El Código Civil Catalán según el artículo 621-8 –Arras de la Ley 3/2017 distingue claramente entre arras confirmatorias y penitenciales. Es importante saber diferenciarlas ya que sus consecuencias vendrán determinadas por su redacción.
Las arras son siempre confirmatorias, salvo que se especifique concretamente. La entrega de una cantidad de dinero por parte del comprador al vendedor se entiende como arras confirmatorias. Son aquellas que no te permiten desvincularte del contrato. Hay voluntad por ambas partes de perfeccionar la compraventa. La compraventa es obligatoria para las dos partes.
Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. No sólo es suficiente encabezar el contrato haciendo constar que es un contrato de arras penitenciales, debemos indicar expresamente que la voluntad de las partes en caso de desistir de la compraventa se pacta la pérdida de las arras entregadas o de su devolución duplicada.
Otra novedad que se incorpora Artículo 621-49.–Previsión de financiación por tercero es en el caso de la necesidad de financiación, en el contrato de arras penitenciales, se puede pactar, el desistimiento del comprador por la no obtención de la financiación. No perdería la cantidad entregada, siempre y cuando, se ha hecho constar en el contrato, y se justifica documentalmente la no concesión del préstamo. Así pues, en el contrato ha de constar el pacto expreso que el comprador solicita una financiación a un banco determinado, y especificar la negativa, dentro del plazo pactado. Esto tiene que quedar claramente definido. Por supuesto se puede establecer un pacto en contra por el que el comprador renuncie a esta posibilidad.
También existe la opción de poder depositar ante Notario las arras pudiéndose hacer constar en el Registro de la Propiedad, con la afección de la finca en garantía de la cantidad depositada:
Para ello es necesario cumplir con una serie de condiciones:
– Que sean arras penitenciales
– Se pueden depositar por un plazo máximo de 6 meses
La ventaja de que quede esto reflejado es la garantía de recuperar más fácilmente el dinero, por ejemplo, en caso de fallecimiento de alguna de las partes, y garantizar la compraventa frente a terceros.
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