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Elementos comunes y elementos privativos

Elementos comunes

Todos los titulares son copropietarios de los elementos comunes. Esto no quiere decir que algún elemento sea privativo como por ejemplo patios o terrazas.

El esqueleto del inmueble es el elemento común.

No se puede renunciar a un elemento común para no pagar las respectivas cuotas.

No se puede realizar ninguna modificación en la estructura del inmueble.

Elementos privativos

Es el espacio susceptible de aprovechamiento, es decir, lo que está dentro de las paredes, nuestra vivienda, local. Su uso está reservado, y, como tal, somos los responsables de cualquier daño que se pudiera ocasionar. En el interior de la vivienda o local puedes hacer las obras que quieras, siempre y cuando, no afecte a la seguridad del edificio, ni modifiques un elemento común.

La Propiedad Horizontal

La propiedad horizontal es el edificio dividido por elementos privativos y elementos comunes.

El promotor hace la división horizontal.

La propiedad horizontal se rige por el:

a) Título constitutivo: Aquí se describe el inmueble en su conjunto, cada uno de los pisos y locales existentes. Se establecerán las cuotas de participación (en base a su superficie, situación (interior, exterior), el uso que se haga de los elementos comunes). Indica si hay anejos como trasteros, plazas de parking…
b) Estatutos: Normas estatuarias, es decir, se redactarán normas como puede ser limitaciones o privaciones de un derecho. La administración del edificio, seguros, conservación…No son obligatorias, pero sí convenientes
c) Reglamento interno: Regula las normas de convivencia, utilización de las zonas comunes.

Revisión de la renta por contrato largo. Parte II

¿Cómo hacemos para evitar que un pacto de actualización extraordinaria o revisión de la renta no se convierta en un conflicto?

Habiéndose llegado a un acuerdo evitaremos indicar únicamente que la renta se actualizará según los precios de mercado. Ante todo debe quedar bien reflejado en el contrato el método que vamos a utilizar y demás pactos.

Opción 1.- Para ser objetivos lo ideal es que intervenga un tercero que actué como experto independiente. Este experto puede ser un informe realizado por la Cámara de la Propiedad. La Cámara de la Propiedad conoce el precio real de las operaciones, ya que recoge la fianza de los arrendamientos, y datos del local (ubicación excacta,m2..) y puede elaborar un informe muy preciso.

Se dejará constancia que las partes aceptarán el precio de mercado presentado.

Opción 2.- La más habitual es incluir un % predefinido una vez se hayan cumplido los X primeros años de vigencia del contrato tomando como base la última renta abonada.

Opción 3.– Cada parte contrata un experto. Es probable que se presenten valoraciones con diferentes porcentajes. Se entiende que la diferencia es aceptable. Para hacerlo más justo se puede tomar la media de las dos.

En cualquiera de las opciones se puede establecer unos límites que la nueva renta no pueda ser inferior a la que se esté pagando en el momento de la actualización e igualmente limitar la variación al alza.

Es conveniente también estipular pagar por mitades los honorarios del experto.

Revisión de la renta por contrato largo. Parte I

Vas a alquilar un local. Tu inquilino va a desembolsar una importante cantidad de dinero para adecuarlo a sus necesidades. Te solicita un contrato largo.

La renta se va actualizando mediante el IPC anualmente. Ahora bien al tratarse de un contrato de larga duración no sabemos cómo van a evolucionar los precios.

Podemos pactar que transcurridos X años se actualiza la renta a los precios del momento para evitar que la renta quede desfasada.

Cambios en la Ley de Arrendamientos de viviendas

Se publicó el 18 de diciembre en el BOE el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Modificaciones que solamente afectan a los contratos de viviendas.

Su entrada en vigor fue el 19 de diciembre 2018. No obstante tiene que ser evaluado por el congreso o parlamento con la intención de aprobarlo o derogarlo.

Estas nuevas medidas no se aplican a los contratos firmados con anterioridad al 19 de diciembre de 2018.

Modificaciones más destacables:

	Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, adaptada por la Ley 4/2013 de 5 de junio	Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre
DURACIÓN	3 AÑOS	Si el arrendador es persona física 5 AÑOS ================================== Si el arrendador es persona jurídica 7 AÑOS
PRÓRROGA	1 AÑO	3 años
FIANZA	Sin límites	Arrendador persona física: 1 mes fianza + 2 meses adicional En contratos de hasta cinco años de duración, la fianza adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta ================================= Arrendador persona jurídica: 1 mes de fianza + 2 meses adicional En contratos de hasta siete años de duración, la fianza adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta
VIVIENDA SUNTUARIA SUPERIOR A 300M² O RENTA INICIAL AL 5,5 SALARIO MÍNIMO INTERPROFESIONAL	Desde el 2013 regulada por la Ley 4/2013 de 5 de junio	Libertad de pactos
HONORARIOS AGENCIA	A cargo del arrendatario	Si el arrendador es persona física lo paga el arrendatario ================================== Si el arrendador es persona jurídica lo pago el arrendador, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados a iniciativa directa del arrendatario
DERECHO DE RETRACTO		Se introduce un nuevo derecho en favor de la administración en determinados supuestos de venta conjunta
IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES	Obligado el pago	En contratos de viviendas permanentes se estable la exención de este impuesto