Fórmulas diferentes para comprar una vivienda

Estas fórmulas solamente se recogen en la Ley Catalana desde el año 2015. Con estas figuras lo que se busca es que el ciudadano no tenga la necesidad de desembolsar una gran cantidad de dinero, que no se dé un sobreendeudamiento. También al acceso de una vivienda más flexible que se adapte a las nuevas necesidades de hoy en día. Por todo ello la Ley Catalana nos ofrece dos formas:

  1. La propiedad compartida
  2. La propiedad temporal

La Propiedad compartida: Es una compraventa por etapas. Se realiza una cuota inicial y luego el resto del pago es escalonado. Estas cuotas sucesivas nunca podrán serán inferiores al 10% del valor del inmueble. Este proceso no se puede alargar más de 30 años. Puedes ser propietario sin necesidad de solicitar una hipoteca. También los impuestos que grava la compraventa se van pagando en función de las cuotas que se vayan abonando.  Esta figura es similar al arrendamiento con opción a compra.

Propiedad temporal: Esta otra forma de adquisición está limitado por un determinado plazo.  Te convertirás en propietario durante un mínimo de 10 años a un máximo de 99 años, una vez cumplido el plazo determinado la vivienda se devolverá a su propietario anterior o a sus herederos. Como propietario temporal tienes los mismos derechos que cualquier propietario, puedes vender o alquilar, aunque siempre sujeta a esas condiciones: devolución de la vivienda al anterior titular y en un determinado plazo. En el caso que se devuelva la propiedad con deterioros en un 50% o más de su valor por un mal uso el propietario sucesor puede exigir la reparación o construcción.  

En esta forma de adquisición el valor de la vivienda es más económico, y el vendedor recibe todo el dinero.

Consideración de obra nueva

Se considera obra nueva cuando un inmueble se entrega por primera vez.

Se deja de considerar obra nueva cuando se hubiera utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a 2 años por personas distintas de los que lo compraron.

Sin embargo, sigue considerándose obra nueva si el inmueble alquilado durante dos años o más lo compraran los propios arrendatarios.

Obra nueva no es sólo una nueva construcción, también tiene consideración de obra nueva la rehabilitación integral de un edificio existente.

Las obras nuevas tributan con el IVA ,Impuesto sobre el Valor Añadido, en vivienda es un 10%,  mientras que las segundas transmisiones y ulteriores entregas consideradas viviendas de segunda mano o viviendas usadas tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP, en Cataluña actualmente es un 10%.

¿Qué se valora de una vivienda?

Los tasadores los parámetros que utilizan para valorar una vivienda es la localización, antigüedad del edificio, ascensor, superficie, nº de dormitorios, nº de baños, calidades, conservación = características.

Y nosotros, ¿cómo usuarios? La localización es un factor importante. Si vivimos en una ciudad nos puede interesar que esté próximo al centro de trabajo, o porque es nuestro barrio, o por la disponibilidad de tener todos los servicios.

En cuanto a la vivienda el objetivo es vivir cómodamente y saludablemente. Además de la búsqueda del bienestar ha de ser una vivienda eficiente. No nos miramos mucho los certificados energéticos, y éstos nos indican el gasto que tiene sus instalaciones, y cómo optimizar este gasto.

No sólo hay un prototipo de vivienda, ya que en una vivienda puede haber un miembro, dos o más. Por lo tanto la superficie se adaptará a los diferentes escenarios. De este confinamiento hemos aprendido que nuestra vivienda es muy importante, y que a partir de aquí tengamos en cuenta otros aspectos. Como, por ejemplo, una zona sociable más amplia, espacio para compartir. Dormitorios que sean espacios para refugiarnos, o trabajar. Una salida al exterior, si es posible, también es de agradecer.

El valor de nuestras viviendas reside en nuestro bienestar y un coste eficiente.

Diferencia entre Tasación y Valoración de un inmueble

La función de ambas es dar un valor a un inmueble, pero con diferencias.

La tasación es un informe oficial que se rige por unas normas. Establece una serie de principios:

Principio de anticipación: “El valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro” Un inmueble que genera rentas se valorara de acuerdo con el adecuado método: “Capitalización rentas”. También se puede valorar con este método si por ejemplo no tenemos suficientes testigos de inmuebles en venta, pero sí de viviendas en alquiler.

Principio de finalidad: La finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración.

Principio de mayor y mejor uso: El inmueble puede tener diferentes usos, se tomará el que tenga más posibilidades económicamente, siempre y cuando, cumpla la normativa legal.

Principio de probabilidad: Se escogerá la elección que sea más probable.

Principio de proporcionalidad: Se tendrá en cuenta su uso, y la particularidad del mercado.

Principio de prudencia: Se elegirá el valor menor.

Principio de sustitución: Se escogerá inmuebles de características similares.

Principio de temporalidad:  Un inmueble es variable a lo largo del tiempo

Principio de transparencia: Se presentará un informe detallando la información, y de dónde procede.

Principio de valor residual: El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores. Un inmueble va perdiendo su valor con el paso de los años, pero éste varía en función si es rehabilitado.

Las valoraciones es una estimación del precio, tienen un carácter orientativo.

El resultado de la tasación será su valor.

Puede utilizar un método u otro, todo dependerá para que lo necesites. Si necesitas una hipoteca, o un abogado te solicita un valor del inmueble necesitarás una tasación, si sólo quieres saber cuánto vale el inmueble haz una valoración.

