La nueva Ley 11/2020, 18 de septiembre, contención de las rentas en Cataluña. Parte 1

Esta ley se aplica desde el 22 de septiembre de 2020 únicamente en:

  1. Contratos de viviendas habituales
  2. Viviendas ubicadas en un mercado tenso (precios de alquiler que han aumentado y  no son accesibles a muchos ciudadanos)

En este link encontrarás los municipios en la que es aplicable esta ley https://portaldogc.gencat.cat/utilsEADOP/PDF/8236/1814214.pdf Este listado se irá actualizando.

3.Si estás redactando un nuevo contrato o estás modificándolo un contrato celebrado con posterioridad al 31 de diciembre de 1994.

¿Cómo concretamos la renta?

La renta máxima que se puede pactar en el contrato es el valor más bajo entre a) y b)

         a)   El índice de Referencia de Precios de alquiler.

La Generalitat  de Cataluña ha creado este índice que introduciendo los datos que se solicita indicará el precio por metro cuadrado del alquiler. Se tomará el índice que está marcado en rojo. No has de tener en cuenta el área inferior, ni superior.

http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/

Este índice de Referencia de Precios se puede incrementar:

  1. Si se han realizado obras de mejora ejecutadas dentro del último año, de acuerdo con lo que dicta la Ley LAU artículo 19. Obras de mejora son aquellas que le da un plus a la vivienda que se traduzca en una mejora basada en la habitabilidad, seguridad, confortabilidad y eficiencia energética. Cálculo: Capital invertido legal + 3 puntos, límite 20%. No se pueden computar las subvenciones o ayudas.
  2.  Si se cumple como mínimo 3 características específicas:
  • Ascensor
  • Aparcamiento
  • Vivienda amueblada
  • Sistema de calefacción o refrigeración
  • Zonas comunitarias de uso compartida, como jardín
  • Piscina comunitaria o equipamientos análogas
  • Servicio de conserjería
  • Vistas especiales

Si cumple 3 podrás incrementar un  5%, el índice marcado en rojo.

Si es inferior a 3 no podrás aplicar este incremento.

                  Si cumple más de 3 características este incremento quedaría igualmente al   5%.

No se puede aplicar ambas (Obras de mejora o cumplir con 3 características)

           b) La renta del último contrato, siempre y cuando, se hubiera formalizado    entre el 21/09/2015 y el 21/09/2020   

Se tomará la renta de la fecha de celebración del contrato (hay que desglosar de la renta los gastos generales y servicios) y se actualizará de acuerdo con el Índice de Garantía de Competitividad, en el periodo transcurrido entre la fecha de celebración del contrato anterior y   la fecha del nuevo contrato.  Al día de hoy la renta inicial quedaría igual.

         Cuando tengamos estos dos valores la renta máxima será el valor más bajo.

La responsabilidad del subarrendatario en los locales

En los arrendamientos para uso distinto de viviendas la ley permite subarrendar total o parcialmente el local sin necesidad expresa del arrendador, siempre y cuando, no se diga lo contrario en el contrato. Esto permite ahorrar costes al inquilino. Puede repartir el coste de la renta, de los suministros y del mantenimiento. Tú como propietario tienes derecho a aumentar la renta un 10% si es un subarriendo parcial, y un 20% si es total. Te tienen que comunicar en el plazo de un mes desde que se hubiera concretado.

Coexisten dos contratos: el inicial que firmaste con tú inquilino, y un segundo entre tú inquilino y el subarrendatario.

El subarrendatario tiene la obligación de respetar lo que pactasteis con tú inquilino. Cuando el contrato finaliza, se extingue también el contrato con el subarrendatario.

En el supuesto de impago y/o desperfectos tú se lo tienes que reclamar a tú inquilino que es con quién pactaste. Si tú inquilino no se responsabiliza podrás reclamárselo al subarrendatario simultáneamente.

Firma como Mandatario Verbal

Es aquella persona que actúa en representación de un tercero,  pero sin acreditar el poder del representado.

El contrato firmado por un mandatario verbal es válido pero posteriormente el representado manifestará su voluntad de ratificar que está conforme con lo que el mandatario verbal firmó en su nombre. Es una práctica habitual, sucede cuando se está indispuesto, horarios laborables incompatibles, distancia geográfica…

Las partes de un contrato de arras o por ejemplo la firma de un contrato de alquiler deben quedar perfectamente identificadas. En el caso de una persona física (o quién le represente)  habrá que indicar el nombre, DNI/NIE, si es mayor de edad, nacionalidad y domicilio. En el caso de personas jurídicas tendrás que indicar el nombre de la sociedad, CIF, domicilio y la persona que lo representa, con su DNI/NIE y qué funciones ejerce dentro de la empresa por ejemplo de administrador según escritura otorgada.

La ratificación no representa una autorización con plazo indeterminado. Para cualquier otra firma  se requerirá otra ratificación.

El alquiler de una vivienda con una mascota

Si no quieres alquilar la vivienda con una mascota tienes todo el derecho a prohibirlo. Tendrás que incluir una cláusula de prohibición en el contrato.

Otra opción es permitir la presencia de animales aunque este derecho debe ir vinculado con la obligación de subsanar cualquier desperfecto que pudiera causar en la vivienda. La mejor opción es que el inquilino contrate un seguro de hogar para que te devuelva la vivienda en el mismo estado que la entregaste.

Si es una mascota que causa molestias continuadas a los vecinos, la ley de Arrendamientos prevé que puede ser motivo de resolución del contrato.

La limitación de los precios del alquiler

Desde hace un tiempo se quiere implantar la congelación de las rentas. Tal como está presentado traerá efectos perjudiciales.

