Arras e hipoteca

En el momento de firmar el contrato de arras tenemos que ¿tener la hipoteca solicitada?

Si estamos buscando comprar una vivienda es muy recomendable tener ya algún contacto con un banco de tu confianza.  Al tratarse de una operación tan importante es fundamental disponer de toda la información para conocer las características básicas de una hipoteca por diferentes entidades bancarias, y saber cuánto es lo máximo que podemos pagar. Se aconseja que este endeudamiento no sea superior al 35% de tus ingresos netos.

Cláusulas de penalización, ¿son legales?

Las cláusulas de penalización se aplican cuando hay un incumplimiento por parte del inquilino.

Los contratos de uso distinto de vivienda son más flexibles. Cualquier pacto es válido si se acuerda por ambas partes, y por supuesto dentro de unos límites.

Los contratos de vivienda hay unos derechos y obligaciones para cada parte.

Cláusula de penalización que se emplean habitualmente es por el retraso en el pago de la renta. Si se le quiere castigar monetariamente no te excedas. Hay que aplicar la moderación, no fijemos penalizaciones desproporcionadas, ya que se considerarán nulas.

La actual Ley de Arrendamientos, en vivienda habitual, únicamente regula una penalización en el caso de desistimiento anticipado del contrato:

Artículo 11: El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Qué se puede o no se puede negociar en un contrato de arras

No todo es negociable en un contrato de arras. Hay cláusulas que no se pueden negociar ya que las dicta la ley.

Innegociable

  • La venta se entregará sin ningún tipo de cargas y gravámenes, ni ocupantes o arrendatarios, y estando al corriente de pago de todos los impuestos, arbitrios municipales y gastos comunitarios
  • Entrega de la cédula de habitabilidad y certificado energético
  • El pago por parte del vendedor de la plusvalía municipal
  • El pago por parte del comprador del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

Negociable

  • El precio del inmueble
  • Forma de pago
  • El plazo
  • Si se incluye mobiliario y/o electrodomésticos

Otras más peliagudas

  • El artículo 1455 del Código Civil establece que el gasto de otorgamiento de escrituras debe pagarlo el vendedor, mientras que las escrituras posteriores las tendrá que pagar el comprador, salvo, que se pacte lo contrario
  • Impuesto de Bienes Inmuebles. El nuevo propietario tiene que hacerse cargo de pagar el IBI a partir del año siguiente. Si se vendió en marzo de 2021, el nuevo propietario pagará a partir de enero de 2022.

Hay alguna sentencia del Tribunal Supremo que dice que la cuantía del IBI debe repartirse proporcionalmente entre el comprador y el vendedor.

Actualización Renta: Diferencias entre IPC e IGC

En el arrendamiento para actualizar la renta tenemos dos opciones:

IPC (Índice Precios de Consumo)   y el IGC Índice de Garantía de Competitividad), que publica el Instituto Nacional de Estadística.

¿Qué diferencias tiene un índice u otro?

El IGC tiene un tope máximo que es el 2%, y un mínimo que es 0% por lo que nunca será negativa esa actualización de la renta. Sólo aplicable a los contratos firmados a partir del 2015. El cálculo del IGC es más complejo. Toma como base el IPC de la eurozona de todos los países que tienen euro y luego corregido por la pérdida de la competitividad que España acumula desde 1999.  Tomaremos como referencia el último IGC publicado (se publican con retraso). Así que, si nuestro contrato se firmó en junio, aplicaremos IGC de mayo y así sucesivamente en las siguientes actualizaciones aplicaremos el mes de mayo.

El IPC es un índice que sube y baja, sin máximos, ni mínimos. La renta de los alquileres puede disminuir o aumentar dependiendo de las subidas y bajadas del cesto de la compra, y determinados servicios. Es el coste de la vida.  El IPC se actualizará coincidiendo con el mes que se firmó el alquiler. Si se firmó en junio aplicaremos el IPC de junio, y así sucesivamente.

Para conocer el cálculo tenemos que acudir a la página web del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Cuánto tiempo se ha de conservar la escritura de un inmueble

La escritura de compra la tendrás que conservarla toda tu vida o hasta cuando vendas la propiedad.

Si vendes el inmueble tendrás que conservarla al menos los cuatro años siguientes, es decir, cuatro años como mínimo. Hacienda te la podrá solicitar para comprobar las ganancias o pérdidas de la venta.

