La nueva ley 11/2020, 18 de septiembre, contención de las rentas en Cataluña. Parte 6

Los gastos de escalera e IBI se pueden repercutir si se acuerda con el inquilino. Estos conceptos deben presentarse desglosados, de forma diferenciada de la renta. Los gastos de escalera que hay que aplicar son aquellos gastos ordinarios que inciden directamente a la vivienda. Por ejemplo, no se puede incluir el seguro de la finca, ni tampoco los honorarios del Administrador de Fincas. Como propietario tendrás que presentar cada mes de enero la liquidación de estos gastos. Si has cobrado más tendrás que devolver la diferencia. Si es al revés no tendrás opción de recuperarlo.

El 13 de diciembre de 2020 entró en vigor un Decreto Ley 50/2020, 9 de diciembre, que limita la posibilidad de incrementar la renta con los gastos de alquiler de aquellos contratos que han sido objeto de arrendamiento dentro de los 5 años anteriores a la entrada de esta ley.

Supuestos:

– El último contrato NO se indicó la repercusión de los gastos. NO se pueden repercutir en los nuevos contratos

– Contrato que SÍ se hizo constar estos gastos a cargo del arrendatario desglosados. SÍ se pueden repercutir en los nuevos contratos

– Contratos donde SÍ se hacen constar los gastos, pero no aparecen desglosados. Habrá que tomar el importe total abonado del arrendamiento en el momento de la contratación, y restar el importe de los gastos en el momento de la contratación. El importe que resulte será la base del arrendamiento que se sumará a los gastos con fecha a la actual

La nueva ley 11/2020, 18 de septiembre, contención de las rentas en Cataluña. Parte 5

Cómo les afecta esta ley a las viviendas de obra nueva o aquellas que hayan pasado por una rehabilitación integral?

No les afecta esta ley hasta pasados 3 años desde la entrada en vigor de esta ley, es decir, hasta el 22 de septiembre de 2023.

A partir de esta fecha se tomará el índice de referencia de precios de alquiler con la diferencia que la renta pactada no puede sobrepasar el índice del área superior.

Excepciones: Si se han obtenido subvenciones se aplicará la renta según el índice del área media.

Nota: Se considera obra nueva que no haya transcurrido cinco años desde la obtención de certificado de obra final.

La nueva ley 11/2020, 18 de septiembre, contención de las rentas en Cataluña. Parte 4

Hay viviendas que aunque se encuentren en un área declarada como mercado tenso no se aplica la contención de rentas.

¿Cuáles son las excepciones?

  • Contratos suscritos anteriores al 1 de enero de 1995
  • Viviendas de protección oficial
  • Alquiler social obligatorio
  • Viviendas asistenciales
  • Aquellas viviendas con una superficie útil superior a 150m2
  • Aquellos contratos formalizados antes de la entrada en vigor, con la excepción de que si se le modifica la renta o duración pasarán a aplicarse la nueva ley de contención de rentas

La nueva ley 11/2020, 18 de septiembre, contención de las rentas en Cataluña. Parte 3

Todas aquellas viviendas ubicadas en un área de mercado tenso y se publiciten han de indicar el índice de referencia de precios de alquiler y el precio del alquiler del anterior contrato.

En el contrato se reflejará la fecha del anterior contrato y el importe del alquiler, y se anexará documento del índice de referencia de precios de alquiler con fecha del día de la firma.

Una vez firmado el contrato de alquiler, el inquilino tiene derecho a solicitar en Incasòl (empresa pública de la Generalitat de Catalunya que gestiona las fianzas de los alquileres) la información del anterior contrato.

No informar adecuadamente u ocultar información será sancionado.

La nueva ley 11/2020, 18 de septiembre, contención de las rentas en Cataluña. Parte 2

No se aplica la renta del contrato anterior cuando:

  1. La vivienda ha sido arrendada a un familiar
  2. Una vivienda que estaba sujeta a una protección oficial

Por ejemplo, esta vivienda protegida tenía ya una renta limitada de 500€/mensuales. En el día de hoy ha sido desafectada.

El cálculo para la nueva renta utilizaremos el índice de referencia de precios y nos sale un valor de 700€. Este será su nueva renta + los gastos de escalera y el Impuesto de Bienes Inmuebles/mensuales

La nueva Ley 11/2020, 18 de septiembre, contención de las rentas en Cataluña. Parte 1

Esta ley se aplica desde el 22 de septiembre de 2020 únicamente en:

  1. Contratos de viviendas habituales
  2. Viviendas ubicadas en un mercado tenso (precios de alquiler que han aumentado y  no son accesibles a muchos ciudadanos)

En este link encontrarás los municipios en la que es aplicable esta ley https://portaldogc.gencat.cat/utilsEADOP/PDF/8236/1814214.pdf Este listado se irá actualizando.

3.Si estás redactando un nuevo contrato o estás modificándolo un contrato celebrado con posterioridad al 31 de diciembre de 1994.

¿Cómo concretamos la renta?

La renta máxima que se puede pactar en el contrato es el valor más bajo entre a) y b)

         a)   El índice de Referencia de Precios de alquiler.

