Categoría: Notas y consejos compra-ventas

Se identifica a ambas partes.

Descripción de la vivienda.

Se comprueba si la vivienda tiene cargas, prohibiciones o cualquier limitación: Hipoteca, cancelación registral de la hipoteca, IBI, libre de arrendatarios…

Certificado de Aptitud, en relación con el Informe de la Inspección Técnica de Edificios.

Conforme la vivienda cuenta con la cédula de habitabilidad y el certificado energético vigente.

Se señala el precio de venta, y la forma de pago al igual se comprobará las cantidades entregadas y la forma en que se hicieron esos pagos.

Información de las obligaciones fiscales.

Es el último paso de la compraventa. El fin de ello es que esta operación te garantiza seguridad jurídica. No es obligatorio comprar un inmueble en escritura pública, pero es aconsejable.

La compraventa  no queda sujeta a la obtención de la financiación en el contrato de arras, según artículo 621.49 del libro VI del Código Civil de Cataluña. La parte vendedora no deberá devolver a la parte compradora la cantidad entregada. Como parte vendedora si estás de acuerdo con esta cláusula  haz constar  que es necesario que se te haga entrega de un documento oficial del banco del motivo de la no obtención de la hipoteca por parte del comprador, que la causa no sea por negligencia, y pon un plazo en el que el comprador te comunique la negativa de la hipoteca.

Como vendedor si no estás de acuerdo haz constar que la compraventa no queda sujeta a la obtención de financiación según el artículo 621.49 del libro VI del Código Civil de Cataluña. Cuando se firman unas arras se pierde el dinero entregado a cuenta, por incumplimiento de contrato.

Si reinviertes en la compra de una nueva vivienda habitual estarás exento de pagar el IRPF si cumples con las condiciones.

-Las dos viviendas deben tener la condición de vivienda habitual. Hacienda entiende que una vivienda habitual es aquella en la que eres propietario y vives de una forma permanente y continuada como mínimo tres años.

– Una vez has vendido tu vivienda tienes un plazo de dos años para comprar la nueva vivienda.

El IRPF es un impuesto que se aplica sobre los ingresos que has recibido como los ingresos de trabajo, en este caso, una compra de una vivienda. El cálculo del IRPF es  la diferencia entre el valor de venta y el valor de compra.

Al precio de la venta le restas los honorarios de agencia, y el pago de impuesto como es la plusvalía municipal.

Sumas al precio de compra los impuestos, si los compraste con IVA o ITP, los gastos que pagaste al notario, la gestoría y el registro de la propiedad, y otros casos como gastos de  hipoteca, tasación.. si los hubiera.

La diferencia que te dé es la ganancia patrimonial que has obtenido. Una vez obtenida esa ganancia se le aplica el porcentaje del impuesto, que funciona por tramos. Si reinviertes todo el dinero de la ganancia estarás exenta. Si solo reinviertes una parte se aplicará la proporción del porcentaje invertido.

Esta ganancia que se obtiene se paga cuando hacemos la Declaración de la Renta.

Conocer la antigüedad del edificio y su estado es muy importante. No vale lo mismo una vivienda en buen estado en un edificio con un mal mantenimiento, que una vivienda en buen estado en un edificio con buen mantenimiento. La antigüedad es uno de los factores que influyen en el valor de tasación.

En la actualidad es obligatorio tener la Inspección Técnica del Edificio (ITE) en edificios con más de 45 años.  Es una revisión del estado del edificio para cumplir con  el deber de conservación y mantenimiento. En un informe se recogen las deficiencias para posteriormente ser subsanadas. Esto nos permite conocer el estado real del edificio, y ayuda a revalorizar el edificio.

Para conocer la antigüedad del edificio puedes acceder a la página del Catastro con solo saber la dirección exacta.

La Ley 11/2021 de 9  julio, medidas de prevención y contra el fraude fiscal entró en vigor el 1 de enero de 2022.

Anteriormente al año 2022,  la base del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se fijaba en función del valor escriturado de la compraventa.

Ahora hay dos valores a tener en cuenta:

• Valor de referencia
• Valor escriturado de la compraventa

El valor de referencia lo determina el catastro. Se basa en  datos de compraventas reales realizadas en zonas delimitadas teniendo en cuenta la  renta per cápita, calidades constructivas y superficie de esa zona concreta.  = Precio €/m2 medio y genérico. Cada inmueble le corresponderá su valor de referencia.

Estos valores se irán actualizando anualmente.  El valor de referencia lo podrás encontrar  www.sedecatastro.gob.es/

No confundir con el valor catastral. El valor catastral se utiliza para calcular la Plusvalía Municipal.

El valor de referencia afecta únicamente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, y el Impuesto de Patrimonio.

La normativa establece que el valor de referencia no puede superar el valor del mercado, para lo que se aplica un coeficiente de minoración del 0,9 % incluido en el valor de referencia.

Entre el Valor de referencia y el valor escriturado de la compraventa se tomará el valor más alto.

Por ejemplo, compras un piso por 80.000€. El valor de referencia ofrecido por el catastro es 100.000€

ITP en Cataluña:

Valor referencia 100.000€ x 10% ITP = 10.000€ a pagar

Valor escriturado de la compraventa, 10% ITP: 8.000€

Entre el Valor de Referencia y el valor escriturado de la compraventa se tomará el de mayor valor.

