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Revisión de la renta por contrato largo. Parte II

¿Cómo hacemos para evitar que un pacto de actualización extraordinaria o revisión de la renta no se convierta en un conflicto?

Habiéndose llegado a un acuerdo evitaremos indicar únicamente que la renta se actualizará según los precios de mercado. Ante todo debe quedar bien reflejado en el contrato el método que vamos a utilizar y demás pactos.

Opción 1.- Para ser objetivos lo ideal es que intervenga un tercero que actué como experto independiente. Este experto puede ser un informe realizado por la Cámara de la Propiedad. La Cámara de la Propiedad conoce el precio real de las operaciones, ya que recoge la fianza de los arrendamientos, y datos del local (ubicación excacta,m2..) y puede elaborar un informe muy preciso.

Se dejará constancia que las partes aceptarán el precio de mercado presentado.

Opción 2.- La más habitual es incluir un % predefinido una vez se hayan cumplido los X primeros años de vigencia del contrato tomando como base la última renta abonada.

Opción 3.– Cada parte contrata un experto. Es probable que se presenten valoraciones con diferentes porcentajes. Se entiende que la diferencia es aceptable. Para hacerlo más justo se puede tomar la media de las dos.

En cualquiera de las opciones se puede establecer unos límites que la nueva renta no pueda ser inferior a la que se esté pagando en el momento de la actualización e igualmente limitar la variación al alza.

Es conveniente también estipular pagar por mitades los honorarios del experto.

Revisión de la renta por contrato largo. Parte I

Vas a alquilar un local. Tu inquilino va a desembolsar una importante cantidad de dinero para adecuarlo a sus necesidades. Te solicita un contrato largo.

La renta se va actualizando mediante el IPC anualmente. Ahora bien al tratarse de un contrato de larga duración no sabemos cómo van a evolucionar los precios.

Podemos pactar que transcurridos X años se actualiza la renta a los precios del momento para evitar que la renta quede desfasada.

Cambios en la Ley de Arrendamientos de viviendas

Se publicó el 18 de diciembre en el BOE el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Modificaciones que solamente afectan a los contratos de viviendas.

Su entrada en vigor fue el 19 de diciembre 2018. No obstante tiene que ser evaluado por el congreso o parlamento con la intención de aprobarlo o derogarlo.

Estas nuevas medidas no se aplican a los contratos firmados con anterioridad al 19 de diciembre de 2018.

Modificaciones más destacables:

	Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, adaptada por la Ley 4/2013 de 5 de junio	Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre
DURACIÓN	3 AÑOS	Si el arrendador es persona física 5 AÑOS ================================== Si el arrendador es persona jurídica 7 AÑOS
PRÓRROGA	1 AÑO	3 años
FIANZA	Sin límites	Arrendador persona física: 1 mes fianza + 2 meses adicional En contratos de hasta cinco años de duración, la fianza adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta ================================= Arrendador persona jurídica: 1 mes de fianza + 2 meses adicional En contratos de hasta siete años de duración, la fianza adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta
VIVIENDA SUNTUARIA SUPERIOR A 300M² O RENTA INICIAL AL 5,5 SALARIO MÍNIMO INTERPROFESIONAL	Desde el 2013 regulada por la Ley 4/2013 de 5 de junio	Libertad de pactos
HONORARIOS AGENCIA	A cargo del arrendatario	Si el arrendador es persona física lo paga el arrendatario ================================== Si el arrendador es persona jurídica lo pago el arrendador, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados a iniciativa directa del arrendatario
DERECHO DE RETRACTO		Se introduce un nuevo derecho en favor de la administración en determinados supuestos de venta conjunta
IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES	Obligado el pago	En contratos de viviendas permanentes se estable la exención de este impuesto

Si te quieres echar atrás en la compraventa

Recuerda que hay tres tipos de arras:

– Arras Penitenciales: Te permiten echarte atrás

– Arras Confirmatorias: No te permiten desvincularte del contrato

– Arras Penales: También refuerzan el vínculo de obligatoriedad siendo exigible que se cumpla el contrato. Son una composición entre las arras confirmatorias y penitenciales.

(ver post TIPOS DE CONTRATOS DE ARRAS)

El contrato de arras Penitenciales es la más habitual. No obstante no sólo es suficiente encabezar el contrato haciendo constar que es un contrato de arras penitenciales, debemos indicar expresamente que la voluntad de las partes en caso de desistir de la compraventa se pacta la pérdida de las arras entregadas o de su devolución duplicada.

La permuta

Es otra forma de adquirir un inmueble. Yo quiero vender mi vivienda y tú quieres vender la tuya y afortunadamente el interés por ambos pisos es mutuo. Además los dos inmuebles tienen un valor similar. Si es así el proceso es muy sencillo. Tanto los trámites como los gastos que se deben seguir son similares a una compraventa. No hay ningún ahorro fiscal. Se firma ante notario una escritura de permuta. Eso sí son dos ventas y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (operación realizada entre particulares) recaerá sobre ambos inmuebles.

Puede ocurrir que exista un valor diferente entre las dos viviendas. Si hay que compensar con dinero dependiendo cuánto fuera la diferencia sería clasificada como compraventa. El proceso se puede complicar si una o las dos viviendas están hipotecadas.