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Garaje y trastero como anejo inseparable

La vivienda y sus anejos (trastero y/o plaza de garaje) están vinculados, son la misma finca registral. Son parte integrante de la vivienda, cuenta con una única referencia catastral.

No puedes vender la plaza de aparcamiento y/o trastero sin la vivienda, salvo que las desvincules como fincas independientes.

Para ello tendrás que cumplir los requisitos que dicta la Ley de la Propiedad Horizontal con los inevitables gastos que conlleva, además de la documentación en escritura e inscripción en el Registro de la Propiedad. No es un proceso rápido. Te puedes encontrar que si tienes una hipoteca el banco no acepte esta desvinculación ya que la garantía del préstamo se vería reducida sin estos anejos.

La inscripción del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad

Los contratos que se firmaron a partir de junio de 2013 hasta el 6 de marzo de 2019 dan la opción de la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad. Fue una novedad con respecto a las anteriores leyes de arrendamientos. Esta novedad consiste que si se inscribe el contrato en el Registro de la Propiedad éste queda bloqueado, es decir, si se pone a la venta la vivienda el nuevo propietario tiene la obligación de respetar el contrato hasta su finalización, mientras que en caso contrario puede resolverse el contrato.

Ahora con la actual regulación ya no merece la pena la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad (= dinero y tiempo). Ahora tus inquilinos están protegidos ante situaciones de venta o embargo. El nuevo propietario tendrá que respetar el alquiler los primeros cinco años contractuales, si eres un propietario particular, siete años si eres una persona jurídica.

Existiría la excepción si hubieras acordado un contrato con una duración superior a cinco años o siete años, según si eres particular o empresa. Entonces al inquilino le podría interesar hacer esta inscripción en el Registro de la propiedad.

El certificado energético

La función del certificado energético es valorar su rendimiento energético. Su calificación va de la “A” la más eficiente a la “G” la peor. Los factores que influyen es su aislamiento (superficie, orientación, materiales de construcción, ventanas) y climatización (los equipos existentes para refrigerar/calentar, agua caliente).

Su validez es de 10 años. Si has hecho cambios puedes actualizarlo si consideras que puedes mejorar la calificación.

Si vas a vender o alquilar un inmueble hay que incluirlo en la publicidad.

El Ministerio de Industria regula que el certificado energético debe entregarse al comprador al firmar la escritura de compraventa. Cuando se trata de un contrato de arrendamiento basta con la simple exhibición y una copia del certificado.

La compra de un loft

El loft se caracteriza por tener un espacio con pocas divisiones ubicados en almacenes, locales comerciales o naves industriales. Este concepto nació en New York en los años sesenta después de la desindustrialización. Una crisis que indujo al abandono de fábricas, talleres, y almacenes. Estos espacios fueron adaptados a viviendas por artistas que necesitaban de grandes espacios y sus precios eran mucho más económicos.

Los lofts pueden ser habitados ya que disponen de los mismos elementos que cualquier vivienda. Entonces, ¿cuáles son sus desventajas?

El loft tiene un uso profesional. No tiene cédula de habitabilidad.

– No te podrás empadronar

– No percibirás deducciones por vivienda

– Los préstamos tienen unas condiciones más severas

– Si quisieras alquilarlo como vivienda tendrás que aplicarle un IVA

El problema fundamental de hacer un cambio de uso de local a vivienda es que no se adapta a las exigencias urbanísticas. Está establecido un número de pisos máximos que debe tener cada finca. Si está construido el número máximo de viviendas no es posible hacer este cambio. El Ayuntamiento de Barcelona parece ser que ante los nuevos hábitos del consumo como es la entrada de compras on-line está provocando el desuso de muchos locales comerciales y parece que está por la labor de modificar la legislación a favor de la conversación de lofts a viviendas.

¿Debe resignarse tu inquilino cuando hay obras necesarias?

Debemos distinguir entre obras necesarias y obras que pueden esperar en el tiempo. Cuando se trata de una obra que no se puede retrasar, por ejemplo, por exigencia de la comunidad de propietarios o porque la vivienda no cumple con las condiciones de habitabilidad tu inquilino está obligado a soportarlas.

El inquilino tiene la opción de desistir del contrato o llegar al acuerdo de una reducción proporcional a la parte de la vivienda que se vea privado.

En el caso que sean obras que pueden esperar en el tiempo y a tú inquilino no le interesa, tendrás que esperar a que finalice el contrato o intentar llegar a algún tipo de acuerdo.

Cuando se realizan obras de mejora puedes aumentar la renta. Dependerá cuando firmaste el contrato. Si lo has firmado ahora no podrás incrementar la renta hasta que no se hayan cumplidos cinco años contractuales si eres una persona física. Si eres una persona jurídica serán siete años. El cálculo para aumentar la renta por obras de mejora es aplicando el capital invertido (restando las subvenciones recibidas) + el tipo de interés legal + 3 puntos. No se puede superar el 20% de la renta que esté pagando el inquilino. Has de cumplir los plazos de comunicación, entrega del presupuesto, y especificar la duración de las obras.