Actualización Renta: Diferencias entre IPC e IGC

En el arrendamiento para actualizar la renta tenemos dos opciones:

IPC (Índice Precios de Consumo)   y el IGC Índice de Garantía de Competitividad), que publica el Instituto Nacional de Estadística.

¿Qué diferencias tiene un índice u otro?

El IGC tiene un tope máximo que es el 2%, y un mínimo que es 0% por lo que nunca será negativa esa actualización de la renta. Sólo aplicable a los contratos firmados a partir del 2015. El cálculo del IGC es más complejo. Toma como base el IPC de la eurozona de todos los países que tienen euro y luego corregido por la pérdida de la competitividad que España acumula desde 1999.  Tomaremos como referencia el último IGC publicado (se publican con retraso). Así que, si nuestro contrato se firmó en junio, aplicaremos IGC de mayo y así sucesivamente en las siguientes actualizaciones aplicaremos el mes de mayo.

El IPC es un índice que sube y baja, sin máximos, ni mínimos. La renta de los alquileres puede disminuir o aumentar dependiendo de las subidas y bajadas del cesto de la compra, y determinados servicios. Es el coste de la vida.  El IPC se actualizará coincidiendo con el mes que se firmó el alquiler. Si se firmó en junio aplicaremos el IPC de junio, y así sucesivamente.

Para conocer el cálculo tenemos que acudir a la página web del Instituto Nacional de Estadística (INE).

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Cuánto tiempo se ha de conservar la escritura de un inmueble

La escritura de compra la tendrás que conservarla toda tu vida o hasta cuando vendas la propiedad.

Si vendes el inmueble tendrás que conservarla al menos los cuatro años siguientes, es decir, cuatro años como mínimo. Hacienda te la podrá solicitar para comprobar las ganancias o pérdidas de la venta.

Cuánto pagaré por hipotecarme

Cuáles son los conceptos más importantes:

  • Importe del préstamo
  • Importe del capital amortizado
  • Duración de la hipoteca
  • Intereses

Los bancos utilizan varios sistemas. El sistema más utilizado es el francés. Este sistema consiste en cuotas constantes durante toda la vida del préstamo, sin imprevistos. Estas cuotas incluyen el capital y los intereses (el tipo de interés es fijo). La variación que hay está en la proporción de los intereses y el capital pendiente de amortizar. Los primeros periodos se pagan sobre todo intereses y a medida que pase el tiempo van decreciendo, mientras que el capital actúa a la inversa, de menos a más.

Por ejemplo, solicitamos un prestamos de 180.000€ a 20 años y a un tipo de interés al 2%.  Las cuotas mensuales serían de 910,59€, los intereses 300€ en este primer pago, y 610,59€ correspondería al capital prestado. Si nos vamos al año 15, 180 meses después, los intereses a pagar han decrecido a 87,96, mientras que el capital prestado ha crecido a 822,63€ siendo la cuota mensual la misma de 910,59€.

La nueva Ley 11/2020, 18 de septiembre, contención de las rentas en Cataluña. Parte 7

¿Qué consecuencias tiene cobrar un alquiler superior al límite establecida por la ley?

El propietario tendrá que devolver la diferencia cobrada en exceso y se aplicará el interés legal que está al 3% incrementado en 3 puntos: 6%

Además, la Ley 18/2007, del derecho de la vivienda, en el artículo 118, tiene prevista el importe de las sensaciones. Estas sanciones corresponde aplicarlas el Ayuntamiento y la Administración de la Generalitat de Catalunya.

Está clasificado en sanciones graves y leves:

  • Sanciones graves: 9.001 € a 90.000€
  • Sanciones leves: 3.000€ a 9.000 €

La nueva ley 11/2020, 18 de septiembre, contención de las rentas en Cataluña. Parte 6

Los gastos de escalera e IBI se pueden repercutir si se acuerda con el inquilino. Estos conceptos deben presentarse desglosados, de forma diferenciada de la renta. Los gastos de escalera que hay que aplicar son aquellos gastos ordinarios que inciden directamente a la vivienda. Por ejemplo, no se puede incluir el seguro de la finca, ni tampoco los honorarios del Administrador de Fincas. Como propietario tendrás que presentar cada mes de enero la liquidación de estos gastos. Si has cobrado más tendrás que devolver la diferencia. Si es al revés no tendrás opción de recuperarlo.

El 13 de diciembre de 2020 entró en vigor un Decreto Ley 50/2020, 9 de diciembre, que limita la posibilidad de incrementar la renta con los gastos de alquiler de aquellos contratos que han sido objeto de arrendamiento dentro de los 5 años anteriores a la entrada de esta ley.

Supuestos:

– El último contrato NO se indicó la repercusión de los gastos. NO se pueden repercutir en los nuevos contratos

– Contrato que SÍ se hizo constar estos gastos a cargo del arrendatario desglosados. SÍ se pueden repercutir en los nuevos contratos

– Contratos donde SÍ se hacen constar los gastos, pero no aparecen desglosados. Habrá que tomar el importe total abonado del arrendamiento en el momento de la contratación, y restar el importe de los gastos en el momento de la contratación. El importe que resulte será la base del arrendamiento que se sumará a los gastos con fecha a la actual

La nueva ley 11/2020, 18 de septiembre, contención de las rentas en Cataluña. Parte 5

Cómo les afecta esta ley a las viviendas de obra nueva o aquellas que hayan pasado por una rehabilitación integral?

