Fallece el inquilino, ¿queda extinguido el contrato?

La ley estipula que cuando fallece el inquilino existe la posibilidad de subrogarse. La subrogación es la sustitución de una persona por otra del contrato de arrendamiento.

¿Quién puede subrogarse a este contrato? Los familiares más directos, siempre y cuando, éstos hayan convivido con el inquilino al menos los dos últimos años al fallecimiento.

Requisitos: Si se desea continuar viviendo en la vivienda se debe informar por escrito de la defunción, en un plazo máximo de tres meses, además de acompañarlo con el certificado de defunción y probando el parentesco con el fallecido y una prueba conforme se cumplen los requisitos para subrogarse.

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Cómo calcular la proporción que le corresponde a cada uno

Salvo pacto contrario, el inquilino empieza a pagar la renta en el momento que tiene a su disposición el inmueble, es decir, con la entrega de las llaves. U otro supuesto el inquilino te avisa con 30 días de antelación para desistir del contrato. El día del aviso no coincide con el último día del mes, pasamos al mes siguiente y estará por ejemplo ocupando el inmueble 23 días. No tiene que pagar la mensualidad entera. ¿Cómo hacemos el cálculo?

Por ejemplo, está pagando un alquiler de 1.000€ mensuales. Multiplicamos esta cifra por 12 meses =12.000€, a continuación dividiremos esta cifra entre 365 días, un año natural, y nos da un coste diario de 32,88€ que multiplicaremos por esos días de ocupación, 23 días =756,16€

Vendes y compras otra vivienda habitual

Si reinviertes en la compra de una nueva vivienda habitual estarás exento de pagar el IRPF si cumples con las condiciones.

-Las dos viviendas deben tener la condición de vivienda habitual. Hacienda entiende que una vivienda habitual es aquella en la que eres propietario y vives de una forma permanente y continuada como mínimo tres años.

– Una vez has vendido tu vivienda tienes un plazo de dos años para comprar la nueva vivienda.

El IRPF es un impuesto que se aplica sobre los ingresos que has recibido como los ingresos de trabajo, en este caso, una compra de una vivienda. El cálculo del IRPF es  la diferencia entre el valor de venta y el valor de compra.

Al precio de la venta le restas los honorarios de agencia, y el pago de impuesto como es la plusvalía municipal.

Sumas al precio de compra los impuestos, si los compraste con IVA o ITP, los gastos que pagaste al notario, la gestoría y el registro de la propiedad, y otros casos como gastos de  hipoteca, tasación.. si los hubiera.

La diferencia que te dé es la ganancia patrimonial que has obtenido. Una vez obtenida esa ganancia se le aplica el porcentaje del impuesto, que funciona por tramos. Si reinviertes todo el dinero de la ganancia estarás exenta. Si solo reinviertes una parte se aplicará la proporción del porcentaje invertido.

Esta ganancia que se obtiene se paga cuando hacemos la Declaración de la Renta.

Cuándo es impago de la renta

Habitualmente el pago de la renta es mensual, y se suele pagar los primeros cinco días de cada mes.

Uno de los derechos fundamentales que tienes como propietario es recibir el pago de la renta. Así mismo, las cantidades asimiladas a la renta que fueron pactadas en el contrato. Estos conceptos pueden ser los suministros, o impuestos como el IBI, tasas de basura… Si hay tan sólo un retraso en el pago de la renta y las cantidades asimiladas a la renta puede ser causa de resolución del contrato.

Ante la falta de pago de una mensualidad de la renta el primer paso es dialogar. Si el diálogo no fluye se tendrás que recurrir a una reclamación más formal.

EL IBI en la compraventa

El vendedor tiene que acreditar el pago del IBI. Una forma de justificarlo es que haga entrega del certificado de estar al corriente del pago. Certificado que lo tramita el Ayuntamiento. El nuevo propietario es responsable del pago de las cuotas pendientes.

