¿Cuándo se prorroga el contrato?

Cuando terminan esos cinco o siete años del alquiler si se es persona física o persona jurídica, cualquiera de las dos partes puede decidir no continuar con el alquiler. Si nadie se opone el alquiler se prorroga por otros tres años. Estas prórrogas anuales son obligatorias para el propietario, opcionales para el inquilino.

Si alguna de las partes decidiera oponerse a continuar con el alquiler, en el caso que fueras propietario, tienes que avisar a tu inquilino con una antelación mínima de cuatro meses tu voluntad de no continuar con el contrato. El contrato prorrogado mantendrá las mismas condiciones contractuales. En el caso del inquilino de al menos dos meses. Esto se aplica a los contratos firmados a partir del 06/03/2019. Para aquellos contratos anteriores, entre 06/06/2013 y el 06/03/2019 la duración de los contratos es de tres años con una prórroga de un 1 año.

Precio y Valor

Hemos de distinguir la diferencia entre precio y valor.

El precio es la cantidad de dinero que un comprador está dispuesto a dar y el vendedor a recibir.

El valor corresponde a un precio probable. El valor refleja las condiciones generales del mercado, y es el precio más probable en que se vendería.

¿Cuál es el precio razonable?

Una fórmula para calcularlo es en función del rendimiento que se pudiera obtener alquilándolo. Los precios de venta o de alquiler deben ir relacionados. Analizar el mercado, es imprescindible.

El aval personal, ¿tiene un coste?

En cumplimiento del contrato del alquiler se limitan las garantías que se pueden solicitar, un máximo de 3 mensualidades: un mes de fianza obligatoria y dos mensualidades adicionales, excepto si se realiza un contrato de mayor duración. Actualmente los contratos tienen una duración de cinco años si la propiedad es un particular, siete años si la propiedad es una empresa.

Para ampliar estas garantías hay una opción, solicitar al inquilino un aval personal. Generalmente suele ser una persona del ámbito familiar, que en el caso de que el inquilino no pudiera pagar, el avalista sería quién respondiera por esa deuda. No hay una entrega de dinero. Se refleja en el contrato la existencia de esta persona solvente que actúa como avalista.

Es una alternativa muy interesante, pero tiene un coste.  Este aval personal está sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. El tipo impositivo es del 1%.

Por ejemplo, hemos firmado un contrato de arrendamiento por 700€/mes.

  • Base imponible 700€ x 60 meses (5 años contractuales) = 42.000€

42.000 x 1% = 420€

  • Base imponible 700€ x 84 meses (7 años contractuales) = 58.800€

58.800 x 1% = 588€

Tendremos que abonar este importe, que va a cargo de la propiedad, tanto si es particular como empresa. Se tiene 30 días a depositar este dinero a la Agencia Tributaria a contar desde el día que se firmó el contrato de alquiler.

Quién tiene que firmar el contrato de alquiler

Si no firmamos bien el contrato de alquiler se podría considerar nulo.

Requisito imprescindible ser mayor de edad.

Propietarios:

-Quién firma cuando hay un dueño y un usufructuario. En este caso, el usufructuario tiene derecho a usar el piso y puede alquilarlo y hacerse suyas las rentas sin necesidad que lo autorice el propietario

-Si son varios propietarios, deberán firmarlos todos. Si bien, uno de ellos no puede asistir a la firma se requerirá la representación autorizada

– Si uno de los copropietarios, una pareja, tiene un porcentaje mayor que el otro será válida la firma del que posee la mayoría

Inquilinos:

-Si son varios inquilinos tendrán que firmar todos

-En el caso de una pareja podría firmar únicamente uno. En el caso de fallecimiento la ley permite que pueda subrogarse

Arras e hipoteca

En el momento de firmar el contrato de arras tenemos que ¿tener la hipoteca solicitada?

Si estamos buscando comprar una vivienda es muy recomendable tener ya algún contacto con un banco de tu confianza.  Al tratarse de una operación tan importante es fundamental disponer de toda la información para conocer las características básicas de una hipoteca por diferentes entidades bancarias, y saber cuánto es lo máximo que podemos pagar. Se aconseja que este endeudamiento no sea superior al 35% de tus ingresos netos.

Cláusulas de penalización, ¿son legales?

Las cláusulas de penalización se aplican cuando hay un incumplimiento por parte del inquilino.

Los contratos de uso distinto de vivienda son más flexibles. Cualquier pacto es válido si se acuerda por ambas partes, y por supuesto dentro de unos límites.

Los contratos de vivienda hay unos derechos y obligaciones para cada parte.

