La importancia de la antigüedad del inmueble

Conocer la antigüedad del edificio y su estado es muy importante. No vale lo mismo una vivienda en buen estado en un edificio con un mal mantenimiento, que una vivienda en buen estado en un edificio con buen mantenimiento. La antigüedad es uno de los factores que influyen en el valor de tasación.

En la actualidad es obligatorio tener la Inspección Técnica del Edificio (ITE) en edificios con más de 45 años.  Es una revisión del estado del edificio para cumplir con  el deber de conservación y mantenimiento. En un informe se recogen las deficiencias para posteriormente ser subsanadas. Esto nos permite conocer el estado real del edificio, y ayuda a revalorizar el edificio.

Para conocer la antigüedad del edificio puedes acceder a la página del Catastro con solo saber la dirección exacta.

El desahucio

Un desahucio no deja antecedentes penales, ya que es un proceso civil, y el fin es recuperar la propiedad. Sí puede ser un procedimiento penal si se entregó una documentación falsa sobre la solvencia. Esto es un engaño y se puede considerar una estafa.

Como propietario, en el caso de impago puedes ceder los datos personales a un fichero de morosos. En este supuesto se tiene que informar al inquilino y éste recibirá en el plazo de un mes la comunicación que se ha incorporado en este fichero de morosos.

La responsabilidad del avalista hasta cuánto se prolonga

Para evitar un conflicto indica que la responsabilidad del avalista se extinguirá una vez se salden todos los conceptos pendientes de pago, que responderá durante toda la duración del contrato.

Si no hay un acuerdo expreso, se considera que la responsabilidad del avalista se extiende hasta a la obligación de cinco años, si el propietario es particular, y siete años si el propietario es persona jurídica. No incluiría la prórroga voluntaria de tres años. Así que tenlo en cuenta.

Quieres comprar un piso alquilado. Qué derechos tiene el inquilino de vivienda habitual

En el caso de venta de la vivienda el nuevo propietario tendrá que respetar el contrato de alquiler firmado, contratos posteriores al marzo de 2019, hasta que se cumplan cinco años si el propietario es un particular o siete años si el propietario es una persona jurídica. Lo mismo ocurre en el supuesto de una ejecución hipotecaria por falta de pago.

Si se hubiera pactado un plazo superior a cinco o siete años se respetaría ese plazo, siempre y cuando, se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad con la condición que la inscripción en el Registro de la Propiedad se hiciera con anterioridad a que el arrendador no perdiera el derecho sobre la propiedad.

La tácita reconducción, ¿qué es esto?

La tácita reconducción nace cuando se ha terminado el contrato, y el inquilino permanece más de 15 días en la vivienda arrendada, siempre y cuando, no existan problemas de impago.

El contrato se va renovando automáticamente por el mismo plazo con la que se haya fijado el pago de la renta. Si el pago de la renta es mensual se prorroga mes a mes. Si se pactó un pago anual, se prorrogará anualmente.

Tanto el arrendador como el inquilino pueden notificar su voluntad de finalizar el contrato como máximo 15 días después de la prórroga.

En el caso que el contrato fue firmado por un avalista quedaría liberado de sus obligaciones económicas con el inquilino.

Cambio de inquilinos

Durante la duración del contrato de arrendamiento, éste puede sufrir diferentes modificaciones, por ejemplo, que uno de los inquilinos se vaya y le sustituya otro.

No hemos de modificar el contrato original.

Hay que redactar un anexo conforme el inquilino se va y otro anexo conforme entra otro. Se especifica que no se modifica nada del contrato original exceptuando esa salida de un inquilino  y la entrada de uno nuevo.

Todas las partes han de firmar este anexo, tanto los inquilinos originales como los nuevos.

Previamente es necesario la autorización de la propiedad por parte del nuevo inquilino.

Esta circunstancia es bastante habitual en pisos compartidos o  también puede darse por separación.

Los honorarios de la Agencia

En el caso que el propietario sea una persona jurídica, es decir, una entidad, en este caso concreto que tenga una empresa dedicada al alquiler de inmuebles los honorarios de la Agencia irán a su cargo.

