El nuevo cálculo de la Plusvalía Municipal. Parte I

El 10 de noviembre de 2021 entró en vigor las nuevas reglas para el pago de la plusvalía. Impuesto local de los ayuntamientos que grava la diferencia del valor catastral del suelo desde el momento de la compra hasta el momento de la venta. Paga este impuesto aquel que vende, dona o hereda un inmueble.

Novedades:

  • Se sustituyen los porcentajes anuales por coeficientes en función de los años transcurridos
  • Estos coeficientes se actualizarán anualmente. Evolucionarán según escenario del mercado inmobiliario
  • Se pagará la plusvalía municipal de aquellas operaciones con menos de un año. Penalización por considerar que tienen un carácter especulativo
  • Si no hay beneficio no se paga el impuesto
  • Hay dos fórmulas y podrás acogerte a la que más te beneficie: Método objetivo y Método Real

Ventajas y desventajas de la exclusividad

Es muy habitual que cuando varias agencias llevan un mismo piso existan diferencias equivocadas en los anuncios publicados: superficies distintas, número diferente de habitaciones, precios diferentes… etc. Esto da realmente una muy mala imagen.

Otro punto importante es que cuando varias agencias comercializan tu piso tienes que hacer de coordinador para que no se solapen las visitas. El futuro interesado si se encuentra que ha llegado a la hora agendada y hay alguien haciendo una visita es entrar ya con mal pie.

Con un contrato de exclusividad esto no ocurre, pero existe la obligación de la permanencia. Recuerda que es por un tiempo determinado. Ojo que si no se avisa antes de que acabe el plazo se suele prorrogar. Se firman por periodos que oscilan entre los 3 meses y 6 meses.

Tienes un solo interlocutor.

El incumplimiento del este contrato te puede salir caro. No puedes vender a un amigo o familiar.

Normalmente los honorarios que se solicitan son algo mayores que los habituales.

¿Puedes hacer tú o tu inquilino barbacoas?

En la ciudad es complicado ya que implica un cierto riesgo,  dependiendo en qué planta se encuentre la terraza, si está cubierta o no…

Tanto en la Ley de la Propiedad Horizontal como en la Ley de Arrendamientos urbanos exponen que no se pueden realizar actividades molestas o peligrosas.

Hay que tener en cuenta otro factor de las barbacoas, que es el humo. El humo y los olores pueden causar molestias a los vecinos  y estos están en su derecho de iniciar cualquier acción para que no vuelvas a hacer una barbacoa.

Qué es esto de la inmatriculación

Vas a comprar un piso y resulta que no está inscrito en el Registro de la Propiedad. No es habitual, aunque puedes encontrártelo. La misión del Registro de la Propiedad es informar acerca de la realidad del inmueble con el fin de proporcionar seguridad jurídica. No es obligatorio tener el inmueble inscrito, aunque es de lo más recomendable.

Se le llama inmatriculación a aquellos inmuebles que se inscriben por primera vez en el Registro de la Propiedad.

Para la inmatriculación se hace ante notario en el lugar donde se ubica el inmueble a inscribir. Hay que aportar toda aquella documentación que se ajuste a la realidad física y jurídica del inmueble.  Todas esas dudas que se tienen tendrán que estar reflejadas por escrito como los datos de los titulares, qué tipo de inmueble se trata, descripción de su realidad física, datos de las fincas colindantes, cargas…Un documento con todos los detalles relevantes.  El Notario posteriormente lo remite al  Registro de la Propiedad.

Variedad de pactos

Se puede pactar y adoptar variadas combinaciones de pactos en los contratos de compraventa si las necesidades entre ambas partes coinciden. Todo ello se puede hacer, pero implica sus riesgos. Asesórate primero para minimizar cualquier riesgo.

Por ejemplo, la constitución de posesión permite que el vendedor permanezca en posesión y uso de la vivienda vendida temporalmente. El motivo de esta situación puede ser por circunstancias especiales como puede ser un cambio en la calificación urbanística. O porque el vendedor está a la espera de la entrega de su nueva casa.

Puede ocurrir lo contrario. El comprador no dispone de la totalidad del dinero y se pacta la compraventa del inmueble con un pago aplazado. En este caso el comprador es quién  se le hace entrega de las llaves y puede disponer del inmueble.

Diferencia entre propiedad y posesión. Perfección y consumación

Propiedad es un derecho completo, puedes disfrutar y disponer de ese inmueble. Posesión  es el disfrute de un inmueble que no es tuyo.

Cuando se habla de perfeccionar  se refiere al acto de realizar el contrato de compraventa entre el comprador y el vendedor, que se obliga a la entrega del inmueble y demás pactos. Mientras que la consumación es cuando el vendedor entrega el inmueble y el comprador el precio.

Deudas de suministros, una vez comprado el piso

Puedes solicitar una foto de las lecturas del mismo día de la firma de la compraventa, y entrega de los últimas facturas y recibos de los suministros. Conociendo la lectura sabremos que tiene que pagar una parte y la otra.  También es importante el Boletín de Instalación Eléctrica. Si has comprobado que la instalación tiene unos años, solicítalo. El Boletín de Instalación Eléctrica es un documento que certifica que la instalación cumple los requisitos y es apta. Tiene una vigencia de 20 años.

Precio y Valor

Hemos de distinguir la diferencia entre precio y valor.

El precio es la cantidad de dinero que un comprador está dispuesto a dar y el vendedor a recibir.

El valor corresponde a un precio probable. El valor refleja las condiciones generales del mercado, y es el precio más probable en que se vendería.

¿Cuál es el precio razonable?

Una fórmula para calcularlo es en función del rendimiento que se pudiera obtener alquilándolo. Los precios de venta o de alquiler deben ir relacionados. Analizar el mercado, es imprescindible.

Arras e hipoteca

En el momento de firmar el contrato de arras tenemos que ¿tener la hipoteca solicitada?

Si estamos buscando comprar una vivienda es muy recomendable tener ya algún contacto con un banco de tu confianza.  Al tratarse de una operación tan importante es fundamental disponer de toda la información para conocer las características básicas de una hipoteca por diferentes entidades bancarias, y saber cuánto es lo máximo que podemos pagar. Se aconseja que este endeudamiento no sea superior al 35% de tus ingresos netos.

Qué se puede o no se puede negociar en un contrato de arras

No todo es negociable en un contrato de arras. Hay cláusulas que no se pueden negociar ya que las dicta la ley.

Innegociable

  • La venta se entregará sin ningún tipo de cargas y gravámenes, ni ocupantes o arrendatarios, y estando al corriente de pago de todos los impuestos, arbitrios municipales y gastos comunitarios
  • Entrega de la cédula de habitabilidad y certificado energético
  • El pago por parte del vendedor de la plusvalía municipal
  • El pago por parte del comprador del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

Negociable

  • El precio del inmueble
  • Forma de pago
  • El plazo
  • Si se incluye mobiliario y/o electrodomésticos

Otras más peliagudas

  • El artículo 1455 del Código Civil establece que el gasto de otorgamiento de escrituras debe pagarlo el vendedor, mientras que las escrituras posteriores las tendrá que pagar el comprador, salvo, que se pacte lo contrario
  • Impuesto de Bienes Inmuebles. El nuevo propietario tiene que hacerse cargo de pagar el IBI a partir del año siguiente. Si se vendió en marzo de 2021, el nuevo propietario pagará a partir de enero de 2022.

Hay alguna sentencia del Tribunal Supremo que dice que la cuantía del IBI debe repartirse proporcionalmente entre el comprador y el vendedor.