Fórmulas diferentes para comprar una vivienda

Estas fórmulas solamente se recogen en la Ley Catalana desde el año 2015. Con estas figuras lo que se busca es que el ciudadano no tenga la necesidad de desembolsar una gran cantidad de dinero, que no se dé un sobreendeudamiento. También al acceso de una vivienda más flexible que se adapte a las nuevas necesidades de hoy en día. Por todo ello la Ley Catalana nos ofrece dos formas:

  1. La propiedad compartida
  2. La propiedad temporal

La Propiedad compartida: Es una compraventa por etapas. Se realiza una cuota inicial y luego el resto del pago es escalonado. Estas cuotas sucesivas nunca podrán serán inferiores al 10% del valor del inmueble. Este proceso no se puede alargar más de 30 años. Puedes ser propietario sin necesidad de solicitar una hipoteca. También los impuestos que grava la compraventa se van pagando en función de las cuotas que se vayan abonando.  Esta figura es similar al arrendamiento con opción a compra.

Propiedad temporal: Esta otra forma de adquisición está limitado por un determinado plazo.  Te convertirás en propietario durante un mínimo de 10 años a un máximo de 99 años, una vez cumplido el plazo determinado la vivienda se devolverá a su propietario anterior o a sus herederos. Como propietario temporal tienes los mismos derechos que cualquier propietario, puedes vender o alquilar, aunque siempre sujeta a esas condiciones: devolución de la vivienda al anterior titular y en un determinado plazo. En el caso que se devuelva la propiedad con deterioros en un 50% o más de su valor por un mal uso el propietario sucesor puede exigir la reparación o construcción.  

En esta forma de adquisición el valor de la vivienda es más económico, y el vendedor recibe todo el dinero.

Consideración de obra nueva

Se considera obra nueva cuando un inmueble se entrega por primera vez.

Se deja de considerar obra nueva cuando se hubiera utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a 2 años por personas distintas de los que lo compraron.

Sin embargo, sigue considerándose obra nueva si el inmueble alquilado durante dos años o más lo compraran los propios arrendatarios.

Obra nueva no es sólo una nueva construcción, también tiene consideración de obra nueva la rehabilitación integral de un edificio existente.

Las obras nuevas tributan con el IVA ,Impuesto sobre el Valor Añadido, en vivienda es un 10%,  mientras que las segundas transmisiones y ulteriores entregas consideradas viviendas de segunda mano o viviendas usadas tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP, en Cataluña actualmente es un 10%.

Solicitud rebaja temporal alquiler

Puedes encontrarte que tú inquilino te pide una rebaja temporal del alquiler. Si estás de acuerdo, recuerda que lo tienes que reflejar por escrito. Un  anexo al contrato que se especifique la rebaja y la duración de ésta.

Puedes pactar que en el supuesto no cumpliera con alguna de sus obligaciones como inquilino quedará sin efecto esta rebaja temporal, y que podrás reclamar los importes rebajados.

La renta 2019 más detallada

Tendrás que ofrecer una información más precisa que años anteriores. Además de los datos identificativos del inmueble, tendrás que indicar el uso que ha tenido cada inmueble que estés alquilando y la fecha del contrato.

Detallar los gastos. Se consideran gastos por ejemplo los gastos de comunidad, seguros, reparaciones y todos aquellos que se puedan deducir.

Hacienda ha creado un anexo para que des información de tus proveedores y declarar los gastos que hayas tenido como gastos jurídicos, de reparación. El cumplimiento de este anexo es voluntario.

Prórroga extraordinaria por el COVID-19

Puede aplicarse una prórroga extraordinaria si tu arrendatario de vivienda habitual la solicita y tú la aceptas, para todos aquellos contratos que finalicen en el periodo comprendido entre el 2 de abril de 2020 y hasta los 2 meses siguientes desde la finalización del Estado de Alarma. Esta prórroga extraordinaria es de hasta 6 meses.

Otra situación que puedes encontrarte es que ya va a finalizar el contrato y entrarías en la prórroga opcional. Puedes oponerte a esta prórroga opcional de 3 años más de contrato, obligatorios para ti, opcional para el inquilino. No obstante, con esta medida si el inquilino te solicita esta prórroga extraordinaria el contrato se prorrogará por seis meses más.

En todo lo demás siguen íntegramente vigentes todas las cláusulas del contrato de arrendamiento .

 

¿Qué se valora de una vivienda?

Los tasadores los parámetros que utilizan para valorar una vivienda es la localización, antigüedad del edificio, ascensor, superficie, nº de dormitorios, nº de baños, calidades, conservación = características.

Y nosotros, ¿cómo usuarios? La localización es un factor importante. Si vivimos en una ciudad nos puede interesar que esté próximo al centro de trabajo, o porque es nuestro barrio, o por la disponibilidad de tener todos los servicios.

En cuanto a la vivienda el objetivo es vivir cómodamente y saludablemente. Además de la búsqueda del bienestar ha de ser una vivienda eficiente. No nos miramos mucho los certificados energéticos, y éstos nos indican el gasto que tiene sus instalaciones, y cómo optimizar este gasto.

