Desahucio. ¿Qué documentos nos hacen falta?

Para desahuciar es imprescindible contratar a un abogado. Para no perder tiempo hay que tener preparada la siguiente documentación:

1.- Escritura del inmueble. Documento que demuestra que el inmueble es tuyo

2.- Contrato original del alquiler

3.- Hay que justificar que no has cobrado el alquiler como por ejemplo con los recibos devueltos por el banco o si es el inquilino quién hace las transferencias solicitar al banco un certificado conforme no has recibido ningún ingreso.

Se puede demandar desde el primer mes de impago. Es aconsejable hablar antes con tu inquilino y llegar a un acuerdo amistoso.

 

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en el alquiler

Es un impuesto que se paga en la compra de una vivienda y en el alquiler, tanto en contrato de vivienda habitual como en contratos de temporada. En el caso de alquileres para uso distinto de vivienda como puede ser un local, oficina, trastero…está exento ya que tributan por IVA.

La diferencia fundamental entre el IVA e ITP, como regla general, es que el IVA se aplica en las entregas de bienes y prestación de servicios por profesionales y empresarios, mientras que el ITP es entre particulares.

El ITP lo paga el inquilino aunque el propietario es responsable. Si no lo paga el inquilino Hacienda te lo puede reclamar.

Se debe pagar en un plazo máximo de 30 días a contar desde la firma del contrato de alquiler. Su cálculo, en la comunidad de Cataluña, es por ejemplo, en el supuesto de un arrendamiento de 1.000€ mensuales multiplicaremos esta base imponible por los años contractuales (aunque sea inferior a tres años, si es un contrato de vivienda habitual se tomará como referencia tres años ya que es la duración mínima que establece la ley de arrendamientos). Será 1.000€ x 36 meses (3 años)  x 0,5% = 180€.

Los suministros en el alquiler

Una vez firmado el contrato de alquiler el inquilino tiene que hacer el cambio de nombre y domiciliación de cada uno de los suministros de agua, luz, y gas si lo hubiere. Es importante ya que la responsabilidad del pago será del inquilino.

No vale lo de cambiar únicamente la domiciliación, y no la titularidad. El responsable es el titular del contrato de suministro. Si la titularidad sigue siendo la tuya, como propietario, tú serás el responsable de cualquier impago. Esta es una gestión gratuita.

Duración de un alquiler

Un contrato de alquiler puede tener la duración que se quiera. Pueden ser de 3 meses, 15 meses, 24 meses… es lo que se acuerde entre ambas partes. Cuando se firma un contrato de vivienda habitual a pesar de haber firmado por ejemplo por 6 meses el inquilino tiene derecho a permanecer en el piso durante un plazo mínimo de tres años si cumple con todas sus obligaciones. Una vez cumplidos esos 6 meses el contrato se prorroga automáticamente.

 

 

 

Fianza. ¿Estás obligado a reemplazar la última mensualidad de renta con la fianza?

Va a finalizar el contrato de arrendamiento y tu inquilino te dice que no va a pagar el último mes de renta ya que tienes la fianza.

No estás obligado a aceptar esta propuesta. El inquilino tiene la obligación de pagarte la renta de todos los meses hasta que se acabe el contrato, y dentro de los primeros siete días de cada mes o lo que se haya acordado.

La fianza es una garantía que se utiliza si hay desperfectos en el piso o si hay algunos importes pendientes como puede ser los suministros.

Necesito el piso para mí

Si has firmado un contrato posterior al 6 de junio 2013 y te has divorciado o lo necesitas para tu hij@ puedes recuperarlo.

Tres condiciones importantes que has de cumplir:

1.- Que lo ocupes como vivienda habitual

2.- Que el ocupante sea familia de primer grado

3.- Que se haya cumplido un año contractual

Una vez que ha pasado el primer año de alquiler envía a tu inquilino un burofax, con acuse de recibo y copia certificada, especificando la causa de por qué necesitas recuperar el piso dándole un plazo mínimo de 2 meses para desalojar el piso.

Si tres meses después del desalojo no has ocupado el piso ni tú o familiar el inquilino tiene derecho en un plazo de un mes a recuperar de nuevo el piso por un periodo de tres años en las mismas condiciones que se pactaron en su día y con una indemnización por los gastos generados por el desalojo.

Referencia catastral

En los contratos de alquiler tenemos que hacer constar la referencia catastral y en nuestra declaración de la renta anual.

La referencia catastral es un código de identificación fiscal. Es único para cada inmueble, de esta forma permite diferenciarlo de un inmueble de otro. Está compuesto por 20 caracteres.

Se puede consultar en el recibo del IBI o podemos acceder a http://catastro.meh.es/ Aparece también la superficie del inmueble, coeficiente de participación, uso, antigüedad del edificio.

 

Actualización de la renta: IPC o IGC

Para actualizar una renta actualmente tenemos dos índices: El IPC (Índice de Precios de Consumo)  y el IGC (Índice de Garantía de Competividad ).

El IGC no podrá superar el 2%, ni bajar del 0%. Índice que se publica mensualmente por el INE al igual que el IPC.

Te podrás beneficiar del IGC si el IPC es negativo. Pero si el IPC sube puede perjudicarte el IGC.

Recuerda que si en el contrato no especificas nada sobre la actualización de la renta no podrás aplicar ningún aumento.

Dado que hay libertad para pactar se podría llegar al acuerdo de aplicar sólo el IPC en positivo o fijar ya un tanto por ciento fijo.

Aval Personal

EL aval personal es una garantía económica que responde no sólo por el impago del alquiler sino también por desperfectos.

Haz constar en el contrato que esta garantía perdurará hasta que no se finalice el contrato y se hayan cobrado todas las reclamaciones.

 Haz constar en el contrato que el avalista se ha leído el contrato y está de acuerdo con todas las cláusulas.

Desistimiento contrato por separación. Devolución fianza

Alquilaste un piso a una pareja. Te comunican que se separan y dejan el piso. Para evitar cualquier problema no devuelvas la fianza a uno de los dos.

1.- Solicita un documento firmado conforme uno renuncia a la fianza y acepta que se le ingrese a la otra parte

2.- Devuelve el 50% a cada uno