Escenas Cotidianas – Índice –

Cálculo de la plusvalía municipal en Barcelona

Hemos de tener en cuenta:

  • Valor catastral de suelo: que podemos encontrarlo en el recibo del IBI
  • El número de años que han transcurrido desde que compramos el inmueble
  • El coeficiente de incremento y el tipo impositivo (ambos irán en  función de los años que hemos tenido en propiedad el inmueble. La tabla de porcentajes es la siguiente:

 

Tabla porcentajes

Periodo hasta   5 años 3,7%
Periodo hasta 10 años 3,5%
Periodo hasta 15 años 3,1%
Periodo desde 20 años 2,8%

 

En el caso que haya sido un  periodo inferior a un año los  porcentajes aplicables van en función de los meses cumplidos, con excepción de las herencias en las que sólo se consideran años completos.

1 mes 0,33%
2 meses 0,66%
3 meses 1%
4 meses 1,33%
5 meses 1,66%
6 meses 2%
7 meses 2,33%
8 meses 2,66%
9 meses 3%
10 meses 3,33%
11 meses 3,66%
12 meses 4%

Por ejemplo: El valor catastral del suelo es 6.000 €uros (según recibo IBI), y han pasado 20 años desde la venta anterior, tenemos que aplicar el 56% = (2,8% x 20 años) El 56% de 6.000 € es 3.360 €uros.

Siguiendo con el ejemplo de los 3.360 €, le aplicamos ahora una base impositiva del 30%. El resultado  1008 €uros.

 

La compra de una vivienda y plaza de parking

Te podrás beneficiar si adquieres de forma conjunta un piso y dos plazas de parking, o una plaza de parking y un trastero, siempre y cuando, se ubiquen en la misma finca y se compren en el mismo acto.

Hay dos impuestos diferentes en función de si la vivienda es nueva o de segunda mano. En el caso de que sea una segunda transmisión dichas operaciones tributan por el impuesto de transmisiones patrimoniales. Varía en función de la comunidad autónoma pero oscila entre el 5% y el 10% del precio escriturado.  Si es obra nueva tributan por el 10% de IVA.

Si quisieras comprar una tercera plaza de parking o trastero en la misma finca y en el mismo acto entonces  ésta ya pasará a tributar al 21% IVA.

 

Pasos para inscribir en el Registro de la Propiedad un contrato de arrendamiento

1.- Hay que acudir al notario con el contrato de alquiler para que lo convierta en documento público

– En este contrato debe incluir la descripción de la finca, tal como

aparece en la escritura o nota simple

– La identificación del propietari@ y el inquilin@

– Duración pactada, precio renta…

2.- Liquidación del Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados

3.- Inscripción en el Registro de la Propiedad.

El coste de la inscripción en el Registro de la Propiedad suele ir a cargo del inquilin@. Te recuerdo que esta inscripción no es obligatoria.

A tener en cuenta que en el caso que el inquilin@ quiera resolver el contrato de alquiler para levantar este gravamen se necesita la renuncia con un  reconocimiento notarial. Esto lleva aparejado un gasto más.

 

Finalización del contrato de arrendamiento

¿Cuáles son las causas para finalizar o resolver un contrato con tu inquilin@?

a)  Impago de alguna renta o de algún pago que hayas asumido correspondiéndole al inquilin@

b)  Vencimiento del plazo, o en su caso de la prórroga

c)  Por incumplimiento de cualquier obligación expresamente pactada, por ejemplo haber realizado obras o subarrendar la vivienda sin pedir tu autorización

d)   Por aquellas otras causas previstas en la ley de Arrendamientos Urbanos como puede ser realizar actividades molestas o dejar de destinar el piso como vivienda, y utilizarla como oficina.

Y, ¿cuáles son las causas para resolver un contrato por parte de tu inquilin@?

Tu inquilin@ puede desistir del contrato antes de tiempo si tú, como propietari@, no haces las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable.

Es importante suscribir un acuerdo de terminación de dicho contrato. Haremos constar en este contrato tres apartados:

1.- Revisión de la vivienda. Si hay desperfectos o no, o si hay enseres personales o no.

2.- Otro apartado relacionado con las liquidaciones. Si hay pagos pendientes como pueden ser los suministros por ejemplo del consumo aún no facturado

3.- El acuerdo en donde tu inquilin@ se obliga al pago de los desperfectos, siempre y cuando los hubiera y tú quedas autorizado a retener la fianza hasta su total liquidación, o en el caso que no hubiera nada pendiente procederás a devolverle la fianza

 

Las derramas en la compraventa

La derrama es una cuota extraordinaria y puntual que tienen que pagar todos los propietarios de una finca.

Las derramas más habituales:

–          Obras de mantenimiento que afectan a la seguridad del edificio o reparaciones como el ascensor, tuberías…

–          Obras de mejora por el deterioro por el paso del tiempo como pintura

–          Actualizaciones que regula la ley horizontal como es por ejemplo la supresión de las barreras arquitectónicas para aquellas personas con una minusvalía o personas mayores

Cuando se hace una compraventa tú como vendedor tienes que presentar el certificado expedido por el secretario con el visto bueno del presidente de la comunidad conforme se está al corriente de pago de los gastos comunitarios generales, o en caso contrario se tiene que especificar las deudas contraídas con la comunidad.

Sin embargo la ley no obliga a que en este certificado se detalle si hay derramas. Lo que sí regula la ley que quién tiene que pagar las derramas es quién sea propietario en el momento de la aprobación de la derrama.

Como comprador tienes que informarte si hay alguna derrama. Puedes hacer la consulta al administrador, o el vendedor o presidente de la escalera.

Como vendedor tienes que informar de todo lo que ocurre en la finca.

Así evitaremos cualquier conflicto.