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Usucapión en los bienes inmuebles

Es una modalidad de adquirir un bien inmueble bajo el cumplimiento de una serie de requisitos. El código civil establece que para adquirir un bien inmueble por vía de la usucapión es necesario estar en la posesión en concepto de dueño. Es decir, es aquella persona que está disfrutando y conservando un inmueble sin ser el propietario de un modo público, (es decir, de forma abierta, presentándose como dueño, que hayan testigos), pacífico (de forma legal) e interrumpidamente (ocupación continuada en el tiempo). Reforzado por el hecho de hacerse el cargo del pago de impuesto (Impuesto de Bienes Inmuebles), servicios y suministros que graven a la propiedad. Está excluido el arrendamiento o un piso ocupado.

Por ejemplo una persona ocupa un terreno que no es de nadie. Durante más de 30 años ha trabajado este terreno y se ha encargado de explotarlo cultivando hortalizas. A lo largo de este tiempo se ha hecho cargo de pagar los impuestos. No ha ocupado el terreno de forma violenta, ni ha actuado clandestinamente. Esta persona podría ir al juzgado acreditando que cumple con todos los requisitos para que se declare ese terreno de su propiedad e inscribirlo como tal en Registro de la Propiedad .

Alquiler con opción a compra

Significa que el inquilino que ocupa la vivienda puede convertirse en propietario.

Se firma un contrato de vivienda habitual donde se incluyen todas las condiciones de la compraventa.

A tener en cuenta que:

El precio de venta es un precio cerrado
Se puede pactar una renta más elevada y/o una fianza más elevada a la habitual. Porcentajes de las rentas y fianza que sirven para ir pagando la vivienda ya que se descontarán en la compraventa o se perderían en el supuesto de no ejecutar la compraventa.
Fijar un plazo máximo para ejecutar la compraventa que suele coincidir con el vencimiento del arrendamiento
El inquilino tiene la exclusiva. El inquilino tiene la opción de ejercer su derecho de comprar o no la vivienda. El propietario no puede ofrecer la vivienda a terceros.

Es un acuerdo que tiene sus ventajas y desventajas. Pueden beneficiar o perjudicar por ejemplo en cuanto al precio de venta se refiere. Es un precio cerrado, no se puede modificar. Los valores de mercado pueden variar al alza o contraerse.

Alquilas una habitación

Decides alquilar una habitación. ¿Qué has de tener en cuenta? El alquiler de una habitación no se rige por la Ley de Arrendamiento Urbanos, sino por el Código Civil. Así pues el primer consejo es redactar un contrato que contenga:

Importe de la renta y los gastos que van a ir a cargo de tú inquilino como pueden ser los suministros, es decir, que servicios incluyen
La duración
Fianza
Actualización de la renta si pactáis más de un año
Tú inquilino tiene el uso de la habitación y compartirá las zonas comunes de tú vivienda como probablemente sea el baño y la cocina. Indica en este contrato la utilización de las zonas comunes.
Si tiene derecho a subarrendar
Haz un inventario del mobiliario y estado de éste de la habitación
Normas de buena convivencia

También incluye tus obligaciones como casero

Hacerte cargo de aquellas reparaciones que no sean por un mal uso por parte de tú inquilino
Respetar la intimidad de tú inquilino
Garantizar el uso pacífico de la vivienda

La fianza en los alquileres de temporada

La Ley de Arrendamientos califica los alquileres de temporada como uso distinto de vivienda, y fija una cuantía mínima de dos mensualidades. No obstante permite que las Comunidades Autónomas puedan regular la fianza.

En el caso de Cataluña establece que el depósito de una fianza puede ser proporcional al plazo de duración del contrato. Así pues en contratos de temporada se podría fijar una fianza de dos meses o la parte proporcional cuyo cálculo sería el siguiente:

Dos mensualidades de renta x nº de meses de duración / 12 meses

El inquilino ha dejado el piso sin avisar

Sabes por un tercero de que el inquilino ha dejado el piso. ¿Cómo hemos de actuar en estos casos? Primero intenta ponerte en contacto. No responde. El segundo paso es enviarle un burofax al domicilio requiriéndole firmar un contrato de finalización y entrega de llaves. Aunque no lo recoja representa una prueba de que se ha dejado un aviso. Es importante conservar la notificación de que no se ha podido entregar y se ha dejado aviso. A partir de aquí se nos presenta dos posibles opciones:

1.- El inquilino se pone en contacto contigo y te firma el fin del contrato y entrega las llaves.

2.- No lo recoge. En este supuesto debes presentar una demanda de desahucio. Podrás reclamar todas las rentas del alquiler hasta el momento que recuperes la vivienda.

Lo que no puedes hacer es entrar en la vivienda si no tienes un acuerdo firmado de finalización de contrato y entrega de llaves.