De acuerdo con la ley en Cataluña, a efectos tributarios el pago del IBI es a 1 de enero del año, y le corresponde el pago a la persona propietaria en ese momento, el nuevo propietario tiene que hacerse cargo de pagar el IBI a partir del año siguiente. Pero claro, hay situaciones que lo hacen injusto. Se puede firmar una compraventa a principios de año.

Existe la posibilidad, de acuerdo por ambas partes, y que quede reflejado en la reserva o contrato de arras de que el vendedor sólo pague por aquellos días del año en que tuvo el inmueble en su poder. En el caso de que el IBI ya está pagado, el comprador le pague al vendedor en el acto de la compraventa su parte proporcional.

La importancia de la antigüedad del inmueble

Conocer la antigüedad del edificio y su estado es muy importante. No vale lo mismo una vivienda en buen estado en un edificio con un mal mantenimiento, que una vivienda en buen estado en un edificio con buen mantenimiento. La antigüedad es uno de los factores que influyen en el valor de tasación.

En la actualidad es obligatorio tener la Inspección Técnica del Edificio (ITE) en edificios con más de 45 años.  Es una revisión del estado del edificio para cumplir con  el deber de conservación y mantenimiento. En un informe se recogen las deficiencias para posteriormente ser subsanadas. Esto nos permite conocer el estado real del edificio, y ayuda a revalorizar el edificio.

Para conocer la antigüedad del edificio puedes acceder a la página del Catastro con solo saber la dirección exacta.

El desahucio

Un desahucio no deja antecedentes penales, ya que es un proceso civil, y el fin es recuperar la propiedad. Sí puede ser un procedimiento penal si se entregó una documentación falsa sobre la solvencia. Esto es un engaño y se puede considerar una estafa.

Como propietario, en el caso de impago puedes ceder los datos personales a un fichero de morosos. En este supuesto se tiene que informar al inquilino y éste recibirá en el plazo de un mes la comunicación que se ha incorporado en este fichero de morosos.

La responsabilidad del avalista hasta cuánto se prolonga

Para evitar un conflicto indica que la responsabilidad del avalista se extinguirá una vez se salden todos los conceptos pendientes de pago, que responderá durante toda la duración del contrato.

Si no hay un acuerdo expreso, se considera que la responsabilidad del avalista se extiende hasta a la obligación de cinco años, si el propietario es particular, y siete años si el propietario es persona jurídica. No incluiría la prórroga voluntaria de tres años. Así que tenlo en cuenta.

Quieres comprar un piso alquilado. Qué derechos tiene el inquilino de vivienda habitual

En el caso de venta de la vivienda el nuevo propietario tendrá que respetar el contrato de alquiler firmado, contratos posteriores al marzo de 2019, hasta que se cumplan cinco años si el propietario es un particular o siete años si el propietario es una persona jurídica. Lo mismo ocurre en el supuesto de una ejecución hipotecaria por falta de pago.

Si se hubiera pactado un plazo superior a cinco o siete años se respetaría ese plazo, siempre y cuando, se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad con la condición que la inscripción en el Registro de la Propiedad se hiciera con anterioridad a que el arrendador no perdiera el derecho sobre la propiedad.

La tácita reconducción, ¿qué es esto?

La tácita reconducción nace cuando se ha terminado el contrato, y el inquilino permanece más de 15 días en la vivienda arrendada, siempre y cuando, no existan problemas de impago.

El contrato se va renovando automáticamente por el mismo plazo con la que se haya fijado el pago de la renta. Si el pago de la renta es mensual se prorroga mes a mes. Si se pactó un pago anual, se prorrogará anualmente.

Tanto el arrendador como el inquilino pueden notificar su voluntad de finalizar el contrato como máximo 15 días después de la prórroga.

En el caso que el contrato fue firmado por un avalista quedaría liberado de sus obligaciones económicas con el inquilino.