Si el propietario es una persona física, es decir, el propietario de la casa, un particular. En este caso los honorarios de la Agencia van a cargo del inquilino.

Esta es una modificación que fue introducida por el Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de Marzo, que modificó el artículo 20-1 de la LAU. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.

El importe de estos honorarios suelen estar en torno a una mensualidad hasta el diez por ciento de una anualidad más impuestos.

Qué excepciones hay cuando el propietario es persona jurídica y puede repercutir los honorarios al inquilino: Alquileres de vivienda que no están sujetas a la Ley de Arrendamientos  como por ejemplo las viviendas suntuarias, contratos de temporada, oficinas y locales.

Obras en el caso de una discapacidad

Puede ocurrir esa necesidad después de firmar el contrato.

Como propietario no te puedes oponer.

Las condiciones son, siempre y cuando, sean obras necesarias para adaptarlas a sus necesidades como por ejemplo sustituir una bañera por una ducha. Estas obras deben hacerse siempre dentro del piso. No pueden realizarse obras que afecten a las zonas comunes, ni tampoco a la seguridad de la finca.

Una vez finalizado el contrato se tendrá que devolver la vivienda en su estado anterior.

El seguro de hogar

Está el seguro de hogar del inquilino y del propietario.

El seguro de hogar del inquilino cubre aquellos daños por un mal uso, mientras que el seguro de hogar del propietario cubre la estructura de la vivienda, que se conoce como continente, por ejemplo si se rompe una cañería. Cada uno asegura lo que le pertoca. No tiene que duplicarse.

No es obligatorio para el inquilino, aunque es importante tenerlo. También es libre de escoger la compañía de seguros que más le convenga. Los accidentes domésticos son bastantes habituales sobre todo los relacionados con el agua. Si se pone una lavadora y se deja en marcha y se aprovecha el tiempo para hacer recados puedes encontrarte con el piso inundado por un cambio de presión en el agua provocando daños en el mobiliario, pavimento y goteras al vecino de abajo. Esto es responsabilidad del inquilino, por un mal uso. Es mucho más económico pagar un seguro de hogar. Este seguro se puede ampliar para cubrir objetos personales de valor que se tengan en casa.

Cómo calcular el nuevo Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

La Ley 11/2021 de 9  julio, medidas de prevención y contra el fraude fiscal entró en vigor el 1 de enero de 2022.

Anteriormente al año 2022,  la base del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se fijaba en función del valor escriturado de la compraventa.

Ahora hay dos valores a tener en cuenta:

  • Valor de referencia
  • Valor escriturado de la compraventa

El valor de referencia lo determina el catastro. Se basa en  datos de compraventas reales realizadas en zonas delimitadas teniendo en cuenta la  renta per cápita, calidades constructivas y superficie de esa zona concreta.  = Precio €/m2 medio y genérico. Cada inmueble le corresponderá su valor de referencia.

Estos valores se irán actualizando anualmente.  El valor de referencia lo podrás encontrar  www.sedecatastro.gob.es/

No confundir con el valor catastral. El valor catastral se utiliza para calcular la Plusvalía Municipal.

El valor de referencia afecta únicamente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, y el Impuesto de Patrimonio.

La normativa establece que el valor de referencia no puede superar el valor del mercado, para lo que se aplica un coeficiente de minoración del 0,9 % incluido en el valor de referencia.

Entre el Valor de referencia y el valor escriturado de la compraventa se tomará el valor más alto.

Por ejemplo, compras un piso por 80.000€. El valor de referencia ofrecido por el catastro es 100.000€

ITP en Cataluña:

Valor referencia 100.000€ x 10% ITP = 10.000€ a pagar

Valor escriturado de la compraventa, 10% ITP: 8.000€

Entre el Valor de Referencia y el valor escriturado de la compraventa se tomará el de mayor valor.

Si tributas por debajo del valor de referencia que tiene fijado tu inmueble estarás incumpliendo la ley.