Categoría: Notas y consejos compra-ventas

Para valorar tu propiedad, puedes seguir los siguientes pasos:

• Usar herramientas gratuitas. Te dan una estimación.
• Busca en los diferentes portales inmobiliarios ofertas de propiedades que tengan similitudes con la tuya: Año de construcción, superficie, distribución, número de dormitorios, número de baños, altura, interior o exterior, el estado del inmueble, ascensor… Cuando obtengas 6 viviendas similares fíjate en el rango de precios y ajústalo a la tuya
• Comprueba la demanda y competencia que hay
• Puedes contratar a un profesional para que te haga una valoración más precisa

Pongamos un ejemplo práctico:

Propiedad a valorar: Piso de 80m en Barcelona, Construida en el año 1997, con 2 dormitorios, 1 dormitorio doble y 1 individual, y 1 baño. A actualizar. Finca con ascensor en una tercera planta, exterior.

• Usamos una herramienta gratuita online. Te dan una estimación de 250.000€ y 300.000€
• Buscamos en portales inmobiliarios viviendas similares. Nos sale  un valor de 280.000€
• Podemos buscar información del precio medio del metro cuadrado en Barcelona, y el precio por barrios. Por ejemplo son 3.900€/m². Multiplicas 3.900€/m² por la superficie de tu vivienda= 312.000€
• Contratas a un profesional y te da el valor de 290.000€

Con todos estos datos puedes establecer un valor 289.250€. Ha de ser un valor competitivo y realista.

Es importante estudiar el mercado y comparar el precio de tu vivienda con otras propiedades similares en la zona. Sé objetivo y no permitas que tus emociones te nublen.

Asegúrate de disponer de varios informes de valoración que respalden el valor que estás asignando a tu vivienda. Esto te ayudará a justificar tu posición durante las negociaciones.

Además, es fundamental estudiar y comprender el tiempo que las viviendas similares han estado en el mercado y conocer las ventas que se han cerrado recientemente. Tener esta información te permitirá tomar decisiones más acertadas.

Cuando publiques anuncios sobre tu vivienda, destaca los aspectos diferenciales, como posibles reformas o características que proporcionen comodidad y practicidad.

Durante las llamadas telefónicas, recuerda sonreír, ya que esto se percibe al otro lado de la línea. Sé sincero y responde a todas las preguntas de manera realista. También puedes hacer tus propias preguntas para evaluar si la vivienda que buscan se ajusta a lo que ofreces. Por ejemplo, si tu piso tiene 3 dormitorios (1 doble y 2 individuales), pero el interesado necesita dos dormitorios dobles, es importante comunicar esta limitación.

Durante las visitas, mantén una actitud positiva, cordial y abierta, incluso si los comentarios de los visitantes no son del todo favorables.

La flexibilidad y la disposición a ceder pueden marcar la diferencia en una negociación exitosa.

Por último, evita cometer errores, como tener una documentación incompleta de la vivienda o descuidar la redacción de los contratos. Estos detalles son cruciales para evitar sorpresas desagradables en el proceso de venta.

El notario tiene la obligación de registrar en la escritura el método de pago que se va a emplear. Entre las opciones más comunes se encuentran:

• Cheque Nominativo Bancario: Este tipo de cheque solo puede ser cobrado por la persona cuyo nombre figura en él. Se suele establecer un plazo máximo de 15 días para su cobro.
• Transferencia Bancaria Convencional: Se realiza mediante una transferencia bancaria a la cuenta del vendedor.
• Transferencia OMF (Órdenes de Movimiento de Fondos): También conocida como «Transferencia Urgente», estas transferencias son inmediatas, pero es crucial cumplir con los horarios. Si se emite la orden después de las 16:00h, el dinero no se recibirá hasta el día siguiente.

Es importante tener en cuenta que tu entidad bancaria puede aplicar una comisión por estos servicios. Dichas comisiones son variables, y libres y conviene informarse previamente, ya que suelen ser significativas.

Es esencial seleccionar un agente inmobiliario en quien puedas confiar. Debe ser alguien sensible a tus necesidades y que disfrute de su profesión. Un agente que te entienda, que te ayude y te aconseje, haciendo que todo el proceso sea fácil y agradable. Ofrecerte un asesoramiento basado en la representación y garantía de tus intereses.

La facilidad de contacto es otro factor importante. Deberías poder ponerte en contacto con el agente inmobiliario fácilmente y recibir información puntual durante todo el proceso. Asegúrate de que esté colegiado en el Colegio de API.

Para ser agente inmobiliario en Cataluña, se deben cumplir una serie de requisitos. El Registro de Agentes Inmobiliarios de Cataluña es obligatorio y garantiza que el agente inmobiliario está capacitado para proporcionar un servicio eficiente y de calidad. Este registro certifica que el agente tiene la formación académica adecuada y la experiencia necesaria.

La hoja de visita es un documento que se firma con frecuencia cuando se visita un inmueble. Su fin es permitir a las inmobiliarias llevar un seguimiento de las personas interesadas por la propiedad.

Es importante destacar que visitar un inmueble no implica ningún compromiso por parte del visitante.

Sin embargo, algunas inmobiliarias incluyen una cláusula en la hoja de visita que establece que, en caso de que el visitante adquiera la propiedad sin la intermediación de la inmobiliaria, asume solidariamente el pago de los honorarios correspondientes a la operación.