Cláusula de penalización que se emplean habitualmente es por el retraso en el pago de la renta. Si se le quiere castigar monetariamente no te excedas. Hay que aplicar la moderación, no fijemos penalizaciones desproporcionadas, ya que se considerarán nulas.

La actual Ley de Arrendamientos, en vivienda habitual, únicamente regula una penalización en el caso de desistimiento anticipado del contrato:

Artículo 11: El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Qué se puede o no se puede negociar en un contrato de arras

No todo es negociable en un contrato de arras. Hay cláusulas que no se pueden negociar ya que las dicta la ley.

Innegociable

  • La venta se entregará sin ningún tipo de cargas y gravámenes, ni ocupantes o arrendatarios, y estando al corriente de pago de todos los impuestos, arbitrios municipales y gastos comunitarios
  • Entrega de la cédula de habitabilidad y certificado energético
  • El pago por parte del vendedor de la plusvalía municipal
  • El pago por parte del comprador del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

Negociable

  • El precio del inmueble
  • Forma de pago
  • El plazo
  • Si se incluye mobiliario y/o electrodomésticos

Otras más peliagudas

  • El artículo 1455 del Código Civil establece que el gasto de otorgamiento de escrituras debe pagarlo el vendedor, mientras que las escrituras posteriores las tendrá que pagar el comprador, salvo, que se pacte lo contrario
  • Impuesto de Bienes Inmuebles. El nuevo propietario tiene que hacerse cargo de pagar el IBI a partir del año siguiente. Si se vendió en marzo de 2021, el nuevo propietario pagará a partir de enero de 2022.

Hay alguna sentencia del Tribunal Supremo que dice que la cuantía del IBI debe repartirse proporcionalmente entre el comprador y el vendedor.

Actualización Renta: Diferencias entre IPC e IGC

En el arrendamiento para actualizar la renta tenemos dos opciones:

IPC (Índice Precios de Consumo)   y el IGC Índice de Garantía de Competitividad), que publica el Instituto Nacional de Estadística.

¿Qué diferencias tiene un índice u otro?

El IGC tiene un tope máximo que es el 2%, y un mínimo que es 0% por lo que nunca será negativa esa actualización de la renta. Sólo aplicable a los contratos firmados a partir del 2015. El cálculo del IGC es más complejo. Toma como base el IPC de la eurozona de todos los países que tienen euro y luego corregido por la pérdida de la competitividad que España acumula desde 1999.  Tomaremos como referencia el último IGC publicado (se publican con retraso). Así que, si nuestro contrato se firmó en junio, aplicaremos IGC de mayo y así sucesivamente en las siguientes actualizaciones aplicaremos el mes de mayo.

El IPC es un índice que sube y baja, sin máximos, ni mínimos. La renta de los alquileres puede disminuir o aumentar dependiendo de las subidas y bajadas del cesto de la compra, y determinados servicios. Es el coste de la vida.  El IPC se actualizará coincidiendo con el mes que se firmó el alquiler. Si se firmó en junio aplicaremos el IPC de junio, y así sucesivamente.

Para conocer el cálculo tenemos que acudir a la página web del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Cuánto tiempo se ha de conservar la escritura de un inmueble

La escritura de compra la tendrás que conservarla toda tu vida o hasta cuando vendas la propiedad.

Si vendes el inmueble tendrás que conservarla al menos los cuatro años siguientes, es decir, cuatro años como mínimo. Hacienda te la podrá solicitar para comprobar las ganancias o pérdidas de la venta.

Cuánto pagaré por hipotecarme

Cuáles son los conceptos más importantes:

  • Importe del préstamo
  • Importe del capital amortizado
  • Duración de la hipoteca
  • Intereses

Los bancos utilizan varios sistemas. El sistema más utilizado es el francés. Este sistema consiste en cuotas constantes durante toda la vida del préstamo, sin imprevistos. Estas cuotas incluyen el capital y los intereses (el tipo de interés es fijo). La variación que hay está en la proporción de los intereses y el capital pendiente de amortizar. Los primeros periodos se pagan sobre todo intereses y a medida que pase el tiempo van decreciendo, mientras que el capital actúa a la inversa, de menos a más.

Por ejemplo, solicitamos un prestamos de 180.000€ a 20 años y a un tipo de interés al 2%.  Las cuotas mensuales serían de 910,59€, los intereses 300€ en este primer pago, y 610,59€ correspondería al capital prestado. Si nos vamos al año 15, 180 meses después, los intereses a pagar han decrecido a 87,96, mientras que el capital prestado ha crecido a 822,63€ siendo la cuota mensual la misma de 910,59€.