Arras e hipoteca

En el momento de firmar el contrato de arras tenemos que ¿tener la hipoteca solicitada?

Si estamos buscando comprar una vivienda es muy recomendable tener ya algún contacto con un banco de tu confianza.  Al tratarse de una operación tan importante es fundamental disponer de toda la información para conocer las características básicas de una hipoteca por diferentes entidades bancarias, y saber cuánto es lo máximo que podemos pagar. Se aconseja que este endeudamiento no sea superior al 35% de tus ingresos netos.

Qué se puede o no se puede negociar en un contrato de arras

No todo es negociable en un contrato de arras. Hay cláusulas que no se pueden negociar ya que las dicta la ley.

Innegociable

  • La venta se entregará sin ningún tipo de cargas y gravámenes, ni ocupantes o arrendatarios, y estando al corriente de pago de todos los impuestos, arbitrios municipales y gastos comunitarios
  • Entrega de la cédula de habitabilidad y certificado energético
  • El pago por parte del vendedor de la plusvalía municipal
  • El pago por parte del comprador del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

Negociable

  • El precio del inmueble
  • Forma de pago
  • El plazo
  • Si se incluye mobiliario y/o electrodomésticos

Otras más peliagudas

  • El artículo 1455 del Código Civil establece que el gasto de otorgamiento de escrituras debe pagarlo el vendedor, mientras que las escrituras posteriores las tendrá que pagar el comprador, salvo, que se pacte lo contrario
  • Impuesto de Bienes Inmuebles. El nuevo propietario tiene que hacerse cargo de pagar el IBI a partir del año siguiente. Si se vendió en marzo de 2021, el nuevo propietario pagará a partir de enero de 2022.

Hay alguna sentencia del Tribunal Supremo que dice que la cuantía del IBI debe repartirse proporcionalmente entre el comprador y el vendedor.

Cuánto tiempo se ha de conservar la escritura de un inmueble

La escritura de compra la tendrás que conservarla toda tu vida o hasta cuando vendas la propiedad.

Si vendes el inmueble tendrás que conservarla al menos los cuatro años siguientes, es decir, cuatro años como mínimo. Hacienda te la podrá solicitar para comprobar las ganancias o pérdidas de la venta.

Cuánto pagaré por hipotecarme

Cuáles son los conceptos más importantes:

  • Importe del préstamo
  • Importe del capital amortizado
  • Duración de la hipoteca
  • Intereses

Los bancos utilizan varios sistemas. El sistema más utilizado es el francés. Este sistema consiste en cuotas constantes durante toda la vida del préstamo, sin imprevistos. Estas cuotas incluyen el capital y los intereses (el tipo de interés es fijo). La variación que hay está en la proporción de los intereses y el capital pendiente de amortizar. Los primeros periodos se pagan sobre todo intereses y a medida que pase el tiempo van decreciendo, mientras que el capital actúa a la inversa, de menos a más.

Por ejemplo, solicitamos un prestamos de 180.000€ a 20 años y a un tipo de interés al 2%.  Las cuotas mensuales serían de 910,59€, los intereses 300€ en este primer pago, y 610,59€ correspondería al capital prestado. Si nos vamos al año 15, 180 meses después, los intereses a pagar han decrecido a 87,96, mientras que el capital prestado ha crecido a 822,63€ siendo la cuota mensual la misma de 910,59€.

Firma como Mandatario Verbal

Es aquella persona que actúa en representación de un tercero,  pero sin acreditar el poder del representado.

El contrato firmado por un mandatario verbal es válido pero posteriormente el representado manifestará su voluntad de ratificar que está conforme con lo que el mandatario verbal firmó en su nombre. Es una práctica habitual, sucede cuando se está indispuesto, horarios laborables incompatibles, distancia geográfica…

Las partes de un contrato de arras o por ejemplo la firma de un contrato de alquiler deben quedar perfectamente identificadas. En el caso de una persona física (o quién le represente)  habrá que indicar el nombre, DNI/NIE, si es mayor de edad, nacionalidad y domicilio. En el caso de personas jurídicas tendrás que indicar el nombre de la sociedad, CIF, domicilio y la persona que lo representa, con su DNI/NIE y qué funciones ejerce dentro de la empresa por ejemplo de administrador según escritura otorgada.

La ratificación no representa una autorización con plazo indeterminado. Para cualquier otra firma  se requerirá otra ratificación.

Fórmulas diferentes para comprar una vivienda

Estas fórmulas solamente se recogen en la Ley Catalana desde el año 2015. Con estas figuras lo que se busca es que el ciudadano no tenga la necesidad de desembolsar una gran cantidad de dinero, que no se dé un sobreendeudamiento. También al acceso de una vivienda más flexible que se adapte a las nuevas necesidades de hoy en día. Por todo ello la Ley Catalana nos ofrece dos formas:

  1. La propiedad compartida
  2. La propiedad temporal

La Propiedad compartida: Es una compraventa por etapas. Se realiza una cuota inicial y luego el resto del pago es escalonado. Estas cuotas sucesivas nunca podrán serán inferiores al 10% del valor del inmueble. Este proceso no se puede alargar más de 30 años. Puedes ser propietario sin necesidad de solicitar una hipoteca. También los impuestos que grava la compraventa se van pagando en función de las cuotas que se vayan abonando.  Esta figura es similar al arrendamiento con opción a compra.