 

El plazo fijado para la compraventa coincide con el confinamiento

En el contrato de arras acordasteis que la compraventa se formalizaría el 23 de este mes de abril, aún en Estado de Alarma por el COVID-19.

El Estado de Alarma limita nuestra libre circulación y hemos de evitar el contacto personal.

¿Qué hacemos?

No hay nada escrito ya que esta situación es excepcional. Hemos de llegar a un entendimiento. Lo primero sería llamar al Notario. ¡Atención! El Notario sólo realiza actuaciones de urgencia. Será éste quién valore si es urgente o no. Si considera que se puede aplazar, ponte en contacto con la otra parte y acuerda un aplazamiento.

Es muy recomendable que conste por escrito quedando claro que se ha consentido por ambas partes, y una vez finalice este confinamiento se podrá fijar un nuevo día y hora.

Quieres vender pero…

Has alquilado la vivienda. Ahora tus circunstancias han cambiado y necesitas venderla. ¿Puedes hacerlo?

Sí puedes vender aunque bajo una premisa que limita la venta.

El nuevo propietario tendrá que respetar el contrato que firmaste con tu inquilino. La duración de los contratos es de cinco años, si eres persona física o de siete años, si eres persona jurídica. La captación de posibles compradores se reduce a inversores, excepto si tienes la suerte que tu futuro comprador no le importe esperar.

Hay otras dos posibles opciones:

1.- Hacerle una oferta de compraventa al inquilino

2.- Llegar a un acuerdo económico a cambio de resolver el contrato anticipadamente.

Pendiente de inscripción

Quieres comprar un inmueble. Es un piso heredado, y los trámites de la herencia son lentos. Aún no se ha hecho la inscripción en el Registro de la Propiedad del nuevo titular. Tú no quieres perder esta oportunidad, ¿qué hacer?

En este caso concreto, lo más prudente es hacer constar en el contrato de arras que se está pendiente de inscripción y que si por cualquier circunstancia imprevista en este proceso se podrá posponer a otro día la firma de la compraventa. Si el caso fuera más complicado, es mejor minimizar cualquier riesgo y acordar que si en el plazo fijado sigue pendiente la inscripción, el contrato quedará sin efecto, y puedes recuperar el dinero en concepto de arras.

Excepciones certificado energético

El fin del certificado energético es poner en conocimiento el consumo de nuestros hogares, oficinas y locales. Conocer el gasto y opción a reducirlo.

Hay edificaciones que están excluidas. No necesitan aportar este principio. Por ejemplo, una nave industrial, un trastero, garajes son espacios que no requieren instalaciones de calefacción o refrigeración. Ahora bien, una nave industrial suele tener espacios destinados a oficinas, o podemos encontrar aparcamientos en las que existen zonas climatizadas para los empleados. En estos casos sí que hay que hacer la certificación energética aplicada únicamente a estas zonas destinadas como oficinas.

Hay otros edificios exentos como:

  • Edificios y monumentos protegidos oficialmente
  • Lugares de culto y para actividades religiosas
  • Construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años
  • Edificios industriales, de la defensa y agrícolas o partes de los mismos, en la parte destinada a talleres, procesos industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales.
  • Edificios aislados con una superficie útil de 50m2. (Si se trata de viviendas con menos de 50m2 que están integrados en un edificio sí que requieren de certificado energético)
  • Edificios que se compren para reformas importantes o demolición
  • Edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda.

Cómo evaluar la rentabilidad de un inmueble

Si deseas comprar una vivienda como inversión antes de todo estudia la rentabilidad que te pueden generar dichas rentas.

El procedimiento es estimar los gastos y cobros futuros. Una fórmula simplificada para calcularla es tener claro estos tres conceptos:

  • Inversión: Precio de compra del inmueble y añadir todos los gastos que le acompañan    como son los gastos notariales, inscripción registro de la propiedad, impuestos. Obras de mejora, hipoteca, si las hay.
  • Gastos: gastos de comunidad, IBI, reparaciones, seguros
  • Ingresos: Cobros del alquiler.

La fórmula:  Ingresos anuales – gastos anuales ÷ inversión total = Rentabilidad

En vivienda habitual en el mundo inmobiliario el rendimiento es entre 4-6%.

La inversión va asociada al riesgo. Algunos sostienen que mayor rentabilidad, mayor riesgo. Otros consideran que puede pasar lo contrario.

La recomendación es estudiar bien cuánto dinero vamos a destinar a esta vivienda, el precio de alquiler que estableceremos. Análisis de la zona, si la renta es asequible para los habitantes del barrio, si hay demanda, la competencia…Los riesgos que nos podemos encontrar son: pérdidas en el caso de impago, intervalos de tiempo desocupado, destrozos.

Qué tiene más valor una vivienda interior o exterior

Generalmente se les da mayor valor a las viviendas exteriores, con vistas a la calle. Por lo común suelen ser las más demandadas. No obstante, hemos de analizar si está ubicada en una calle con mucho tráfico o espacios públicos muy angostos. Además de ruido comporta suciedad y contaminación. Si se dan estos elementos sería más interesante la opción interior. Un piso interior puede ser muy silencioso, con unas vistas agradables, y si es alto tendrá más luz natural.

Interior o exterior, vistas y altura son factores que también se tienen en cuenta para determinar un valor de una vivienda.