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Finalización del contrato de arrendamiento

¿Cuáles son las causas para finalizar o resolver un contrato con tu inquilin@?

a) Impago de alguna renta o de algún pago que hayas asumido correspondiéndole al inquilin@

b) Vencimiento del plazo, o en su caso de la prórroga

c) Por incumplimiento de cualquier obligación expresamente pactada, por ejemplo haber realizado obras o subarrendar la vivienda sin pedir tu autorización

d) Por aquellas otras causas previstas en la ley de Arrendamientos Urbanos como puede ser realizar actividades molestas o dejar de destinar el piso como vivienda, y utilizarla como oficina.

Y, ¿cuáles son las causas para resolver un contrato por parte de tu inquilin@?

Tu inquilin@ puede desistir del contrato antes de tiempo si tú, como propietari@, no haces las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable.

Es importante suscribir un acuerdo de terminación de dicho contrato. Haremos constar en este contrato tres apartados:

1.- Revisión de la vivienda. Si hay desperfectos o no, o si hay enseres personales o no.

2.- Otro apartado relacionado con las liquidaciones. Si hay pagos pendientes como pueden ser los suministros por ejemplo del consumo aún no facturado

3.- El acuerdo en donde tu inquilin@ se obliga al pago de los desperfectos, siempre y cuando los hubiera y tú quedas autorizado a retener la fianza hasta su total liquidación, o en el caso que no hubiera nada pendiente procederás a devolverle la fianza

Las derramas en la compraventa

La derrama es una cuota extraordinaria y puntual que tienen que pagar todos los propietarios de una finca.

Las derramas más habituales:

– Obras de mantenimiento que afectan a la seguridad del edificio o reparaciones como el ascensor, tuberías…

– Obras de mejora por el deterioro por el paso del tiempo como pintura

– Actualizaciones que regula la ley horizontal como es por ejemplo la supresión de las barreras arquitectónicas para aquellas personas con una minusvalía o personas mayores

Cuando se hace una compraventa tú como vendedor tienes que presentar el certificado expedido por el secretario con el visto bueno del presidente de la comunidad conforme se está al corriente de pago de los gastos comunitarios generales, o en caso contrario se tiene que especificar las deudas contraídas con la comunidad.

Sin embargo la ley no obliga a que en este certificado se detalle si hay derramas. Lo que sí regula la ley que quién tiene que pagar las derramas es quién sea propietario en el momento de la aprobación de la derrama.

Como comprador tienes que informarte si hay alguna derrama. Puedes hacer la consulta al administrador, o el vendedor o presidente de la escalera.

Como vendedor tienes que informar de todo lo que ocurre en la finca.

Así evitaremos cualquier conflicto.

Los gastos que supone alquilar una vivienda

Antes de buscar una vivienda en alquiler hemos de tener en cuenta una serie de gastos que hemos de desembolsar en un breve tiempo y que suele suponer unos miles de euros.

El día de la firma se ha de pagar los siguientes conceptos:

· El mes de alquiler en curso

· La fianza legal (entre una o dos mensualidades)

· Garantía adicional. Existe la posibilidad que nos la soliciten

· Honorarios de agencia. Suelen ser entre una mensualidad o el 10% de una anualidad más impuestos.

· Impuesto de transmisiones patrimoniales. Hay que tomar como importe de base el alquiler de todo un año (850€ (renta mensual) x 12 meses = 10.200 euros x 0,5% y multiplicar por 3 años, duración del contrato según la actual ley de arrendamientos = 153€. Si se han pactado más años habrá que multiplicar por los años todos los años acordados.

Otros posibles gastos a considerar:

– Seguro de hogar. Es muy aconsejable contratar un seguro para inquilinos.

– Seguro mantenimiento caldera y/o aire acondicionado

– Mudanza. Mobiliario. Electrodomésticos…

Qué requisitos ha de tener tú agente inmobiliario

Ante todo que sea un profesional y ello implica:

Ser un conocedor del mercado
Que establezca lazos de confianza contigo
Que haya comunicación fluida
Que te informe regularmente
Que sepa escucharte y entenderte
Que se convierta en tú asesor personal. Está para ayudarte
Que sea transparente. Honest@
Que tenga una buena actitud y motivación

Estos son los requisitos que puedes exigir a tu agente inmobiliario.

Diferencias entre el contrato de uso distinto del de vivienda y el de vivienda

El contrato de uso distinto del de vivienda es utilizado para la instalación de una oficina, despacho, comercio. … , es decir, que se desarrolle una actividad comercial. Mientras que el de vivienda debe reunir las condiciones para vivir. Al tratarse de usos diferentes también queda reflejado en los contratos esta diferencia.

El régimen aplicable de los contratos de locales y oficinas es por la Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U) y supletoriamente por las disposiciones del Código Civil. No obstante la ley deja una total libertad para que arrendador@ y arrendatari@ regulen sus relaciones, aunque sea una regulación distinta a la que establece la LAU. El contrato de viviendas hay unos derechos y obligaciones estipuladas tanto para el arrendador@ y arrendatari@.

Lo que sí es una obligación en los contratos de uso comercial es que la fianza legal sea de dos mensualidades. El de la vivienda habitual se puede pactar una mensualidad.