Propiedad temporal: Esta otra forma de adquisición está limitado por un determinado plazo.  Te convertirás en propietario durante un mínimo de 10 años a un máximo de 99 años, una vez cumplido el plazo determinado la vivienda se devolverá a su propietario anterior o a sus herederos. Como propietario temporal tienes los mismos derechos que cualquier propietario, puedes vender o alquilar, aunque siempre sujeta a esas condiciones: devolución de la vivienda al anterior titular y en un determinado plazo. En el caso que se devuelva la propiedad con deterioros en un 50% o más de su valor por un mal uso el propietario sucesor puede exigir la reparación o construcción.  

En esta forma de adquisición el valor de la vivienda es más económico, y el vendedor recibe todo el dinero.

Consideración de obra nueva

Se considera obra nueva cuando un inmueble se entrega por primera vez.

Se deja de considerar obra nueva cuando se hubiera utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a 2 años por personas distintas de los que lo compraron.

Sin embargo, sigue considerándose obra nueva si el inmueble alquilado durante dos años o más lo compraran los propios arrendatarios.

Obra nueva no es sólo una nueva construcción, también tiene consideración de obra nueva la rehabilitación integral de un edificio existente.

Las obras nuevas tributan con el IVA ,Impuesto sobre el Valor Añadido, en vivienda es un 10%,  mientras que las segundas transmisiones y ulteriores entregas consideradas viviendas de segunda mano o viviendas usadas tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP, en Cataluña actualmente es un 10%.

¿Qué se valora de una vivienda?

Los tasadores los parámetros que utilizan para valorar una vivienda es la localización, antigüedad del edificio, ascensor, superficie, nº de dormitorios, nº de baños, calidades, conservación = características.

Y nosotros, ¿cómo usuarios? La localización es un factor importante. Si vivimos en una ciudad nos puede interesar que esté próximo al centro de trabajo, o porque es nuestro barrio, o por la disponibilidad de tener todos los servicios.

En cuanto a la vivienda el objetivo es vivir cómodamente y saludablemente. Además de la búsqueda del bienestar ha de ser una vivienda eficiente. No nos miramos mucho los certificados energéticos, y éstos nos indican el gasto que tiene sus instalaciones, y cómo optimizar este gasto.

No sólo hay un prototipo de vivienda, ya que en una vivienda puede haber un miembro, dos o más. Por lo tanto la superficie se adaptará a los diferentes escenarios. De este confinamiento hemos aprendido que nuestra vivienda es muy importante, y que a partir de aquí tengamos en cuenta otros aspectos. Como, por ejemplo, una zona sociable más amplia, espacio para compartir. Dormitorios que sean espacios para refugiarnos, o trabajar. Una salida al exterior, si es posible, también es de agradecer.

El valor de nuestras viviendas reside en nuestro bienestar y un coste eficiente.

Diferencia entre Tasación y Valoración de un inmueble

La función de ambas es dar un valor a un inmueble, pero con diferencias.

La tasación es un informe oficial que se rige por unas normas. Establece una serie de principios:

Principio de anticipación: “El valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro” Un inmueble que genera rentas se valorara de acuerdo con el adecuado método: “Capitalización rentas”. También se puede valorar con este método si por ejemplo no tenemos suficientes testigos de inmuebles en venta, pero sí de viviendas en alquiler.

Principio de finalidad: La finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración.

Principio de mayor y mejor uso: El inmueble puede tener diferentes usos, se tomará el que tenga más posibilidades económicamente, siempre y cuando, cumpla la normativa legal.

Principio de probabilidad: Se escogerá la elección que sea más probable.

Principio de proporcionalidad: Se tendrá en cuenta su uso, y la particularidad del mercado.

Principio de prudencia: Se elegirá el valor menor.

Principio de sustitución: Se escogerá inmuebles de características similares.

Principio de temporalidad:  Un inmueble es variable a lo largo del tiempo

Principio de transparencia: Se presentará un informe detallando la información, y de dónde procede.

Principio de valor residual: El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores. Un inmueble va perdiendo su valor con el paso de los años, pero éste varía en función si es rehabilitado.

Las valoraciones es una estimación del precio, tienen un carácter orientativo.

El resultado de la tasación será su valor.

Puede utilizar un método u otro, todo dependerá para que lo necesites. Si necesitas una hipoteca, o un abogado te solicita un valor del inmueble necesitarás una tasación, si sólo quieres saber cuánto vale el inmueble haz una valoración.

 

El plazo fijado para la compraventa coincide con el confinamiento

En el contrato de arras acordasteis que la compraventa se formalizaría el 23 de este mes de abril, aún en Estado de Alarma por el COVID-19.

El Estado de Alarma limita nuestra libre circulación y hemos de evitar el contacto personal.

¿Qué hacemos?

No hay nada escrito ya que esta situación es excepcional. Hemos de llegar a un entendimiento. Lo primero sería llamar al Notario. ¡Atención! El Notario sólo realiza actuaciones de urgencia. Será éste quién valore si es urgente o no. Si considera que se puede aplazar, ponte en contacto con la otra parte y acuerda un aplazamiento.

Es muy recomendable que conste por escrito quedando claro que se ha consentido por ambas partes, y una vez finalice este confinamiento se podrá fijar un nuevo día y hora.