Cuánto pagaré por hipotecarme

Cuáles son los conceptos más importantes:

  • Importe del préstamo
  • Importe del capital amortizado
  • Duración de la hipoteca
  • Intereses

Los bancos utilizan varios sistemas. El sistema más utilizado es el francés. Este sistema consiste en cuotas constantes durante toda la vida del préstamo, sin imprevistos. Estas cuotas incluyen el capital y los intereses (el tipo de interés es fijo). La variación que hay está en la proporción de los intereses y el capital pendiente de amortizar. Los primeros periodos se pagan sobre todo intereses y a medida que pase el tiempo van decreciendo, mientras que el capital actúa a la inversa, de menos a más.

Por ejemplo, solicitamos un prestamos de 180.000€ a 20 años y a un tipo de interés al 2%.  Las cuotas mensuales serían de 910,59€, los intereses 300€ en este primer pago, y 610,59€ correspondería al capital prestado. Si nos vamos al año 15, 180 meses después, los intereses a pagar han decrecido a 87,96, mientras que el capital prestado ha crecido a 822,63€ siendo la cuota mensual la misma de 910,59€.

La nueva Ley 11/2020, 18 de septiembre, contención de las rentas en Cataluña. Parte 7

¿Qué consecuencias tiene cobrar un alquiler superior al límite establecida por la ley?

El propietario tendrá que devolver la diferencia cobrada en exceso y se aplicará el interés legal que está al 3% incrementado en 3 puntos: 6%

Además, la Ley 18/2007, del derecho de la vivienda, en el artículo 118, tiene prevista el importe de las sensaciones. Estas sanciones corresponde aplicarlas el Ayuntamiento y la Administración de la Generalitat de Catalunya.

Está clasificado en sanciones graves y leves:

  • Sanciones graves: 9.001 € a 90.000€
  • Sanciones leves: 3.000€ a 9.000 €

La nueva ley 11/2020, 18 de septiembre, contención de las rentas en Cataluña. Parte 6

Los gastos de escalera e IBI se pueden repercutir si se acuerda con el inquilino. Estos conceptos deben presentarse desglosados, de forma diferenciada de la renta. Los gastos de escalera que hay que aplicar son aquellos gastos ordinarios que inciden directamente a la vivienda. Por ejemplo, no se puede incluir el seguro de la finca, ni tampoco los honorarios del Administrador de Fincas. Como propietario tendrás que presentar cada mes de enero la liquidación de estos gastos. Si has cobrado más tendrás que devolver la diferencia. Si es al revés no tendrás opción de recuperarlo.

El 13 de diciembre de 2020 entró en vigor un Decreto Ley 50/2020, 9 de diciembre, que limita la posibilidad de incrementar la renta con los gastos de alquiler de aquellos contratos que han sido objeto de arrendamiento dentro de los 5 años anteriores a la entrada de esta ley.

Supuestos:

– El último contrato NO se indicó la repercusión de los gastos. NO se pueden repercutir en los nuevos contratos

– Contrato que SÍ se hizo constar estos gastos a cargo del arrendatario desglosados. SÍ se pueden repercutir en los nuevos contratos

– Contratos donde SÍ se hacen constar los gastos, pero no aparecen desglosados. Habrá que tomar el importe total abonado del arrendamiento en el momento de la contratación, y restar el importe de los gastos en el momento de la contratación. El importe que resulte será la base del arrendamiento que se sumará a los gastos con fecha a la actual

La nueva ley 11/2020, 18 de septiembre, contención de las rentas en Cataluña. Parte 5

Cómo les afecta esta ley a las viviendas de obra nueva o aquellas que hayan pasado por una rehabilitación integral?

No les afecta esta ley hasta pasados 3 años desde la entrada en vigor de esta ley, es decir, hasta el 22 de septiembre de 2023.

A partir de esta fecha se tomará el índice de referencia de precios de alquiler con la diferencia que la renta pactada no puede sobrepasar el índice del área superior.

Excepciones: Si se han obtenido subvenciones se aplicará la renta según el índice del área media.

Nota: Se considera obra nueva que no haya transcurrido cinco años desde la obtención de certificado de obra final.

La nueva ley 11/2020, 18 de septiembre, contención de las rentas en Cataluña. Parte 4

Hay viviendas que aunque se encuentren en un área declarada como mercado tenso no se aplica la contención de rentas.

¿Cuáles son las excepciones?

  • Contratos suscritos anteriores al 1 de enero de 1995
  • Viviendas de protección oficial
  • Alquiler social obligatorio
  • Viviendas asistenciales
  • Aquellas viviendas con una superficie útil superior a 150m2
  • Aquellos contratos formalizados antes de la entrada en vigor, con la excepción de que si se le modifica la renta o duración pasarán a aplicarse la nueva ley de contención de rentas