone una lavadora y se deja en marcha y se aprovecha el tiempo para hacer recados puedes encontrarte con el piso inundado por un cambio de presión en el agua provocando daños en el mobiliario, pavimento y goteras al vecino de abajo. Esto es responsabilidad del inquilino, por un mal uso. Es mucho más económico pagar un seguro de hogar. Este seguro se puede ampliar para cubrir objetos personales de valor que se tengan en casa.

Recuperar la vivienda alquilada

En los contratos celebrados desde el 6 de junio de 2013 al 5 de marzo de 2019 , existe la posibilidad de recuperar la vivienda alquilada para ti o familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para tu cónyuge con una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial antes de que finalice el contrato, aunque no aparezca en el contrato. No obstante, se han de cumplir ciertos requisitos:

  • Si el contrato es de un año de duración entonces podrás notificar al inquilino, cuando termine el primer año de duración del contrato
  • Si el contrato es de tres años o más tendrás que cumplir el plazo contractual. No tendrás que cumplir la prórroga obligatoria
  • Preaviso obligatorio mínimo 2 meses

En el supuesto que hubieran transcurridos 3 meses de la extinción del contrato y no hubieses ocupado la vivienda, el inquilino puede recuperar la vivienda. El arrendatario puede reclamar un nuevo contrato de hasta 3 años de duración con las mismas condiciones que el anterior. También puede exigirte una indemnización por los gastos del desalojo hasta su recuperación.

Los contratos celebrados desde el 5 de marzo de 2019 debe constar expresamente en el contrato si se quiere recuperar la vivienda, y explicar la necesidad y la causa. Esta es la gran diferencia con respecto a los contratos desde el 6 de junio de 2013 al 5 de marzo de 2019.

 El resto de las condiciones se mantienen.

En el supuesto que hubieran transcurridos 3 meses de la extinción del contrato y no hubieses ocupado la vivienda, el inquilino puede recuperar la vivienda por un nuevo periodo de cinco años y pago de una indemnización por los gastos del desalojo….

Si realmente no existe una verdadera necesidad y la causa es porque te han ofrecido una oferta atractiva por la vivienda, pero sin inquilino,  lo mejor que puedes hacer es llegar a algún pacto con el inquilino.

La ineficacia de los gastos judiciales a cargo del inquilino en el contrato

Una cláusula muy habitual y que es ineficaz es imponer al inquilino que por la falta de pago de una mensualidad de la renta se impone que todos los gastos judiciales que se originen del procedimiento de desahucio irán a su cargo. Es inútil porque quién determina las costas por desahucio es el juez. Si el juez dictamina la orden de desahucio impondrá al inquilino el pago de todos los gastos que se originan incluidos los gastos de asistencia del abogado y procurador.

Determinar un plazo en el alquiler con opción a compra

Tienes un piso a la venta y un interesado te ofrece un alquiler con opción de compra. Si firmas esta opción ten en cuenta que hoy en día la duración de los alquileres es un mínimo de cinco años, si eres persona física y siete años si eres persona jurídica.

El alquiler con opción de compra es un contrato de arrendamiento de vivienda habitual con la diferencia que el inquilino tiene derecho a comprar la vivienda.

Si el inquilino al final decide no comprar, y previniendo esta decisión que te puede perjudicar, puedes  evitarla y acordar que tiene derecho a comprar la vivienda dentro del cuarto año. Si finalmente el inquilino decide no comprar te da tiempo a notificarle con cuatro meses de antelación antes de cumplir el quinto año y oponerte a la prórroga por 3 años más, con el fin de volver a  ponerla a la venta.