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¿Qué es lo primero que hemos de pensar si queremos comprar?

Lo primero es decidir dónde. Es muy importante. En esta decisión intervienen dos elementos. El racional y el emocional. El racional es más objetivo. Hemos de pensar en nuestras necesidades con el fin que la ubicación que escojamos represente un ahorro de tiempo y dinero. El transporte público o sus accesos, ¿son los adecuados para nuestros desplazamientos diarios?, en el entorno más próximo ¿podemos abastecernos para nuestro día a día? Hay supermercados, farmacias, asistencia sanitaria, equipamientos …

El factor emocional es más subjetivo. Suele gustarnos vivir en el barrio que hemos nacido o vivido en los últimos años. Es una influencia más personal, la conexión de la gente del barrio, la familia, amistades los comercios a los que acudes habitualmente…Nos transmite seguridad.

Vas a comprar un terreno pero no hay escritura

Cada vez es menos frecuente aunque te lo puedes encontrar. El vendedor del terreno lo compró en su día mediante contrato privado. No hay constancia en el Registro de la Propiedad de dicho terreno. Se podría resolver esta situación si el vendedor conserva el documento privado de adquisición del terreno (aunque el documento privado es válido, no es suficiente para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad) y exista la situación catastral de dicha parcela. Habría que hacer una primera escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.

Lo primero que hemos de averiguar es si el vendedor es realmente el propietario del terreno. No firmes nada si no estás seguro. La escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad son una protección para ti.

Modificaciones en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda. Parte II

Otras modificaciones significativas:

VIVIENDA SUNTUARIA: Viviendas con una superficie superior a 300m² o renta inicial al 5,5 salario mínimo interprofesional. Estos arrendamientos se regirán a partir de ahora por la voluntad de las partes. Anteriormente se regulaban acorde con la LAU.

BONIFICACIONES: Los Ayuntamientos pueden bonificar el impuesto de bienes inmuebles (IBI) hasta el 95% , siempre y cuando, destines a alquilar viviendas sujetas a un precio reducido, renta limitada. Se está creando un sistema estatal de índices de referencias del precio del alquiler de viviendas. Encontrarás en este link http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/ el índice de referencia del precio de alquiler de algunos municipios de Cataluña.

Se elimina el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales a los inquilinos, siempre y cuando, el arrendamiento de la vivienda sea para uso estable y permanente.

REGULACIÓN DESAHUCIOS: La norma obligará a que los juzgados comuniquen el día y hora exacta que se producirá el desahucio. Y en casos de situaciones de vulnerabilidad se tendrá que comunicar a los servicios sociales. Se amplía el tiempo del aplazamiento del desahucio. Un mes para los propietarios particulares, tres meses para los propietarios que sean empresas.

VENTA DE LA VIVIENDA: Hasta ahora cuando ponías el piso en venta con un contrato de alquiler vigente, si éste no había sido inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario no tenía ninguna obligación de respetar este contrato de alquiler. Ahora en cambio si vendes el piso el nuevo propietario tendrá que respetar el contrato durante el tiempo que reste para el transcurso de cinco años o siete si eres empresa.

Si se ha pactado más de 5 o 7 años el contrato se extinguirá excepto que haya sido registrado en el Registro de la Propiedad.

DERECHO DE RETRACTO: La Administración tiene este derecho en el supuesto de que la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las otras viviendas y locales de un mismo inmueble, bajo el precio que hayas decidido y mismas condiciones.

OBRAS MEJORA: Trascurridos los cinco o siete años contractuales, según sea el caso, podrás llegar a un acuerdo para realizar obras de mejora con posibilidad de subir la renta.

Modificaciones en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda. Parte I

Hoy se ha publicado en el BOE el Real Decreto7/2019, 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Estas modificaciones deben ser convalidadas. Aunque parece ser que ahora cuenta con suficiente apoyo para que sean aprobadas.

Los contratos de vivienda se regirán por las normas que se ponen a continuación. Modificaciones que solamente afectan a los contratos de viviendas.