Esta cláusula ha sido declarada nula por la Audiencia Provincial de Valencia, ya que la visita no supone un contrato de mediación con la inmobiliaria. La obligación de pagar los honorarios a la agencia inmobiliaria recae sobre el vendedor, con quién está vinculado contractualmente, y no sobre el comprador. Además, se considera abusiva por no haber sido negociada individualmente

Se identifica a ambas partes.

Descripción de la vivienda.

Se comprueba si la vivienda tiene cargas, prohibiciones o cualquier limitación: Hipoteca, cancelación registral de la hipoteca, IBI, libre de arrendatarios…

Certificado de Aptitud, en relación con el Informe de la Inspección Técnica de Edificios.

Conforme la vivienda cuenta con la cédula de habitabilidad y el certificado energético vigente.

Se señala el precio de venta, y la forma de pago al igual se comprobará las cantidades entregadas y la forma en que se hicieron esos pagos.

Información de las obligaciones fiscales.

Es el último paso de la compraventa. El fin de ello es que esta operación te garantiza seguridad jurídica. No es obligatorio comprar un inmueble en escritura pública, pero es aconsejable.

La compraventa  no queda sujeta a la obtención de la financiación en el contrato de arras, según artículo 621.49 del libro VI del Código Civil de Cataluña. La parte vendedora no deberá devolver a la parte compradora la cantidad entregada. Como parte vendedora si estás de acuerdo con esta cláusula  haz constar  que es necesario que se te haga entrega de un documento oficial del banco del motivo de la no obtención de la hipoteca por parte del comprador, que la causa no sea por negligencia, y pon un plazo en el que el comprador te comunique la negativa de la hipoteca.

Como vendedor si no estás de acuerdo haz constar que la compraventa no queda sujeta a la obtención de financiación según el artículo 621.49 del libro VI del Código Civil de Cataluña. Cuando se firman unas arras se pierde el dinero entregado a cuenta, por incumplimiento de contrato.

Si reinviertes en la compra de una nueva vivienda habitual estarás exento de pagar el IRPF si cumples con las condiciones.

-Las dos viviendas deben tener la condición de vivienda habitual. Hacienda entiende que una vivienda habitual es aquella en la que eres propietario y vives de una forma permanente y continuada como mínimo tres años.

– Una vez has vendido tu vivienda tienes un plazo de dos años para comprar la nueva vivienda.

El IRPF es un impuesto que se aplica sobre los ingresos que has recibido como los ingresos de trabajo, en este caso, una compra de una vivienda. El cálculo del IRPF es  la diferencia entre el valor de venta y el valor de compra.

Al precio de la venta le restas los honorarios de agencia, y el pago de impuesto como es la plusvalía municipal.

Sumas al precio de compra los impuestos, si los compraste con IVA o ITP, los gastos que pagaste al notario, la gestoría y el registro de la propiedad, y otros casos como gastos de  hipoteca, tasación.. si los hubiera.

La diferencia que te dé es la ganancia patrimonial que has obtenido. Una vez obtenida esa ganancia se le aplica el porcentaje del impuesto, que funciona por tramos. Si reinviertes todo el dinero de la ganancia estarás exenta. Si solo reinviertes una parte se aplicará la proporción del porcentaje invertido.

Esta ganancia que se obtiene se paga cuando hacemos la Declaración de la Renta.

Conocer la antigüedad del edificio y su estado es muy importante. No vale lo mismo una vivienda en buen estado en un edificio con un mal mantenimiento, que una vivienda en buen estado en un edificio con buen mantenimiento. La antigüedad es uno de los factores que influyen en el valor de tasación.

En la actualidad es obligatorio tener la Inspección Técnica del Edificio (ITE) en edificios con más de 45 años.  Es una revisión del estado del edificio para cumplir con  el deber de conservación y mantenimiento. En un informe se recogen las deficiencias para posteriormente ser subsanadas. Esto nos permite conocer el estado real del edificio, y ayuda a revalorizar el edificio.

Para conocer la antigüedad del edificio puedes acceder a la página del Catastro con solo saber la dirección exacta.

La Ley 11/2021 de 9  julio, medidas de prevención y contra el fraude fiscal entró en vigor el 1 de enero de 2022.

Anteriormente al año 2022,  la base del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se fijaba en función del valor escriturado de la compraventa.

Ahora hay dos valores a tener en cuenta:

• Valor de referencia
• Valor escriturado de la compraventa

El valor de referencia lo determina el catastro. Se basa en  datos de compraventas reales realizadas en zonas delimitadas teniendo en cuenta la  renta per cápita, calidades constructivas y superficie de esa zona concreta.  = Precio €/m2 medio y genérico. Cada inmueble le corresponderá su valor de referencia.

Estos valores se irán actualizando anualmente.  El valor de referencia lo podrás encontrar  www.sedecatastro.gob.es/

No confundir con el valor catastral. El valor catastral se utiliza para calcular la Plusvalía Municipal.

El valor de referencia afecta únicamente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, y el Impuesto de Patrimonio.

La normativa establece que el valor de referencia no puede superar el valor del mercado, para lo que se aplica un coeficiente de minoración del 0,9 % incluido en el valor de referencia.

Entre el Valor de referencia y el valor escriturado de la compraventa se tomará el valor más alto.

Por ejemplo, compras un piso por 80.000€. El valor de referencia ofrecido por el catastro es 100.000€

ITP en Cataluña:

Valor referencia 100.000€ x 10% ITP = 10.000€ a pagar

Valor escriturado de la compraventa, 10% ITP: 8.000€

Entre el Valor de Referencia y el valor escriturado de la compraventa se tomará el de mayor valor.

Si tributas por debajo del valor de referencia que tiene fijado tu inmueble estarás incumpliendo la ley.