Actualización de la fianza legal

 

La fianza legal es obligatoria para el inquilino. No confundir con la fianza adicional o depósito de garantía.

La fianza legal tiene que corresponder al importe de la renta y tú como propietario tienes la obligación de depositarla en la cámara de la propiedad u organismo similar.

La fianza legal la puedes actualizar. En los contratos de alquiler que se rigen por la ley del 6 de junio de 2013 puedes actualizar la fianza al cumplir los tres años contractuales y acomodarla a la renta que esté pagando en ese momento el inquilino. En los contratos anteriores (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) cuya duración es de cinco años puedes actualizarla al quinto año.

Recuerda que si ninguna de las partes dice nada al cumplir los tres años contractuales se prorroga automáticamente un año más. Los contratos de cinco años se prorrogan tres años más al cumplir el quinto año de contrato, opcional para el inquilino, obligatorio para el propietario.

 

Finalización contrato. Documento de acuerdo de finalización

 Es muy aconsejable que por desistimiento de contrato se firme un documento de finalización junto con la entrega de llaves.

 No sólo es el reconocimiento de ambas partes de la finalización contractual sino que se especifica los siguientes apartados:

 1.- Cuándo se suscribió el contrato y cuándo finaliza

2.- Revisión del inmueble: si hay o no desperfectos. Detallar los desperfectos. Cuantificar los  desperfectos   

3.- Liquidaciones: La cantidad que entregó el inquilino. Pagos pendientes si los hubiere

4.- Lectura de los suministros. Y en relación con el consumo realizado no facturado acuerdo para hacer una provisión de fondos de la fianza hasta el efectivo abono

5.- Entrega de las llaves

  Así evitaremos discusiones, reclamaciones…

Cláusulas nulas

El inquilino tiene sus derechos y obligaciones. En los alquileres de vivienda hay cláusulas que si van en contra de los derechos del inquilino son declaradas nulas.

Cláusula nula es, por ejemplo, hacer renunciar al inquilino su derecho de prorrogar el contrato hasta el plazo obligado de tres años.

Cláusula nula es pactar una indemnización superior a la que dicta la ley de arrendamientos vigente.

No incluyas cláusulas que limiten los derechos del inquilino. En el caso de conflicto estos pactos no los considerarán válidos.

Certificado de eficiencia energética

Es un documento oficial que detalla cómo está construido el edificio, sus instalaciones…cuyo fin es conocer la eficiencia del consumo de energía, incluyendo recomendaciones de mejora.

 El objetivo es poner en conocimiento a aquellos potenciales compradores o arrendatarios que a la hora de elegir su vivienda, oficina, local puedan saber cómo es de eficiente y hacerse una idea del gasto en energía que supondrá. La etiqueta energética muestra la calificación energética en una escala de la letra A (más eficiente) a la G (menos eficiente). Existe la obligación de presentarla en toda la publicidad para venta o alquiler de los inmuebles.

Este informe lo ha de elaborar un técnico competente que tenga la formación profesional  necesaria y acreditación.

La validez máxima de este informe es de 10 años desde la firma y emisión del técnico, siendo obligatoria para el propietario su renovación en el caso de venta o alquiler. En el caso de que se tenga un certificado que no esté caducada y se quiera vender o alquiler el inmueble no será necesario renovarlo, siempre y cuando, no se hayan hecho modificaciones que varíen la reducción de la calificación.

Hay algunos inmuebles que se libran de la certificación energética como por ejemplo:

  • Edificios protegidos oficialmente
  • Edificios que requieren una reforma completa
  • Edificios industriales (taller, nave, almacén), garajes, trasteros, es decir, espacios que no son habitables
  • Edificios aislados con una superficie útil menor de 50m2.

En resumen nos están decidiendo que seamos conscientes de nuestro consumo y que lo podemos reducir invirtiendo en nuestras ventanas, tejado, en la caldera, iluminación, climatización. Por lo tanto es una herramienta que podemos utilizar para negociar el precio del alquiler o venta ante otros inmuebles en la misma localización y de características similares.

El alquiler de un local y pago IBI

Has alquilado un local y has pactado con tú inquilino que se haría cargo del pago del IBI.

Recuerda hacerlo constar en el contrato y sobretodo no olvides de especificar en el contrato cuándo te ha de abonar el IBI.

Si ya ha vencido el día del pago envíale un burofax y adjunta el recibo del IBI. Si transcurren 30 días y no te ha hecho el ingreso puedes presentar una demanda de desahucio por falta del pago del IBI.