No les afecta esta ley hasta pasados 3 años desde la entrada en vigor de esta ley, es decir, hasta el 22 de septiembre de 2023.

A partir de esta fecha se tomará el índice de referencia de precios de alquiler con la diferencia que la renta pactada no puede sobrepasar el índice del área superior.

Excepciones: Si se han obtenido subvenciones se aplicará la renta según el índice del área media.

Nota: Se considera obra nueva que no haya transcurrido cinco años desde la obtención de certificado de obra final.

La nueva ley 11/2020, 18 de septiembre, contención de las rentas en Cataluña. Parte 4

Hay viviendas que aunque se encuentren en un área declarada como mercado tenso no se aplica la contención de rentas.

¿Cuáles son las excepciones?

  • Contratos suscritos anteriores al 1 de enero de 1995
  • Viviendas de protección oficial
  • Alquiler social obligatorio
  • Viviendas asistenciales
  • Aquellas viviendas con una superficie útil superior a 150m2
  • Aquellos contratos formalizados antes de la entrada en vigor, con la excepción de que si se le modifica la renta o duración pasarán a aplicarse la nueva ley de contención de rentas

La nueva ley 11/2020, 18 de septiembre, contención de las rentas en Cataluña. Parte 3

Todas aquellas viviendas ubicadas en un área de mercado tenso y se publiciten han de indicar el índice de referencia de precios de alquiler y el precio del alquiler del anterior contrato.

En el contrato se reflejará la fecha del anterior contrato y el importe del alquiler, y se anexará documento del índice de referencia de precios de alquiler con fecha del día de la firma.

Una vez firmado el contrato de alquiler, el inquilino tiene derecho a solicitar en Incasòl (empresa pública de la Generalitat de Catalunya que gestiona las fianzas de los alquileres) la información del anterior contrato.

No informar adecuadamente u ocultar información será sancionado.

La nueva ley 11/2020, 18 de septiembre, contención de las rentas en Cataluña. Parte 2

No se aplica la renta del contrato anterior cuando:

  1. La vivienda ha sido arrendada a un familiar
  2. Una vivienda que estaba sujeta a una protección oficial

Por ejemplo, esta vivienda protegida tenía ya una renta limitada de 500€/mensuales. En el día de hoy ha sido desafectada.

El cálculo para la nueva renta utilizaremos el índice de referencia de precios y nos sale un valor de 700€. Este será su nueva renta + los gastos de escalera y el Impuesto de Bienes Inmuebles/mensuales

La nueva Ley 11/2020, 18 de septiembre, contención de las rentas en Cataluña. Parte 1

Esta ley se aplica desde el 22 de septiembre de 2020 únicamente en:

  1. Contratos de viviendas habituales
  2. Viviendas ubicadas en un mercado tenso (precios de alquiler que han aumentado y  no son accesibles a muchos ciudadanos)

En este link encontrarás los municipios en la que es aplicable esta ley https://portaldogc.gencat.cat/utilsEADOP/PDF/8236/1814214.pdf Este listado se irá actualizando.

3.Si estás redactando un nuevo contrato o estás modificándolo un contrato celebrado con posterioridad al 31 de diciembre de 1994.

¿Cómo concretamos la renta?

La renta máxima que se puede pactar en el contrato es el valor más bajo entre a) y b)

         a)   El índice de Referencia de Precios de alquiler.

La Generalitat  de Cataluña ha creado este índice que introduciendo los datos que se solicita indicará el precio por metro cuadrado del alquiler. Se tomará el índice que está marcado en rojo. No has de tener en cuenta el área inferior, ni superior.

http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/

Este índice de Referencia de Precios se puede incrementar:

  1. Si se han realizado obras de mejora ejecutadas dentro del último año, de acuerdo con lo que dicta la Ley LAU artículo 19. Obras de mejora son aquellas que le da un plus a la vivienda que se traduzca en una mejora basada en la habitabilidad, seguridad, confortabilidad y eficiencia energética. Cálculo: Capital invertido legal + 3 puntos, límite 20%. No se pueden computar las subvenciones o ayudas.
  2.  Si se cumple como mínimo 3 características específicas:
  • Ascensor
  • Aparcamiento
  • Vivienda amueblada
  • Sistema de calefacción o refrigeración
  • Zonas comunitarias de uso compartida, como jardín
  • Piscina comunitaria o equipamientos análogas
  • Servicio de conserjería
  • Vistas especiales

Si cumple 3 podrás incrementar un  5%, el índice marcado en rojo.

Si es inferior a 3 no podrás aplicar este incremento.

                  Si cumple más de 3 características este incremento quedaría igualmente al   5%.

No se puede aplicar ambas (Obras de mejora o cumplir con 3 características)

           b) La renta del último contrato, siempre y cuando, se hubiera formalizado    entre el 21/09/2015 y el 21/09/2020   

Se tomará la renta de la fecha de celebración del contrato (hay que desglosar de la renta los gastos generales y servicios) y se actualizará de acuerdo con el Índice de Garantía de Competitividad, en el periodo transcurrido entre la fecha de celebración del contrato anterior y   la fecha del nuevo contrato.  Al día de hoy la renta inicial quedaría igual.

         Cuando tengamos estos dos valores la renta máxima será el valor más bajo.