Orden de domiciliación de Adeudo Directo SEPA

Sepa significa “zona única de Pagos en Europa” con el fin de facilitar a particulares y empresas para hacer y recibir pagos (transferencias y órdenes de domiciliación) en euros tanto nacionales e internacionales. Es decir, que desaparece el concepto de transferencia internacional dentro de los países que integran la zona SEPA.

La zona SEPA la integran los países de la Unión Europea, junto con Liechtenstein, Islandia, Noruega, Suiza y Mónaco) en las mismas condiciones y con los mismos derechos y obligaciones.

Cuando alquilamos un inmueble y la renta se presentará al cobro por domiciliación bancaria en la cuenta facilitada por el inquilino necesitas su autorización expresa. Tendrás que redactar este mandato.  Un documento que refleje los nombres de ambos y el número de cuenta expresando la autorización del inquilino. Este documento lo tendrás que entregar al banco y guardarlo.

 

Cédula de habitabilidad

 

Documento administrativo que certifica que es una vivienda y que dicha vivienda garantiza que reúne las condiciones para vivir, según la normativa vigente. Es imprescindible que en la escritura esté escriturada como vivienda.

Caduca a los 15 años en viviendas de segunda transmisión.

La cédula de habitabilidad de primera ocupación para viviendas de nueva construcción tiene una vigencia de 25 años.

En el caso de viviendas de gran rehabilitación o rehabilitación la vigencia es de 15 años.

Si tenemos la cédula de habitabilidad caducada  o no la tenemos lo ha de tramitar un arquitecto o aparejador. Se hace una inspección de la vivienda. Verificación que cumple la normativa: superficie útil, altura techos, comprobación del equipamiento mínimo que debe tener una vivienda como es un inodoro, una cocina…. Requisitos que varían según las comunidades aunque lo mínimo que tiene que cumplir es la solidez del inmueble y sus condiciones de salubridad e higiene.

 ¿Cuándo la necesitamos? Tanto para alquilar, como para vender. También nos la pueden solicitar para hacer un cambio de titularidad en los suministros.

 Si desconoces si la tienes puedes contactar con el organismo responsable de la vivienda aportando la escritura de la vivienda.

 

Actualización de la fianza legal

 

La fianza legal es obligatoria para el inquilino. No confundir con la fianza adicional o depósito de garantía.

La fianza legal tiene que corresponder al importe de la renta y tú como propietario tienes la obligación de depositarla en la cámara de la propiedad u organismo similar.

La fianza legal la puedes actualizar. En los contratos de alquiler que se rigen por la ley del 6 de junio de 2013 puedes actualizar la fianza al cumplir los tres años contractuales y acomodarla a la renta que esté pagando en ese momento el inquilino. En los contratos anteriores (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) cuya duración es de cinco años puedes actualizarla al quinto año.

Recuerda que si ninguna de las partes dice nada al cumplir los tres años contractuales se prorroga automáticamente un año más. Los contratos de cinco años se prorrogan tres años más al cumplir el quinto año de contrato, opcional para el inquilino, obligatorio para el propietario.

 

Finalización contrato. Documento de acuerdo de finalización

 Es muy aconsejable que por desistimiento de contrato se firme un documento de finalización junto con la entrega de llaves.

 No sólo es el reconocimiento de ambas partes de la finalización contractual sino que se especifica los siguientes apartados:

 1.- Cuándo se suscribió el contrato y cuándo finaliza

2.- Revisión del inmueble: si hay o no desperfectos. Detallar los desperfectos. Cuantificar los  desperfectos   

3.- Liquidaciones: La cantidad que entregó el inquilino. Pagos pendientes si los hubiere

4.- Lectura de los suministros. Y en relación con el consumo realizado no facturado acuerdo para hacer una provisión de fondos de la fianza hasta el efectivo abono

5.- Entrega de las llaves

  Así evitaremos discusiones, reclamaciones…

Cláusulas nulas

El inquilino tiene sus derechos y obligaciones. En los alquileres de vivienda hay cláusulas que si van en contra de los derechos del inquilino son declaradas nulas.

Cláusula nula es, por ejemplo, hacer renunciar al inquilino su derecho de prorrogar el contrato hasta el plazo obligado de tres años.

Cláusula nula es pactar una indemnización superior a la que dicta la ley de arrendamientos vigente.

No incluyas cláusulas que limiten los derechos del inquilino. En el caso de conflicto estos pactos no los considerarán válidos.

Certificado de eficiencia energética

Es un documento oficial que detalla cómo está construido el edificio, sus instalaciones…cuyo fin es conocer la eficiencia del consumo de energía, incluyendo recomendaciones de mejora.

 El objetivo es poner en conocimiento a aquellos potenciales compradores o arrendatarios que a la hora de elegir su vivienda, oficina, local puedan saber cómo es de eficiente y hacerse una idea del gasto en energía que supondrá. La etiqueta energética muestra la calificación energética en una escala de la letra A (más eficiente) a la G (menos eficiente). Existe la obligación de presentarla en toda la publicidad para venta o alquiler de los inmuebles.

Este informe lo ha de elaborar un técnico competente que tenga la formación profesional  necesaria y acreditación.

La validez máxima de este informe es de 10 años desde la firma y emisión del técnico, siendo obligatoria para el propietario su renovación en el caso de venta o alquiler. En el caso de que se tenga un certificado que no esté caducada y se quiera vender o alquiler el inmueble no será necesario renovarlo, siempre y cuando, no se hayan hecho modificaciones que varíen la reducción de la calificación.

Hay algunos inmuebles que se libran de la certificación energética como por ejemplo:

  • Edificios protegidos oficialmente
  • Edificios que requieren una reforma completa
  • Edificios industriales (taller, nave, almacén), garajes, trasteros, es decir, espacios que no son habitables
  • Edificios aislados con una superficie útil menor de 50m2.

En resumen nos están decidiendo que seamos conscientes de nuestro consumo y que lo podemos reducir invirtiendo en nuestras ventanas, tejado, en la caldera, iluminación, climatización. Por lo tanto es una herramienta que podemos utilizar para negociar el precio del alquiler o venta ante otros inmuebles en la misma localización y de características similares.

El alquiler de un local y pago IBI

Has alquilado un local y has pactado con tú inquilino que se haría cargo del pago del IBI.

Recuerda hacerlo constar en el contrato y sobretodo no olvides de especificar en el contrato cuándo te ha de abonar el IBI.

Si ya ha vencido el día del pago envíale un burofax y adjunta el recibo del IBI. Si transcurren 30 días y no te ha hecho el ingreso puedes presentar una demanda de desahucio por falta del pago del IBI.