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Obligaciones y derechos del arrendador

El arrendad@r, el propietari@, se obliga a ceder temporalmente un inmueble a cambio de un pago de forma periódica. ¿Cuáles son las obligaciones y derechos del arrendad@r?

Obligaciones del arrendad@r

Entregar al arrendatari@ el inmueble en la forma acordada
Ejecutar las obras necesarias para la conservación y habitabilidad del inmueble
La exigencia de la fianza
Cumplir con lo acordado en el contrato

Derechos del arrendad@r

Recibir el pago de la renta y actualizaciones según lo especificado en el contrato
Reparar los daños que se hayan causado por un mal uso por parte del inquilin@
Aumentar la renta por obras de mejora transcurridos los 3 años de contrato
A recuperar la vivienda por necesidad
Rescindir el contrato por incumplimiento de las obligaciones del inquilin@

Diferencias entre la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y la reformada por Ley 4/2013 de 4 junio

Las diferencias más destacadas en el alquiler de viviendas entre la ley 29/1994 y la actual Ley 4/2013 son las siguientes:

	Ley 29/1994	Ley 4/2013
Duración contrato	5 años	3 años
Duración prorrogas	3 años	1 año
Desistimiento del contrato para parte del inquilino	1 año	6 meses
Preaviso por parte del inquilino	2 meses	1 mes
Recuperación de la vivienda por parte del propietario	Debe constar esta necesidad en el contrato y el motivo	Transcurrido el 1er año de contrato el propietario puede recuperar la vivienda para destinarla como vivienda permanente
Venta vivienda alquilado	El comprador tiene que respetar el contrato	Si el contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad el comprador puede rescindir el contrato
Ejecución hipotecaria	Hay que respetar el contrato	Se extingue el contrato de arrendamiento

Es importante tanto para el propietario como para inquilino saber en qué fecha se firmó el contrato de arrendamiento.

La escritura pública

La escritura pública es un documento público, es decir, un documento expedido por un funcionario público, el notari@. La escritura pública es por ejemplo una compraventa, un testamento, una herencia… y tiene mucha fuerza que por supuesto supera en creces el efecto que puede producir el documento privado.

Ante una compraventa el notari@ da fe y certifica que hay una voluntad de comprar y vender.

Proporciona seguridad jurídica mediante diversas comprobaciones como es la identidad de los compradores y vendedores, si están capacitados para ello, si están casados y bajo qué régimen se encuentran…

Comprobación de la propiedad, si está libre de cargas, o de arrendatarios u ocupantes. En caso que se tratara de una vivienda de Protección Oficial informaría al comprador las obligaciones y limitaciones que tiene que cumplir.

Comprobación de que el vendedor está al orden del día de todos los pagos como es el IBI, de las cuotas de la comunidad. Exigirá toda la documentación obligatoria que se solicita como es el certificado de eficiencia energética, cédula de habitabilidad si se trata de una vivienda, el certificado de aptitud de la ITE.

Hará las pertinentes advertencias en cuanto a las obligaciones fiscales que hay, de vicios ocultos y comprobará las formas de pago que se han hecho y serán anotadas en la escritura.

En definitiva el notari@ es aquella figura que te va a ayudar con una alta preparación, un profesional imparcial y que garantiza tu seguridad y legitimidad.

¿Quién tiene que firmar el contrato privado por parte de la vendedora?

Si se trata de unos particulares han de firmar todos aquellos que son propietari@s del inmueble. Si alguno no puede asistir puede ser representado por uno de los titulares mediante un mandato verbal, es decir, un documento delegando su autorización.

Si se trata de una sociedad el que tiene que firmar es el apoderado de la misma.

Si es un matrimonio cuyo régimen económico es el de bienes gananciales tendrán que firmar ambos.

Si es el caso de una herencia tendrán que firmar todos los herederos.

El día de la compraventa ante notario si alguno de los vendedor@s no pudiera asistir es necesario un poder notarial. El notario no aceptaría un mandato verbal.

La inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad

En los contratos firmados a partir de junio de 2013 da la opción de la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad. Esta es una novedad con respecto a las anteriores leyes de arrendamientos. ¿En qué consiste?

Primero de todo decir que no hay obligación alguna de inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad

Si se inscribe el contrato en el Registro de la Propiedad y tú vendes, el nuevo propietari@ tiene que respetar el contrato que firmaste con el inquilin@
Si no se inscribe el contrato en el Registro de la Propiedad y tú propiedad la compra un tercero, en este caso, el nuevo propietari@ no tiene la obligación de respetar el contrato de alquiler y está en su derecho de rescindir el contrato

No obstante si en el contrato de alquiler el inquilin@ no renunció a su derecho al tanteo y retracto tiene todo el derecho a comprar la vivienda en las mismas condiciones que el comprador.

Suponiendo que tengas una hipoteca sobre la propiedad y ésta va a ser ejecutada aquí el inquilin@ no tiene derecho alguno.

La inscripción en el Registo de la Propiedad va a cargo del inquilino. Hay que hacer dicha inscripción cuando se firma el contrato. No es válido unos meses después.

La única ventaja de esta inscripción en el Registro de la Propiedad es para el inquilin@ en el caso de haber firmado un alquiler de larga duración y por un buen precio.