Cuerpo cierto

Está relacionado con la superficie. Es habitual, en los contratos, encontrar la cláusula que se vende por cuerpo cierto, es decir, no se tiene en cuenta los metros cuadrados, sino que se adquiere como una unidad. Esto significa que el precio es la suma de una unidad global por un precio único de su totalidad. No podrás reclamar si la superficie es menor a la que creías. Ahora bien, si te están vendiendo un terreno o inmueble con una diferencia de superficie superior al diez por ciento puedes reclamar, y solicitar la rectificación de la superficie.

Evita riesgos y solicita la autoliquidación del ITP o ISD

Al comprar un inmueble tenemos una serie de obligaciones fiscales como es el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), en el caso de adquisición por herencia.

Si no han transcurrido cinco años desde que el vendedor adquirió el inmueble requiere a éste la copia conforme se pagó correctamente.

Si no fue pagado Hacienda te lo reclamará.

 

Consultas sobre el IVA en operaciones inmobiliarias

La agencia tributaria ha puesto un servicio de asistencia virtual al que se puede acceder gratuitamente para resolver las preguntas que se tengan sobre el IVA en operaciones inmobiliaria.

Para acceder a esta herramienta: https://www2.agenciatributaria.gob.es/avaeat/AVaeat.nsf/Inicio?OpenForm&ambito=IVA

Valoraciones inmobiliarios online

Una valoración online tiene sus propias limitaciones. Los datos que se extraen son datos públicos como del Catastro. La información que brinda el Catastro es un plano de la finca, el número de plantas que tiene la finca, si es una propiedad vertical o horizontal, su uso, superficies, y antigüedad. Por lo tanto, los criterios de valoración que utilizan son muy básicos. Por ejemplo, en el Catastro no consta la superficie de los balcones o terrazas. El tasador tiene que medir siempre el inmueble. Es frecuente que no coincidan la superficie de Catastro con la real. Si hay un exceso de cabida o defecto tendrás problemas para vender tu propiedad.

En las valoraciones online tampoco se tiene en cuenta las calidades, ni los servicios cercanos.

Las ventajas de las valoraciones inmobiliarias online es la facilidad y rapidez que nos ofrece este medio. Su desventaja es que el valor que nos den es tan solo una aproximación. La desviación puede ser mucha más alta de la que anuncian, y por ello carecen de una validez legal.

 

Documentación de la compraventa de una plaza de aparcamiento

La documentación que la notaría nos va a solicitar es la siguiente:

  •  Documento Nacional de Identidad, dirección actual, y profesión.
  • Recibo de la transferencia o cheque en el caso de haber realizado una reserva. Hay que justificar el número de cuenta de dónde sale el efectivo, titular de la cuenta de donde sale y donde va la cuenta, su número de cuenta y el concepto.
  • Escritura original de la escritura de la plaza de aparcamiento
  • Últimos recibos pagados del Impuesto de Bienes Inmuebles
  • Certificado de la comunidad de propietarios conforme se está al orden del día de los pagos

Arras Penitenciales y Previsión de Financiación del Código Civil Catalán

El Código Civil Catalán según el artículo 621-8 –Arras de la Ley 3/2017 distingue claramente entre arras confirmatorias y penitenciales. Es importante saber diferenciarlas ya que sus consecuencias vendrán determinadas por su redacción.

Las arras son siempre confirmatorias, salvo que se especifique concretamente. La entrega de una cantidad de dinero por parte del comprador al vendedor se entiende como arras confirmatorias. Son aquellas que no te permiten desvincularte del contrato. Hay voluntad por ambas partes de perfeccionar la compraventa. La compraventa es obligatoria para las dos partes.

Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. No sólo es suficiente encabezar el contrato haciendo constar que es un contrato de arras penitenciales, debemos indicar expresamente que la voluntad de las partes en caso de desistir de la compraventa se pacta la pérdida de las arras entregadas o de su devolución duplicada.

Otra novedad que se incorpora Artículo 621-49.Previsión de financiación por tercero es en el caso de la necesidad de financiación, en el contrato de arras penitenciales, se puede pactar, el desistimiento del comprador por la no obtención de la financiación.  No perdería la cantidad entregada, siempre y cuando, se ha hecho constar en el contrato, y se justifica documentalmente la no concesión del préstamo. Así pues, en el contrato ha de constar el pacto expreso que el comprador solicita una financiación a un banco determinado, y especificar la negativa, dentro del plazo pactado. Esto tiene que quedar claramente definido.  Por supuesto se puede establecer un pacto en contra por el que el comprador renuncie a esta posibilidad.

También existe la opción de poder depositar ante Notario las arras pudiéndose hacer constar en el Registro de la Propiedad, con la afección de la finca en garantía de la cantidad depositada:

Para ello es necesario cumplir con una serie de condiciones:

–          Que sean arras penitenciales

–          Se pueden depositar por un plazo máximo de 6 meses

La ventaja de que quede esto reflejado es la garantía de recuperar más fácilmente el dinero, por ejemplo, en caso de fallecimiento de alguna de las partes, y garantizar la compraventa frente a terceros.

El comprador no aparece el día de la firma ante Notario

Firmaste un contrato de arras penitenciales. Te entregaron un dinero a cuenta y el resto del precio se paga el día de la firma de escritura.  Es el día de la firma ante Notario y el comprador no aparece. ¿Es un incumplimiento del contrato?, ¿el comprador pierde el dinero entregado?, ¿ qué hacer en esta situación?

Un incumplimiento de contrato de arras queda condicionado por la imposibilidad de no poder realizarse la compraventa.

Si el comprador no aparece está incumpliendo en parte el contrato de arras. Hay que requerir el cumplimiento al comprador mediante un burofax. Es un aviso imprescindible para dar por nulo el contrato incluyendo las advertencias legales.