Contratos excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Parte I

a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.

Se excluyen aquellos que sean alquileres vinculados a una relación laboral como es el uso de las viviendas que se les asigna a los conserjes, guardas, funcionarios.. cuyo objetivo no es satisfacer la necesidad de una vivienda sino que forma parte de un salario, tiene un fin económico, el uso de la vivienda como pago en especie.

b) El uso de las viviendas militares. Se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.

c) Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.

Se trata de un arrendamiento mixto. Si la finalidad fundamental es la explotación agrícola aunque en la finca exista una vivienda se regiría por la legislación de arrendamientos rústicos. Si no existiera esta finalidad principal, sino que su fin es satisfacer la necesidad de una vivienda, entonces sí que se regiría por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Reemplazar la renta por obras

La Ley de Arrendamientos Urbanos permite que durante un plazo determinado la renta puede ser reemplazada por obras. Por ejemplo, tienes una vivienda cuya cocina necesita una reforma. La reforma representa 12.000€. Tú inquilino se compromete a hacerlas a cambio de reemplazarla por la renta un determinado tiempo. Por ello, tienes que detallar en el contrato en qué van a consistir estas obras, cuánto será su valor, el plazo para llevarlas a cabo y cómo se va a compensar en la renta. Debemos de evitar cualquier malentendido, cuanto más detallado esté mucho mejor.

Se acuerda un plazo de 3 meses para finalizar la obra. Llegado el plazo vas a inspeccionar la obra. Una vez hayas comprobado que las obras se han realizado correctamente y ajustado a las descritas en el contrato, puedes bonificar la renta según también lo acordado y detallado en el contrato. Si tú inquilino está pagando 1.000 euros mensuales, la renta mensual puede ser de 500 euros mensuales hasta alcanzar la inversión realizada. Otra opción es hacerlo de forma escalonada. Durante los X meses siguientes una bonificación del 100%, y luego durante los otros X siguientes meses una bonificación al 50% hasta alcanzar la inversión hecha.

No confundir reemplazar la renta por obras que una carencia. En el caso expuesto hay una obligación que se asume, mientras que una carencia es un favor que das a un inquilino sin pedir nada a cambio.

¿Puede tu inquilino subarrendar?

Hoy en día es cada vez más frecuente que el inquilino, para poder llegar a fin de mes, quiera alquilar una habitación a un tercero.

Tú inquilino podría, según la Ley de Arrendamientos Urbanos, únicamente subarrendar parcialmente la vivienda, siempre con consentimiento por escrito.

El arrendatario sin perder esta posición pasaría a ser subarrendador. El tercero que ocupa parcialmente la vivienda sería el subarrendatario.

Condiciones:

  • Quedarían plenamente vigentes todas las condiciones del arrendamiento recogidas en el contrato de origen.
  • El contrato se extinguiría inmediatamente una vez haya terminado la duración del contrato o porque el subarrendador desistiera del contrato.
  • El precio nunca podría exceder de la renta que corresponde al arrendamiento.

Así pues, para que sea un subarriendo legal, hazlo constar en el contrato la posibilidad de subrogación, con consentimiento por escrito, y con carácter previo.

Si no quieres un subarriendo especifica que no podrá subarrendar la vivienda siendo causa de resolución del contrato.

 

 

Te has olvidado de actualizar la renta

En el contrato de alquiler que firmaste se hacía constar que la renta se actualizaría anualmente con el IPC. Si te has olvidado no podrás reclamar a tu inquilino las demoras. No es retroactivo, es decir, no puedes recular. Las rentas anteriores ya han sido pagadas, y así queda.

Sí podrás solicitar la actualización de la renta a partir del mes siguiente a aquél en el que se lo hayas notificado.

Por ejemplo, el contrato se suscribió en octubre del 2016. Se redactó que para la aplicación de la actualización se tomaría como mes de referencia el mes de octubre. En el 2017 te olvidaste y el inquilino siguió pagando la misma renta. Lo mismo pasó al año siguiente. El inquilino sigue pagando la misma renta que en el año 2016. Estamos en octubre del 2019. Ahora le puedes notificar que vas a actualizarle la renta. El cálculo que tienes que hacer es el incremento del IPC entre octubre 2016 y octubre 2019. El resultado según indica el Instituto Nacional de Estadística es un 4%. La renta que se acordó en octubre del 2016 era de 1.000€/mes. La renta actualizada será de 1.040,00€/mes.

https://www.ine.es/calcula/calcula.do

 

 

 

Modificación de titularidad en el Registro de la Propiedad

Compraste un piso cuando estabas soltero. Ahora tienes pareja y quieres que sea cotitular. Será necesario hacer reflejar este cambio en el Registro de la Propiedad. Para ello se tendrá que hacer una serie de trámites, (Representa hacer una nueva escritura, inscripción en el Registro de la Propiedad, actualización de los datos del catastro) y por supuesto conlleva un coste además de pago de los impuestos que correspondan.

Hay otros supuestos para el cambio de titularidad como puede ser una herencia, divorcio, nuevos propietarios…

Elevar a público

Un documento privado es un acuerdo entre particulares. Es un acuerdo válido y obliga al cumplimiento de las partes implicadas.

El documento privado se eleva a público. Es el mismo documento que han acordado las partes, pero ante Notario. El Notario da fe de todo lo declarado obteniendo una mayor seguridad jurídica que obliga a terceros, mientras que el privado no es así ante terceros, ya que pueden dudar de su validez.

No es obligatorio comprar un inmueble en escritura pública, pero es aconsejable.

Tácita reconducción

El contrato de alquiler que firmaste se ha extinguido. El inquilino te pide un aplazamiento. Se traslada a otro piso y aún no han acabado las obras. ¿Tienes que redactar un nuevo contrato? No es necesario. El contrato queda prorrogado por el mismo plazo que el plazo de la renta, hasta que cualquiera de las partes notifique a la otra su voluntad de darlo por resuelto, esto recibe el nombre de tácita reconducción. Si el pago es mensual, el contrato se prorroga mes a mes. Si la renta ha sido pagada trimestralmente, el contrato se prorrogaría trimestralmente, si el pago fuera anual, el contrato se prorrogaría anualmente.

En el supuesto que fuera un contrato con un avalista personal ten en cuenta que su compromiso como avalista se extingue con la fecha del contrato de origen, siempre y cuando, no se hubiera previsto esta posibilidad en el contrato de arrendamiento.

Por supuesto tienes otras opciones:

  • Notificar a tú inquilino la voluntad de extinguir el contrato
  • Redactar un anexo al contrato ampliando la duración
  • Escribir un nuevo contrato