Si tributas por debajo del valor de referencia que tiene fijado tu inmueble estarás incumpliendo la ley.

Ejemplo de los cálculos:

MÉTODO OBJETIVO

Datos vivienda en Barcelona:

Comprada en 2016: 310.000€

• Vendida en 2021: 350.000€

• Hay un beneficio de 40.000€

• Tiempo transcurrido: 5 años

• Valor catastral total: 100.000€

• Valor del suelo: 60.000€

• Coeficiente 0,17 (ver tabla El nuevo cálculo de la Plusvalía Municipal. Parte II)

• Gravamen Municipal de Barcelona: 30%

El cálculo para obtener el Método objetivo es:

Base Imponible =  el valor del suelo del inmueble x coeficientes

Plusvalía a pagar = Base Imponible x gravamen Municipal

Base Imponible = 60.000  x 0,17 = 10.200€

Plusvalía a pagar = 10.200€ x 30% (Barcelona) = 3.060€

MÉTODO REAL

Base Imponible = Beneficio obtenido x la proporción que representa el valor del suelo respecto al valor del catastro

Plusvalía a pagar = Base Imponible x gravamen Municipal

• Base Imponible: 40.000 x 60% = 24.000€

• Plusvalía a pagar: 24.000€ x 30% 8Barcelona) = 7.200€

COMPARATIVA ENTRE LOS DOS VALORES

1. Método objetivo=  3.060€
2. Método Real = 7.200€

En este caso puedes optar por el Método objetivo.

En otro ejemplo podría ser más beneficioso optar por el Método Real.

Para saber cuánto hemos de pagar necesitamos conocer los siguientes datos:

• Valor del suelo es el valor del terreno antes de su edificación.
• Valor del catastro es la suma del valor del suelo + el valor de la edificación. En el recibo del IBI aparece este valor

Accediendo a la Sede electrónica del Catastro pueden facilitarte los diferente puntos de información para obtener esta información, exclusivamente para los titulares catastrales.

• Calcular la proporción que representa el valor del suelo respecto al valor del catastro.
• Conocer el gravamen que aplica el Ayuntamiento. Cada Ayuntamiento es distinto, determinado por la ordenanza municipal
• Fecha de adquisición y venta del inmueble. Años transcurridos. Se tomarán años completos.
• Valor de compra y valor de venta
• Beneficio obtenido
• Coeficiente a aplicar

Periodo	Coeficiente
Inferior a 1 año	0,14
1 año	0,13
2 años	0,15
3 años	0,16
4 años	0,17
5 años	0,17
6 años	0,16
7 años	0,12
8 años	0,10
9 años	0,09
10 años	0,08
11 años	0,08
12 años	0,08
13 años	0,08
14 años	0,10
15 años	0,12
16 años	0,16
17 años	0,20
18 años	0,26
19 años	0,36
Igual o superior a 20 años	0,45

Con el fin de penalizar las operaciones con fines especulativos parten de coeficientes más altos. Los coeficientes más bajos coinciden con los años de la crisis del mercado inmobiliario.

El 10 de noviembre de 2021 entró en vigor las nuevas reglas para el pago de la plusvalía. Impuesto local de los ayuntamientos que grava la diferencia del valor catastral del suelo desde el momento de la compra hasta el momento de la venta. Paga este impuesto aquel que vende, dona o hereda un inmueble.

Novedades:

• Se sustituyen los porcentajes anuales por coeficientes en función de los años transcurridos
• Estos coeficientes se actualizarán anualmente. Evolucionarán según escenario del mercado inmobiliario
• Se pagará la plusvalía municipal de aquellas operaciones con menos de un año. Penalización por considerar que tienen un carácter especulativo
• Si no hay beneficio no se paga el impuesto
• Hay dos fórmulas y podrás acogerte a la que más te beneficie: Método objetivo y Método Real

Es muy habitual que cuando varias agencias llevan un mismo piso existan diferencias equivocadas en los anuncios publicados: superficies distintas, número diferente de habitaciones, precios diferentes… etc. Esto da realmente una muy mala imagen.

Otro punto importante es que cuando varias agencias comercializan tu piso tienes que hacer de coordinador para que no se solapen las visitas. El futuro interesado si se encuentra que ha llegado a la hora agendada y hay alguien haciendo una visita es entrar ya con mal pie.

Con un contrato de exclusividad esto no ocurre, pero existe la obligación de la permanencia. Recuerda que es por un tiempo determinado. Ojo que si no se avisa antes de que acabe el plazo se suele prorrogar. Se firman por periodos que oscilan entre los 3 meses y 6 meses.

Tienes un solo interlocutor.

El incumplimiento del este contrato te puede salir caro. No puedes vender a un amigo o familiar.

Normalmente los honorarios que se solicitan son algo mayores que los habituales.

En la ciudad es complicado ya que implica un cierto riesgo,  dependiendo en qué planta se encuentre la terraza, si está cubierta o no…

Tanto en la Ley de la Propiedad Horizontal como en la Ley de Arrendamientos urbanos exponen que no se pueden realizar actividades molestas o peligrosas.

Hay que tener en cuenta otro factor de las barbacoas, que es el humo. El humo y los olores pueden causar molestias a los vecinos  y estos están en su derecho de iniciar cualquier acción para que no vuelvas a hacer una barbacoa.