1.- Se reducirá el mercado de viviendas en alquiler a favor hacia las ventas

2.- El mantenimiento de la vivienda se deteriorará. No se harán reformas

3.- Mayor demanda en las rentas congeladas podría dar lugar a un trato de selección discriminatoria de los candidatos

Otro inconveniente: No se puede unificar el precio de dos viviendas en un mismo edificio. Cada vivienda tiene sus propias particularidades: Altura, orientación, calidades, estado de conservación, plaza de aparcamiento… Son variables que influyen en su valor. Es imposible que la Administración pueda controlar esto.

El debate está encima de la mesa. Los expertos en esta materia están  intentando buscar una regulación que solucione el acceso de la vivienda. Habría que garantizar un equilibrio entre ambas partes.

Artículo 11 de la Ley de Arrendamientos. Desistimiento del contrato

Una vez cumplido los primeros seis meses del contrato el inquilino puede desistir avisando con una antelación mínima de 30 días. El inquilino por lo tanto queda obligado a cumplir esos seis primeros meses de contrato y también a realizar un preaviso mínimo de 30 días.  No podemos ampliar el tiempo de estas obligaciones. Si lo hacemos será considerada cláusula nula.

Al margen de esta obligación la Ley de Arrendamientos ofrece la posibilidad de pactar, hay que llegar a un acuerdo entre ambas partes, de que el inquilino te indemnice con una cantidad equivalente a UNA MENSUALIDAD de la renta en vigor POR CADA AÑO DEL CONTRATO QUE RESTE POR CUMPLIR.

LOS PERÍODOS DE TIEMPO INFERIORES AL AÑO DARÁN LUGAR A LA PARTE PROPORCIONAL DE LA INDEMNIZACIÓN.

Si firmaste un contrato de UN AÑO prorrogable hasta CINCO (si eres una persona física), y tú inquilino una vez haya  cumplido los seis primeros meses del contrato quiere dejar el piso al séptimo mes faltan por cumplir 5 meses.  La indemnización a pagar será de 416,67€.

Alquiler 1.000€/mes.

1.000€/12 = 83,33 x 5 meses = 416,67€

Si firmaste un alquiler por CINCO AÑOS  y deja el piso al séptimo mes, le falta por cumplir 4 años + 5 meses tendrá que pagarte 4.416,67€

Fórmulas diferentes para comprar una vivienda

Estas fórmulas solamente se recogen en la Ley Catalana desde el año 2015. Con estas figuras lo que se busca es que el ciudadano no tenga la necesidad de desembolsar una gran cantidad de dinero, que no se dé un sobreendeudamiento. También al acceso de una vivienda más flexible que se adapte a las nuevas necesidades de hoy en día. Por todo ello la Ley Catalana nos ofrece dos formas:

  1. La propiedad compartida
  2. La propiedad temporal

La Propiedad compartida: Es una compraventa por etapas. Se realiza una cuota inicial y luego el resto del pago es escalonado. Estas cuotas sucesivas nunca podrán serán inferiores al 10% del valor del inmueble. Este proceso no se puede alargar más de 30 años. Puedes ser propietario sin necesidad de solicitar una hipoteca. También los impuestos que grava la compraventa se van pagando en función de las cuotas que se vayan abonando.  Esta figura es similar al arrendamiento con opción a compra.

Propiedad temporal: Esta otra forma de adquisición está limitado por un determinado plazo.  Te convertirás en propietario durante un mínimo de 10 años a un máximo de 99 años, una vez cumplido el plazo determinado la vivienda se devolverá a su propietario anterior o a sus herederos. Como propietario temporal tienes los mismos derechos que cualquier propietario, puedes vender o alquilar, aunque siempre sujeta a esas condiciones: devolución de la vivienda al anterior titular y en un determinado plazo. En el caso que se devuelva la propiedad con deterioros en un 50% o más de su valor por un mal uso el propietario sucesor puede exigir la reparación o construcción.  

En esta forma de adquisición el valor de la vivienda es más económico, y el vendedor recibe todo el dinero.

Consideración de obra nueva

Se considera obra nueva cuando un inmueble se entrega por primera vez.

Se deja de considerar obra nueva cuando se hubiera utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a 2 años por personas distintas de los que lo compraron.

Sin embargo, sigue considerándose obra nueva si el inmueble alquilado durante dos años o más lo compraran los propios arrendatarios.

Obra nueva no es sólo una nueva construcción, también tiene consideración de obra nueva la rehabilitación integral de un edificio existente.

Las obras nuevas tributan con el IVA ,Impuesto sobre el Valor Añadido, en vivienda es un 10%,  mientras que las segundas transmisiones y ulteriores entregas consideradas viviendas de segunda mano o viviendas usadas tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP, en Cataluña actualmente es un 10%.

Solicitud rebaja temporal alquiler

Puedes encontrarte que tú inquilino te pide una rebaja temporal del alquiler. Si estás de acuerdo, recuerda que lo tienes que reflejar por escrito. Un  anexo al contrato que se especifique la rebaja y la duración de ésta.

Puedes pactar que en el supuesto no cumpliera con alguna de sus obligaciones como inquilino quedará sin efecto esta rebaja temporal, y que podrás reclamar los importes rebajados.

La renta 2019 más detallada

Tendrás que ofrecer una información más precisa que años anteriores. Además de los datos identificativos del inmueble, tendrás que indicar el uso que ha tenido cada inmueble que estés alquilando y la fecha del contrato.

Detallar los gastos. Se consideran gastos por ejemplo los gastos de comunidad, seguros, reparaciones y todos aquellos que se puedan deducir.

Hacienda ha creado un anexo para que des información de tus proveedores y declarar los gastos que hayas tenido como gastos jurídicos, de reparación. El cumplimiento de este anexo es voluntario.