La Generalitat  de Cataluña ha creado este índice que introduciendo los datos que se solicita indicará el precio por metro cuadrado del alquiler. Se tomará el índice que está marcado en rojo. No has de tener en cuenta el área inferior, ni superior.

http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/

Este índice de Referencia de Precios se puede incrementar:

  1. Si se han realizado obras de mejora ejecutadas dentro del último año, de acuerdo con lo que dicta la Ley LAU artículo 19. Obras de mejora son aquellas que le da un plus a la vivienda que se traduzca en una mejora basada en la habitabilidad, seguridad, confortabilidad y eficiencia energética. Cálculo: Capital invertido legal + 3 puntos, límite 20%. No se pueden computar las subvenciones o ayudas.
  2.  Si se cumple como mínimo 3 características específicas:
  • Ascensor
  • Aparcamiento
  • Vivienda amueblada
  • Sistema de calefacción o refrigeración
  • Zonas comunitarias de uso compartida, como jardín
  • Piscina comunitaria o equipamientos análogas
  • Servicio de conserjería
  • Vistas especiales

Si cumple 3 podrás incrementar un  5%, el índice marcado en rojo.

Si es inferior a 3 no podrás aplicar este incremento.

                  Si cumple más de 3 características este incremento quedaría igualmente al   5%.

No se puede aplicar ambas (Obras de mejora o cumplir con 3 características)

           b) La renta del último contrato, siempre y cuando, se hubiera formalizado    entre el 21/09/2015 y el 21/09/2020   

Se tomará la renta de la fecha de celebración del contrato (hay que desglosar de la renta los gastos generales y servicios) y se actualizará de acuerdo con el Índice de Garantía de Competitividad, en el periodo transcurrido entre la fecha de celebración del contrato anterior y   la fecha del nuevo contrato.  Al día de hoy la renta inicial quedaría igual.

         Cuando tengamos estos dos valores la renta máxima será el valor más bajo.

La responsabilidad del subarrendatario en los locales

En los arrendamientos para uso distinto de viviendas la ley permite subarrendar total o parcialmente el local sin necesidad expresa del arrendador, siempre y cuando, no se diga lo contrario en el contrato. Esto permite ahorrar costes al inquilino. Puede repartir el coste de la renta, de los suministros y del mantenimiento. Tú como propietario tienes derecho a aumentar la renta un 10% si es un subarriendo parcial, y un 20% si es total. Te tienen que comunicar en el plazo de un mes desde que se hubiera concretado.

Coexisten dos contratos: el inicial que firmaste con tú inquilino, y un segundo entre tú inquilino y el subarrendatario.

El subarrendatario tiene la obligación de respetar lo que pactasteis con tú inquilino. Cuando el contrato finaliza, se extingue también el contrato con el subarrendatario.

En el supuesto de impago y/o desperfectos tú se lo tienes que reclamar a tú inquilino que es con quién pactaste. Si tú inquilino no se responsabiliza podrás reclamárselo al subarrendatario simultáneamente.

Firma como Mandatario Verbal

Es aquella persona que actúa en representación de un tercero,  pero sin acreditar el poder del representado.

El contrato firmado por un mandatario verbal es válido pero posteriormente el representado manifestará su voluntad de ratificar que está conforme con lo que el mandatario verbal firmó en su nombre. Es una práctica habitual, sucede cuando se está indispuesto, horarios laborables incompatibles, distancia geográfica…

Las partes de un contrato de arras o por ejemplo la firma de un contrato de alquiler deben quedar perfectamente identificadas. En el caso de una persona física (o quién le represente)  habrá que indicar el nombre, DNI/NIE, si es mayor de edad, nacionalidad y domicilio. En el caso de personas jurídicas tendrás que indicar el nombre de la sociedad, CIF, domicilio y la persona que lo representa, con su DNI/NIE y qué funciones ejerce dentro de la empresa por ejemplo de administrador según escritura otorgada.

La ratificación no representa una autorización con plazo indeterminado. Para cualquier otra firma  se requerirá otra ratificación.

El alquiler de una vivienda con una mascota

Si no quieres alquilar la vivienda con una mascota tienes todo el derecho a prohibirlo. Tendrás que incluir una cláusula de prohibición en el contrato.

Otra opción es permitir la presencia de animales aunque este derecho debe ir vinculado con la obligación de subsanar cualquier desperfecto que pudiera causar en la vivienda. La mejor opción es que el inquilino contrate un seguro de hogar para que te devuelva la vivienda en el mismo estado que la entregaste.

Si es una mascota que causa molestias continuadas a los vecinos, la ley de Arrendamientos prevé que puede ser motivo de resolución del contrato.

La limitación de los precios del alquiler

Desde hace un tiempo se quiere implantar la congelación de las rentas. Tal como está presentado traerá efectos perjudiciales.

1.- Se reducirá el mercado de viviendas en alquiler a favor hacia las ventas

2.- El mantenimiento de la vivienda se deteriorará. No se harán reformas

3.- Mayor demanda en las rentas congeladas podría dar lugar a un trato de selección discriminatoria de los candidatos

Otro inconveniente: No se puede unificar el precio de dos viviendas en un mismo edificio. Cada vivienda tiene sus propias particularidades: Altura, orientación, calidades, estado de conservación, plaza de aparcamiento… Son variables que influyen en su valor. Es imposible que la Administración pueda controlar esto.

El debate está encima de la mesa. Los expertos en esta materia están  intentando buscar una regulación que solucione el acceso de la vivienda. Habría que garantizar un equilibrio entre ambas partes.