Categoría: Notas y consejos arrendamientos

La penalización por demora

Se puede pactar una penalización en el supuesto de retraso en el pago de alquiler y/o por cada día que pasa desde la finalización del contrato sin que tú inquilino te haya devuelto la vivienda por el deber de desalojo, ya sea por resolución del contrato de arrendamiento o por la terminación del plazo de duración convenido.

Ahora bien, lo que no puedes acordar es una penalización excesiva ya que los Tribunales no la consideran válida. Si tú inquilino está pagando un alquiler de 1.000€/mes, no le puedes solicitar una penalización de 150€ diarios. Lo razonable podría ser 60€ día.

¿Cuáles son los impuestos que debemos pagar en la compraventa de una plaza de aparcamiento?

Cuando se compra una plaza de aparcamiento y ésta es una plaza de segunda mano se tendrá que liquidar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Si es una obra nueva habrá que pagar el IVA, que actualmente es el 21%.

Si la plaza de garaje está vinculada a la compra de una vivienda de obra nueva entonces se aplica el IVA reducido que es un 10%. Recuerda que para que se aplique este IVA reducido debe transmitirse cuando vivienda y plaza de aparcamiento y se ubiquen en la misma finca y se compren en el mismo acto.

El vendedor tendrá que pagar la Plusvalía Municipal, se tiene 30 días a partir de la firma ante Notario,  y  la ganancia patrimonial en la declaración del Renta.

Cuándo tienes qué aplicar el IVA en el alquiler si eres un particular

  • Si alquilas una vivienda a un particular para vivir no tienes que aplicar el IVA.
  • Si alquilas una vivienda a una empresa para vivir sí tienes que aplicar el IVA, excepto si el arrendatario es un empleado.
  • Si alquilas una finca rústica para vivir no tienes que aplicar el IVA.
  • Si alquilas un garaje y éste va vinculado a una vivienda no tendrás que aplicar el IVA, pero si lo alquilas independientemente o la plaza de aparcamiento no se encuentra en la misma finca que la vivienda tendrás que aplicar el 21% de IVA.
  • Si alquilas un local comercial, una oficina, nave industrial sí tienes que aplicar el IVA.

Tendrás que hacer la Autoliquidación del IVA, el Modelo 303 de IVA.  Este modelo lo puedes descargar desde la sede electrónica de Hacienda. Tendrás que devolver el IVA a Hacienda trimestralmente.

Este modelo se presenta:

  • Entre el 1 al 20 de abril, el primer trimestre
  • Entre el 1 al 20 de julio, el segundo trimestre
  • Entre el 1 al 20 de octubre el tercer trimestre
  • Entre el 1 al 30 de enero el cuarto trimestre

Recuerda que como propietario de un local por el alquiler deberás emitir una factura con la retención del IRPF, actualmente es el 19%, a excepción de si alquilas un local a un particular que no es un profesional, sería en el caso, que el local va a ser utilizado particularmente como trastero.

¿Cuáles son las cláusulas nulas que más se incluyen?

Las cláusulas nulas son aquellas que contengan disposiciones contrarias a la ley. No tienen validez alguna.

Las más habituales son las siguientes:

  • Duración contractual: Aunque en el contrato conste que el contrato es por un año, como propietario, la duración obligatoria para ti es de cinco años, si eres un particular, y si eres una empresa es de siete años. Opcional para el inquilino. El inquilino tiene el derecho a permanecer en la vivienda cinco o siete años. Una vez que el inquilino ha cumplido los primeros seis meses del contrato puede desistir de éste. Sólo podrás solicitar la penalización, si se ha pactado y consta por escrito. Artículo 11.- Desistimiento del contrato. “Las partes pactan que, para el caso de desistimiento, el ARRENDATARIO deberá indemnizar al ARRENDADOR con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”
  • Responsabilidad de las reparaciones: El inquilino tiene que hacerse cargo del mantenimiento producido por el desgaste habitual como consecuencia del uso y de aquellas reparaciones que se han estropeado por un mal uso.
  • Acceso a la vivienda: No puedes ir cuando quieras. Siempre hay que avisar con antelación, y no con el pretexto de que quieres ver el estado de conservación de la vivienda, sino por necesidad de hacer alguna obra o reparación.
  • Contrato de temporada: No puedes hacer un contrato de temporada cuando se trata de inquilinos que quieren establecerse y empadronarse. El contrato de temporada se utiliza únicamente cuándo vamos a alquilar la vivienda sólo de paso, por un tiempo determinado, por motivos de estudio, reforma de su vivienda, trabajo…. Este tipo de inquilino tiene su residencia habitual en otro lugar.

 

Que nada quede en el tintero

El contrato de vivienda habitual hay unos derechos y unas obligaciones estipuladas tanto para el arrendador y arrendatario, que se deben cumplir. No puedes incluir cláusulas que limitan los derechos del inquilino. Serán consideradas cláusulas nulas.

También hay cláusulas que pueden favorecerte como propietario, pero tienen que estar reflejadas en el contrato.

Por ejemplo, es válido pactar independientemente de la renta los gastos de escalera, el Impuesto de Bienes Inmuebles, una plaza de aparcamiento o un trastero. Tendrás que desglosarlo por conceptos y especificar el importe que puede ser mensual o anual.

En relación al desistimiento del contrato la ley indica que el inquilino puede dejar la vivienda una vez que haya cumplido los primeros seis meses de contrato avisando como mínimo con treinta días de antelación. La ley apunta también que el propietario tiene derecho a una indemnización de un mes de renta por cada año que falte por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional dela indemnización. Si no has pactado esta indemnización no podrás reclamarle esta indemnización.

Otro punto importante es la actualización de la renta. En el supuesto que no lo indiques la renta quedará congelada hasta el fin del contrato.

Conclusión prevé estos y otros puntos para que nada quede en el tintero.