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Fin del contrato alquiler, ¿hay continuación?

Como propietario puedes dar por finalizado el contrato transcurrido como mínimo cinco años si eres persona física o siete si eres persona jurídica, siempre y cuando, hayas notificado al inquilino al menos con cuatro meses de antelación tú intención de dar por finalizado el contrato. En el caso del inquilino debe avistarte al menos con dos meses de antelación. Si los dos estáis de acuerdo en continuar el contrato de alquiler la prórroga será de tres años más obligatorio para el propietario.

¿Qué pasa después de estos tres años?, ¿se puede seguir prorrogando?

Sí. El contrato entra en tácita reconducción, el contrato se va renovando periódicamente hasta que una parte manifieste su voluntad de ponerle fin. Si en el contrato hubiera un avalista sus responsabilidades como garante se extinguen.

La novación

Es un acuerdo que acoge nuevas situaciones en el contrato de alquiler. Te permite sustituir una obligación contractual por otra. Se mantiene el contrato inicial salvo aquello que se acuerda cambiar por mutuo acuerdo.

Por ejemplo, modificar la renta, la duración o cambiar una vivienda del mismo propietario porque se necesita una vivienda más grande.

La voluntad del cambio ha de expresarse de una forma clara.

Qué incluye la escritura pública

Se identifica a ambas partes.

Descripción de la vivienda.

Se comprueba si la vivienda tiene cargas, prohibiciones o cualquier limitación: Hipoteca, cancelación registral de la hipoteca, IBI, libre de arrendatarios…

Certificado de Aptitud, en relación con el Informe de la Inspección Técnica de Edificios.

Conforme la vivienda cuenta con la cédula de habitabilidad y el certificado energético vigente.

Se señala el precio de venta, y la forma de pago al igual se comprobará las cantidades entregadas y la forma en que se hicieron esos pagos.

Información de las obligaciones fiscales.

Es el último paso de la compraventa. El fin de ello es que esta operación te garantiza seguridad jurídica. No es obligatorio comprar un inmueble en escritura pública, pero es aconsejable.

Comprador necesita hipoteca

La compraventa no queda sujeta a la obtención de la financiación en el contrato de arras, según artículo 621.49 del libro VI del Código Civil de Cataluña. La parte vendedora no deberá devolver a la parte compradora la cantidad entregada. Como parte vendedora si estás de acuerdo con esta cláusula haz constar que es necesario que se te haga entrega de un documento oficial del banco del motivo de la no obtención de la hipoteca por parte del comprador, que la causa no sea por negligencia, y pon un plazo en el que el comprador te comunique la negativa de la hipoteca.

Como vendedor si no estás de acuerdo haz constar que la compraventa no queda sujeta a la obtención de financiación según el artículo 621.49 del libro VI del Código Civil de Cataluña. Cuando se firman unas arras se pierde el dinero entregado a cuenta, por incumplimiento de contrato.

Fallece el inquilino, ¿queda extinguido el contrato?

La ley estipula que cuando fallece el inquilino existe la posibilidad de subrogarse. La subrogación es la sustitución de una persona por otra del contrato de arrendamiento.

¿Quién puede subrogarse a este contrato? Los familiares más directos, siempre y cuando, éstos hayan convivido con el inquilino al menos los dos últimos años al fallecimiento.

Requisitos: Si se desea continuar viviendo en la vivienda se debe informar por escrito de la defunción, en un plazo máximo de tres meses, además de acompañarlo con el certificado de defunción y probando el parentesco con el fallecido y una prueba conforme se cumplen los requisitos para subrogarse.

Cómo calcular la proporción que le corresponde a cada uno

Salvo pacto contrario, el inquilino empieza a pagar la renta en el momento que tiene a su disposición el inmueble, es decir, con la entrega de las llaves. U otro supuesto el inquilino te avisa con 30 días de antelación para desistir del contrato. El día del aviso no coincide con el último día del mes, pasamos al mes siguiente y estará por ejemplo ocupando el inmueble 23 días. No tiene que pagar la mensualidad entera. ¿Cómo hacemos el cálculo?