DURACIÓN: Contrato hasta CINCO años si la propiedad es un particular. SIETE años si es una empresa. Una vez transcurridos los primeros seis meses el inquilino puede dejar el piso haciendo un preaviso de 30 días. Se puede pactar que en el caso de desistimiento tu inquilino puede indemnizarte con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

PRÓRROGA: Una vez cumplidos los cinco años o siete años contractuales se puede prorrogar por TRES años más. Si no hay voluntad de prorrogar, como propietario, tendrás que avisar con cuatro meses de antelación a la finalización de los cinco años o siete años. Tú inquilino con 60 días de antelación.

FIANZA: Hay un límite. No se puede solicitar más de 2 meses de garantía adicional. El máximo total es de 3 meses (un mes de fianza legal y dos meses de fianza adicional). Excepto cuando se acuerde una duración contractual mayor a los cinco o siete años.

ACTUALIZACIÓN RENTA: Según el Índice Precios de Consumo (IPC). Una vez firmado el contrato de arrendamiento entre las partes no podrás elevar la renta por encima del IPC. Tendrá que quedar reflejado en el contrato el índice que se utilizará. Si se ha hecho constar que se actualizará la renta cada año pero no se ha redactado el mecanismo que se utilizará se tomará como referencia el Índice de Garantía de Competitividad.

ACTUALIZACIÓN FIANZA: Se podrá actualizar la fianza una vez se hayan cumplido los cinco o siete años contractuales

NECESIDAD VIVIENDA: Deberá constar expresamente en el contrato esa necesidad de la vivienda para ti o familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para tu cónyuge con una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Sólo una vez transcurrido el primer año de duración del contrato. Otra condición es que tendrás que avisar a tú inquilino de esta necesidad explicando la causa con una antelación mínima de dos meses en la fecha que vayas a necesitar la vivienda. Por supuesto como vivienda habitual. En el supuesto que hubieran transcurridos 3 meses de la extinción del contrato y no hubieses ocupado la vivienda tu inquilino puede recuperar la vivienda por un nuevo periodo de cinco años y pago de una indemnización.

HONORARIOS GESTIÓN: Si contratas a una Agencia Inmobiliaria y eres una empresa pagarás los honorarios de ésta. Si eres un particular será el inquilino quién pague la gestión.

Tienes un piso libre. Qué opciones tienes.

Tienes un piso libre, y no sabes qué hacer?

Si tienes dinero la venta del piso no es una opción.

Alquilar un piso supone unos ingresos para hacer frente a los gastos que genera tenerlo vacío como es el Impuesto de Bienes Inmuebles, gastos de comunidad, derramas…

¿Qué opciones tienes?:

Un alquiler turístico
Un alquiler de temporada
Un alquiler tradicional

El alquiler turístico: Dependerá si tiene una localización turística y/o vendrá condicionada por las normas y requisitos que exige el ayuntamiento. Para que realmente te salga rentable tendrás que tener una ocupación alta y gestionarlo personalmente. Los gastos que genera son más altos que en las otras dos opciones pero para ello tendrás que dedicarle tiempo y esfuerzo. Gestionar las reservas, atender las entradas y salidas de las clientes, ocuparte de la limpieza, y estar disponible para solucionar cualquier incidente que pudiera surgir.

El alquiler de temporada: El precio del alquiler es más alto que el tradicional, menor que el alquiler turístico, siempre y cuando, sea para una temporada corta. Se alquila amueblado y equipado. No tendrás que ofrecer servicios de limpieza. Los suministros no se incluyen en el precio. Recuerda que el alquiler de temporada no es para satisfacer la necesidad como vivienda habitual sino que es una vivienda de paso por desplazamiento de trabajo o por estudios o por reformas en la vivienda permanente…, es decir una causa que justifique la temporalidad.

El alquiler tradicional: Con respecto a las otras dos opciones los ingresos que obtienes son inferiores aunque tienes otros beneficios como la estabilidad, la gestión es más sencilla, y por último puedes aprovecharte de unas ventajas fiscales.