Te has olvidado de actualizar la renta

En el contrato de alquiler que firmaste se hacía constar que la renta se actualizaría anualmente con el IPC. Si te has olvidado no podrás reclamar a tu inquilino las demoras. No es retroactivo, es decir, no puedes recular. Las rentas anteriores ya han sido pagadas, y así queda.

Sí podrás solicitar la actualización de la renta a partir del mes siguiente a aquél en el que se lo hayas notificado.

Por ejemplo, el contrato se suscribió en octubre del 2016. Se redactó que para la aplicación de la actualización se tomaría como mes de referencia el mes de octubre. En el 2017 te olvidaste y el inquilino siguió pagando la misma renta. Lo mismo pasó al año siguiente. El inquilino sigue pagando la misma renta que en el año 2016. Estamos en octubre del 2019. Ahora le puedes notificar que vas a actualizarle la renta. El cálculo que tienes que hacer es el incremento del IPC entre octubre 2016 y octubre 2019. El resultado según indica el Instituto Nacional de Estadística es un 4%. La renta que se acordó en octubre del 2016 era de 1.000€/mes. La renta actualizada será de 1.040,00€/mes.

https://www.ine.es/calcula/calcula.do

 

 

 

Modificación de titularidad en el Registro de la Propiedad

Compraste un piso cuando estabas soltero. Ahora tienes pareja y quieres que sea cotitular. Será necesario hacer reflejar este cambio en el Registro de la Propiedad. Para ello se tendrá que hacer una serie de trámites, (Representa hacer una nueva escritura, inscripción en el Registro de la Propiedad, actualización de los datos del catastro) y por supuesto conlleva un coste además de pago de los impuestos que correspondan.

Hay otros supuestos para el cambio de titularidad como puede ser una herencia, divorcio, nuevos propietarios…

Elevar a público

Un documento privado es un acuerdo entre particulares. Es un acuerdo válido y obliga al cumplimiento de las partes implicadas.

El documento privado se eleva a público. Es el mismo documento que han acordado las partes, pero ante Notario. El Notario da fe de todo lo declarado obteniendo una mayor seguridad jurídica que obliga a terceros, mientras que el privado no es así ante terceros, ya que pueden dudar de su validez.

No es obligatorio comprar un inmueble en escritura pública, pero es aconsejable.

Tácita reconducción

El contrato de alquiler que firmaste se ha extinguido. El inquilino te pide un aplazamiento. Se traslada a otro piso y aún no han acabado las obras. ¿Tienes que redactar un nuevo contrato? No es necesario. El contrato queda prorrogado por el mismo plazo que el plazo de la renta, hasta que cualquiera de las partes notifique a la otra su voluntad de darlo por resuelto, esto recibe el nombre de tácita reconducción. Si el pago es mensual, el contrato se prorroga mes a mes. Si la renta ha sido pagada trimestralmente, el contrato se prorrogaría trimestralmente, si el pago fuera anual, el contrato se prorrogaría anualmente.

En el supuesto que fuera un contrato con un avalista personal ten en cuenta que su compromiso como avalista se extingue con la fecha del contrato de origen, siempre y cuando, no se hubiera previsto esta posibilidad en el contrato de arrendamiento.

Por supuesto tienes otras opciones:

  • Notificar a tú inquilino la voluntad de extinguir el contrato
  • Redactar un anexo al contrato ampliando la duración
  • Escribir un nuevo contrato

 

Cuerpo cierto

Está relacionado con la superficie. Es habitual, en los contratos, encontrar la cláusula que se vende por cuerpo cierto, es decir, no se tiene en cuenta los metros cuadrados, sino que se adquiere como una unidad. Esto significa que el precio es la suma de una unidad global por un precio único de su totalidad. No podrás reclamar si la superficie es menor a la que creías. Ahora bien, si te están vendiendo un terreno o inmueble con una diferencia de superficie superior al diez por ciento puedes reclamar, y solicitar la rectificación de la superficie.

Cómo se calcula el IPC

El Instituto Nacional de Estadística (INE) es un organismo que entre otros servicios mide la evolución de los precios que utilizamos en nuestro día a día, llamado Índice de Precios al Consumo (IPC), y este es el índice que tomaremos para actualizar la renta.

El IPC se publica mensualmente ya que pueden existir variaciones como por ejemplo subidas o bajadas en el precio de los suministros o en la cesta de la compra…

La actualización de la renta del alquiler se aplica cada año, siempre y cuando, quede reflejado en el contrato.

Para calcular la variación anual por el IPC, si hemos firmado el contrato en noviembre de 2018 debemos compararlo con el IPC del mes de noviembre de 2019, un año natural. En este ejemplo concreto no sería válido tomar como referencia otro mes distinto al mes de noviembre.

Por ejemplo, el IPC entre noviembre de 2018 y noviembre 2019 es un 0,8%. Tú inquilino está pagando una renta de 1.000€, y aplicamos sobre esta renta el índice 0,8% = 1.008€, un incremento de la renta de 8€. El portal del INE tiene una herramienta de cálculo.

El IPC puede ser positivo a negativo. Si es negativo tienes que aplicar la reducción en el alquiler.

Cambio de titular del arrendatario

Has alquilado la vivienda a unos estudiantes o trabajadores que comparten el piso. Todos ellos aparecen como inquilinos. Ahora uno de ellos por circunstancias cambiantes va a dejar el piso aunque ya tienen a alguien que le puede sustituir.

¿Qué hacer en este caso? No tenemos que modificar el contrato, ni crear otro nuevo. Redactamos un anexo al contrato conforme uno de los inquilinos deja la vivienda y otro anexo conforme entra un nuevo inquilino que se subroga en los deberes y derechos del contrato que se firmó en su día. Todos los inquilinos y tú como propietario deben firmar este anexo.