Por ejemplo, está pagando un alquiler de 1.000€ mensuales. Multiplicamos esta cifra por 12 meses =12.000€, a continuación dividiremos esta cifra entre 365 días, un año natural, y nos da un coste diario de 32,88€ que multiplicaremos por esos días de ocupación, 23 días =756,16€

Vendes y compras otra vivienda habitual

Si reinviertes en la compra de una nueva vivienda habitual estarás exento de pagar el IRPF si cumples con las condiciones.

-Las dos viviendas deben tener la condición de vivienda habitual. Hacienda entiende que una vivienda habitual es aquella en la que eres propietario y vives de una forma permanente y continuada como mínimo tres años.

– Una vez has vendido tu vivienda tienes un plazo de dos años para comprar la nueva vivienda.

El IRPF es un impuesto que se aplica sobre los ingresos que has recibido como los ingresos de trabajo, en este caso, una compra de una vivienda. El cálculo del IRPF es la diferencia entre el valor de venta y el valor de compra.

Al precio de la venta le restas los honorarios de agencia, y el pago de impuesto como es la plusvalía municipal.

Sumas al precio de compra los impuestos, si los compraste con IVA o ITP, los gastos que pagaste al notario, la gestoría y el registro de la propiedad, y otros casos como gastos de hipoteca, tasación.. si los hubiera.

La diferencia que te dé es la ganancia patrimonial que has obtenido. Una vez obtenida esa ganancia se le aplica el porcentaje del impuesto, que funciona por tramos. Si reinviertes todo el dinero de la ganancia estarás exenta. Si solo reinviertes una parte se aplicará la proporción del porcentaje invertido.

Esta ganancia que se obtiene se paga cuando hacemos la Declaración de la Renta.

Cuándo es impago de la renta

Habitualmente el pago de la renta es mensual, y se suele pagar los primeros cinco días de cada mes.

Uno de los derechos fundamentales que tienes como propietario es recibir el pago de la renta. Así mismo, las cantidades asimiladas a la renta que fueron pactadas en el contrato. Estos conceptos pueden ser los suministros, o impuestos como el IBI, tasas de basura… Si hay tan sólo un retraso en el pago de la renta y las cantidades asimiladas a la renta puede ser causa de resolución del contrato.

Ante la falta de pago de una mensualidad de la renta el primer paso es dialogar. Si el diálogo no fluye se tendrás que recurrir a una reclamación más formal.

EL IBI en la compraventa

El vendedor tiene que acreditar el pago del IBI. Una forma de justificarlo es que haga entrega del certificado de estar al corriente del pago. Certificado que lo tramita el Ayuntamiento. El nuevo propietario es responsable del pago de las cuotas pendientes.

De acuerdo con la ley en Cataluña, a efectos tributarios el pago del IBI es a 1 de enero del año, y le corresponde el pago a la persona propietaria en ese momento, el nuevo propietario tiene que hacerse cargo de pagar el IBI a partir del año siguiente. Pero claro, hay situaciones que lo hacen injusto. Se puede firmar una compraventa a principios de año.

Existe la posibilidad, de acuerdo por ambas partes, y que quede reflejado en la reserva o contrato de arras de que el vendedor sólo pague por aquellos días del año en que tuvo el inmueble en su poder. En el caso de que el IBI ya está pagado, el comprador le pague al vendedor en el acto de la compraventa su parte proporcional.

La importancia de la antigüedad del inmueble

Conocer la antigüedad del edificio y su estado es muy importante. No vale lo mismo una vivienda en buen estado en un edificio con un mal mantenimiento, que una vivienda en buen estado en un edificio con buen mantenimiento. La antigüedad es uno de los factores que influyen en el valor de tasación.

En la actualidad es obligatorio tener la Inspección Técnica del Edificio (ITE) en edificios con más de 45 años. Es una revisión del estado del edificio para cumplir con el deber de conservación y mantenimiento. En un informe se recogen las deficiencias para posteriormente ser subsanadas. Esto nos permite conocer el estado real del edificio, y ayuda a revalorizar el edificio.

Para conocer la antigüedad del edificio puedes acceder a la página del Catastro con solo saber la dirección exacta.