No sólo hay un prototipo de vivienda, ya que en una vivienda puede haber un miembro, dos o más. Por lo tanto la superficie se adaptará a los diferentes escenarios. De este confinamiento hemos aprendido que nuestra vivienda es muy importante, y que a partir de aquí tengamos en cuenta otros aspectos. Como, por ejemplo, una zona sociable más amplia, espacio para compartir. Dormitorios que sean espacios para refugiarnos, o trabajar. Una salida al exterior, si es posible, también es de agradecer.

El valor de nuestras viviendas reside en nuestro bienestar y un coste eficiente.

La fianza como mecanismo de pago- Covid 19

Si eres un pequeño propietario, y tienes arrendado un local a una pyme o autónomo puedes disponer de la fianza para el pago total o parcial de alguna mensualidad de la renta, siempre y cuando, no hayas llegado a un acuerdo previo.

Se trata de un aplazamiento temporal y extraordinario para el inquilino. El inquilino deberá reponerla en un plazo de un año, a contar desde el acuerdo o antes que finalice su contrato de arrendamiento.

Solamente lo podrán solicitar aquellos inquilinos que demuestren el cese de su actividad, o aquellos que puedan acreditar la reducción de su facturación del mes anterior al que se solicita este aplazamiento, y que al menos su facturación se haya visto reducida en un 75%, en relación con la facturación media del mismo trimestre del año anterior.

Incasòl, entidad creada por la Generalitat de Catalunya, que se encarga de gestionar el depósito de las fianzas de los contratos en alquiler, pone a disposición del propietario este traspaso de la fianza.

http://incasol.gencat.cat/ca/2-serveis_i_tramits/Fiances/autonoms-i-pime-mesures-urgents/index.html

 

Diferencia entre Tasación y Valoración de un inmueble

La función de ambas es dar un valor a un inmueble, pero con diferencias.

La tasación es un informe oficial que se rige por unas normas. Establece una serie de principios:

Principio de anticipación: “El valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro” Un inmueble que genera rentas se valorara de acuerdo con el adecuado método: “Capitalización rentas”. También se puede valorar con este método si por ejemplo no tenemos suficientes testigos de inmuebles en venta, pero sí de viviendas en alquiler.

Principio de finalidad: La finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración.

Principio de mayor y mejor uso: El inmueble puede tener diferentes usos, se tomará el que tenga más posibilidades económicamente, siempre y cuando, cumpla la normativa legal.

Principio de probabilidad: Se escogerá la elección que sea más probable.

Principio de proporcionalidad: Se tendrá en cuenta su uso, y la particularidad del mercado.

Principio de prudencia: Se elegirá el valor menor.

Principio de sustitución: Se escogerá inmuebles de características similares.

Principio de temporalidad:  Un inmueble es variable a lo largo del tiempo

Principio de transparencia: Se presentará un informe detallando la información, y de dónde procede.

Principio de valor residual: El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores. Un inmueble va perdiendo su valor con el paso de los años, pero éste varía en función si es rehabilitado.

Las valoraciones es una estimación del precio, tienen un carácter orientativo.

El resultado de la tasación será su valor.

Puede utilizar un método u otro, todo dependerá para que lo necesites. Si necesitas una hipoteca, o un abogado te solicita un valor del inmueble necesitarás una tasación, si sólo quieres saber cuánto vale el inmueble haz una valoración.

 

Cuando la vivienda no se destina exclusivamente a vivienda habitual

Si has alquilado una vivienda destinada a vivienda habitual y tú inquilino la utiliza también como despacho profesional, ¿qué consecuencias tiene para ti?

  • Pérdida del beneficio fiscal que obtienes por alquilar una vivienda habitual
  • Hacienda te reclamará el pago del IVA, el tipo impositivo actual es el 21%.

El IVA se le suma sobre el total de la renta, aunque se utilice únicamente una estancia de la vivienda como despacho profesional. Esta obligación te llevará a remitir facturas y presentar trimestralmente las declaraciones de IVA a Hacienda.

El alquiler de uso mixto está también sujeto a la retención del IRPF, actualmente es el 19%. Este importe lo tiene que ingresar el inquilino trimestralmente a Hacienda. A diferencia con el IVA, que es sobre la totalidad de la renta, el IRPF se aplica únicamente sobre la parte proporcional a la superficie que se utilice como despacho.

El eterno conflicto, a quién le toca pagar las reparaciones

La Ley de Arrendamientos dicta que el inquilino se tiene que hacer cargo del mantenimiento y de las pequeñas reparaciones.

El mantenimiento es conservar, cuidar con el fin de garantizar su durabilidad y funcionamiento.

Las pequeñas reparaciones se entienden como aquellas que su valor no superen aproximadamente los 175€.

Se incluye todo aquello que usamos diariamente como bombillas, lámparas, persianas, electrodomésticos……

Para que una reparación vaya a cargo del inquilino tiene que existir el desgaste producido por su uso cotidiano, y que sea una pequeña reparación.