aliceengelblog

La devolución de la fianza

La ley no establece un plazo concreto para la devolución de la fianza. Únicamente señala que si transcurrido un mes desde la entrega de las llaves e inmueble no se ha procedido a la devolución se devengarán intereses en favor de tú inquilino, siempre y cuando, éste no haya causado desperfectos. Recuerda que no se consideran desperfectos aquellos que sean por un desgaste normal.

Por ejemplo, tu inquilino te hizo la entrega del piso y llaves. Todo está en orden. Por motivos X ya han pasado 60 días, y aún no le has devuelto la fianza. Llevas 30 días de retraso. Supongamos que el interés legal de este año 2019 es del 3% (puedes encontrar por internet fácilmente las tablas del interés legal), y te entregó una fianza de 1.200€:

Fianza: 1.200€
Interés legal: 3%
Retraso: 60 días – 30 días (que no está sancionado por ley) = 30 días

1.200€ x 3% (interés legal) = 36€/anual

36€ que lo dividimos por 365 días = 0,10€ por cada día que nos hemos retrasado.

0,10€ x 30 días = 3€

Tendrás que abonar a tu inquilino 1.200€ + 3 € = 1.203€

¿Cuál es la fianza mínima que puedes solicitar?

La Ley de Arrendamientos recoge que cuando se firma un contrato de alquilar es obligatoria la exigencia de una fianza mínima. Fija una cantidad. Distingue entre vivienda habitual y de uso distinto del de vivienda.

Vivienda habitual:

Vivienda sin muebles : Una mensualidad
Viviendas con muebles: Una mensualidad

De uso distinto del de vivienda:

Viviendas de temporada: Dos mensualidades. Sin embargo, dependiendo de la duración del contrato puedes establecer una cantidad menor y hacerlo proporcionalmente al tiempo de la estancia
Oficinas: Dos mensualidades
Locales: Dos mensualidades
Plazas de aparcamientos/Trasteros: Dos mensualidades

En los contratos de vivienda habitual podrás acordar una garantía adicional que no exceda de dos mensualidades de renta en contratos de hasta cinco años de duración (persona física) o siete años (persona jurídica). Es decir, un total de 3 mensualidades (1 mes fianza legal + 2 meses garantía adicional). Si pactas una duración contractual superior a cinco (si fueras persona física) o siete años (si eres persona jurídica) no hay limitación en la solicitud de la garantía adicional.

En los contratos de uso distinto de vivienda no hay limitación en la garantía adicional.

La concesión de una plaza de aparcamiento

En los últimos años los Ayuntamientos han intervenido para dar salida al problema de los aparcamientos. Tiempo atrás el valor de las plazas de aparcamiento eran muy altos. La fórmula encontrada por el Ayuntamiento es construir aparcamientos municipales y ceder el uso a los ciudadanos por un número determinado de años.

A estas plazas sólo pueden acceder aquellos que sean residentes del barrio donde esté ubicado el aparcamiento.

Su precio en relación a aparcamientos privados es mucho más económico.

Los periodos de la concesión suelen ser largos 30, 40 o 50 años, (el IBI va a cargo de la Administración, los gastos de manutención según qué casos también se hacen cargo)

No te conviertes en titular de la plaza de aparcamiento. Sólo tienes un derecho de uso.

Puedes perder este derecho:

Si dejas de vivir en el barrio
Si la alquilas
Si aparcaras coches diferente

Puedes transmitir este derecho de uso, bajo las premisas que te marque el Ayuntamiento.

El Ayuntamiento tiene el derecho de adquisición preferente, y determinará el precio de transmisión.

Garaje y trastero como anejo inseparable

La vivienda y sus anejos (trastero y/o plaza de garaje) están vinculados, son la misma finca registral. Son parte integrante de la vivienda, cuenta con una única referencia catastral.

No puedes vender la plaza de aparcamiento y/o trastero sin la vivienda, salvo que las desvincules como fincas independientes.

Para ello tendrás que cumplir los requisitos que dicta la Ley de la Propiedad Horizontal con los inevitables gastos que conlleva, además de la documentación en escritura e inscripción en el Registro de la Propiedad. No es un proceso rápido. Te puedes encontrar que si tienes una hipoteca el banco no acepte esta desvinculación ya que la garantía del préstamo se vería reducida sin estos anejos.

La inscripción del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad

Los contratos que se firmaron a partir de junio de 2013 hasta el 6 de marzo de 2019 dan la opción de la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad. Fue una novedad con respecto a las anteriores leyes de arrendamientos. Esta novedad consiste que si se inscribe el contrato en el Registro de la Propiedad éste queda bloqueado, es decir, si se pone a la venta la vivienda el nuevo propietario tiene la obligación de respetar el contrato hasta su finalización, mientras que en caso contrario puede resolverse el contrato.

Ahora con la actual regulación ya no merece la pena la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad (= dinero y tiempo). Ahora tus inquilinos están protegidos ante situaciones de venta o embargo. El nuevo propietario tendrá que respetar el alquiler los primeros cinco años contractuales, si eres un propietario particular, siete años si eres una persona jurídica.

Existiría la excepción si hubieras acordado un contrato con una duración superior a cinco años o siete años, según si eres particular o empresa. Entonces al inquilino le podría interesar hacer esta inscripción en el Registro de la propiedad.