 

Reformas por parte del inquilino a cambio de una carencia

Vas a alquilar un piso aunque necesita algunas reformas. Prefieres que el inquilino se lo haga a su gusto. ¿Cómo podemos regular este compromiso en el contrato?

Primero un presupuesto detallando las partidas, el precio y calidades. Evitaremos conflictos.

En el contrato haremos constar:

1.- Que existe el compromiso del inquilino a realizar esas obras, en el caso que se incumpla esta obligación se puede resolver el contrato

2.- Establecer una fecha de finalización de las obras

3.- Indicar los meses de carencia que habéis acordado

4.- Estas obras quedarán en la vivienda una vez finalice el contrato y no se podrá exigir una compensación

Alquilas un piso a estudiantes por un curso

Como lo quieren para un curso escolar puedes formalizar un contrato de temporada ya que no es para satisfacer su necesidad como vivienda permanente. Especifica la residencia habitual de los inquilinos.  Cuando finalice el plazo pactado no tienen derecho a prorrogar el alquilar hasta el mínimo de tres años como dicta la ley de arrendamientos. Ten en cuenta que al hacer un contrato de temporada no te podrás aplicar la reducción de desgravaciones fiscales sobre los rendimientos netos. Sólo se aplican estas desgravaciones en contratos de alquiler por vivienda habitual.

Haz un detallado anexo de todo el mobiliario que incluyes y su estado. Acompáñalo de fotografías.

Haz que firmen como arrendatarios todos los estudiantes que van a ocupar el piso y que todos responden solidariamente del pago de la renta y cumplimiento de las obligaciones contractuales.

Puedes solicitar garantías adicionales como un aval personal. Si son extranjeros solicita garantías dinerarias ya que si te vieras obligado a reclamar tendrías que hacerlo en el extranjero.

Incluye en el contrato que se deben respetar las normas de comunidad, es decir de convivencia, conforme el incumplimiento de esta cláusula es motivo de resolución contractual.

Un piso y una plaza de parking para alquilar en el mismo edificio

Si alquilas el piso y el parking conjuntamente se entiende que es un pack y se considerará alquiler de vivienda.

Si alquilas el parking a un inquilino distinto que el de la vivienda, el alquiler del parking será un alquiler para uso distinto de vivienda.

Diferencias:

  • El alquiler del parking, como uso distinto de vivienda, te da más libertad de pactos por ejemplo en la duración. Puedes pactar el tiempo que se quiera.
  • El alquiler de forma conjunta (piso y parking) podrás aplicar una reducción sobre los rendimientos.
  • El alquiler de vivienda está exento de IVA, mientras que el alquiler de uso distinto de vivienda se le aplica un 21% de IVA. Estás obligado a presentar a Hacienda cada trimestre las correspondientes declaraciones de este impuesto, y no percibirás ninguna reducción.

Desahucio. ¿Qué documentos nos hacen falta?

Para desahuciar es imprescindible contratar a un abogado. Para no perder tiempo hay que tener preparada la siguiente documentación:

1.- Escritura del inmueble. Documento que demuestra que el inmueble es tuyo

2.- Contrato original del alquiler

3.- Hay que justificar que no has cobrado el alquiler como por ejemplo con los recibos devueltos por el banco o si es el inquilino quién hace las transferencias solicitar al banco un certificado conforme no has recibido ningún ingreso.

Se puede demandar desde el primer mes de impago. Es aconsejable hablar antes con tu inquilino y llegar a un acuerdo amistoso.

 

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en el alquiler

Es un impuesto que se paga en la compra de una vivienda y en el alquiler, tanto en contrato de vivienda habitual como en contratos de temporada. En el caso de alquileres para uso distinto de vivienda como puede ser un local, oficina, trastero…está exento ya que tributan por IVA.

La diferencia fundamental entre el IVA e ITP, como regla general, es que el IVA se aplica en las entregas de bienes y prestación de servicios por profesionales y empresarios, mientras que el ITP es entre particulares.

El ITP lo paga el inquilino aunque el propietario es responsable. Si no lo paga el inquilino Hacienda te lo puede reclamar.

Se debe pagar en un plazo máximo de 30 días a contar desde la firma del contrato de alquiler. Su cálculo, en la comunidad de Cataluña, es por ejemplo, en el supuesto de un arrendamiento de 1.000€ mensuales multiplicaremos esta base imponible por los años contractuales (aunque sea inferior a tres años, si es un contrato de vivienda habitual se tomará como referencia tres años ya que es la duración mínima que establece la ley de arrendamientos). Será 1.000€ x 36 meses (3 años)  x 0,5% = 180€.