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El aplazamiento en el contrato de arras

Eres un comprador. Firmaste un contrato de arras de penitenciales. Ya se acerca la firma de la compraventa ante Notario. Solicitaste una hipoteca, y el banco se está demorando. No esperes más para notificárselo al vendedor. Si justificas el retraso y solicitas un tiempo prudencial de aplazamiento no estás incumpliendo el contrato de arras.

El siguiente paso es hacerlo constar por escrito. Adjuntar un anexo de aplazamiento haciendo referencia al contrato anterior indicando que quedan plenamente vigentes todas las condiciones pactadas exceptuando la nueva fecha. Redactar también el motivo del aplazamiento.

Que nada quede en el tintero

El contrato de vivienda habitual hay unos derechos y unas obligaciones estipuladas tanto para el arrendador y arrendatario, que se deben cumplir. No puedes incluir cláusulas que limitan los derechos del inquilino. Serán consideradas cláusulas nulas.

También hay cláusulas que pueden favorecerte como propietario, pero tienen que estar reflejadas en el contrato.

Por ejemplo, es válido pactar independientemente de la renta los gastos de escalera, el Impuesto de Bienes Inmuebles, una plaza de aparcamiento o un trastero. Tendrás que desglosarlo por conceptos y especificar el importe que puede ser mensual o anual.

En relación al desistimiento del contrato la ley indica que el inquilino puede dejar la vivienda una vez que haya cumplido los primeros seis meses de contrato avisando como mínimo con treinta días de antelación. La ley apunta también que el propietario tiene derecho a una indemnización de un mes de renta por cada año que falte por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional dela indemnización. Si no has pactado esta indemnización no podrás reclamarle esta indemnización.

Otro punto importante es la actualización de la renta. En el supuesto que no lo indiques la renta quedará congelada hasta el fin del contrato.

Conclusión prevé estos y otros puntos para que nada quede en el tintero.

Documentación que ha de aportar el inquilino

Trabajadores por cuenta ajena

Copia del contrato de trabajo
Copia del DNI o NIE
Copia de las 3 últimas nóminas

Trabajadores por cuenta propia (Autónomos)

Copia del DNI o NIE
Copia de la última declaración de renta sellada
Declaraciones del IVA del último año en curso, modelo 300

Jubilados o pensionistas

Copia del DNI o NIE
Certificado de rentas o revalorización de la pensión

Estudiantes

Copia del DNI o NIE
Carta de emisión universitaria
Justificante del pago de los estudios
Aval personal justificando su solvencia a través de un contrato trabajo, declaración de renta y DNI

Empresas

Título constitutivo de la sociedad
Poderes + copia DNI
Último Impuesto de sociedades, modelo 200
Última Declaración IVA anual, modelo 390

Otras opciones

Balance de la empresa
Justificante ingresos en el extranjero
Referencias bancarias
Certificados Becas

Renuncia al derecho de adquisición preferente en caso de compra con un inquilino

En el caso que un propietario decida vender un inmueble con un inquilino, éste tiene derecho de adquisición preferente, es decir, tiene derecho a comprarla antes que cualquier otro.

Si tú eres un comprador interesado te podrá arrebatar el piso.

Así que lo primero que debes averiguar es si en el contrato de arrendamiento consta la renuncia al derecho de adquisición preferente, entonces no tendrás ningún problema. El inmueble será tuyo. El vendedor tiene que avisar al inquilino con treinta días de antelación de la venta. El día de la firma ante el Notario el contrato de alquiler quedará subrogado. Se adquieren todos los derechos y deberes que poseía su anterior titular.
No se modifica nada del contrato. Estás obligado a respetar íntegramente las condiciones del contrato. Únicamente se le notificará al inquilino tus datos como nuevo titular y se le facilitará el nuevo número de cuenta para realizar los pagos de la renta. Recuerda que has de pedir al vendedor que te entregue todas las garantías que acordó con el inquilino, porque cuando finalice el contrato tendrás que devolverlas.

En el caso que no haya constancia de ninguna cláusula de renuncia en el contrato de alquiler tendrás que pedir al vendedor que se incluya un anexo en el contrato conforme el inquilino renuncia a este derecho de tanteo y retracto. Si el inquilino se niega está en su derecho a comprar el piso en las mismas condiciones y precio que pactaste con el vendedor.

No existe el derecho de adquisición preferente en el caso de una venta conjunta, es decir la compraventa de varias viviendas y/o locales del mismo vendedor.

Actualización de la fianza en viviendas

Según lo establecido en el Real Decreto-ley 7/2019, 1 de marzo de 2019, no puedes actualizar la fianza durante los primeros años cinco o siete años, dependiendo si eres persona física o jurídica. Es decir, queda congelada. Pero sí que podrás actualizarla en el supuesto de prórroga, adecuándola a la renta que se esté pagando en ese momento.

Cuando has pactado un arrendamiento cuya duración es superior a cinco o siete años, si eres persona física o jurídica, la actualización de la fianza regirá por lo que hayáis pagado acordado ambas partes.