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Cómo se calcula la ganancia o pérdida patrimonial

Según la última reforma fiscal del año 2015 la ganancia patrimonial se calculará por la diferencia entre los valores del día que la compraste y el día que la vendiste.

Valor de compra adquisición (A) = Tenemos que sumar al precio de compra los gastos que tuvimos de notaría + gastos de gestoría + gastos de registro propiedad + el importe de impuesto de transmisiones patrimoniales que se pagó. Si solicitaste una hipoteca los gastos de constitución. Si realizaste mejoras.
Valor de transmisión (B) = Al precio de venta le restaremos la factura de honorarios de agencia y el pago de la plusvalía municipal.

Ganancia o pérdida: Total compra = A Total venta = – B

Diferencia A-B = Ganancia (sujeta a gravamen)

Ganancia x % (tipo de gravamen. Varía el porcentaje dependiendo de la comunidad)

Derechos Reales. Derecho de superficie

El derecho de superficie es un derecho que permite construir, temporalmente (un plazo máximo de 99 años (Código Civil Catalán)), sobre un solar ajeno. Es decir, hay una separación entre el dueño del suelo y el superficiario que es el propietario que construye. A cambio el dueño del suelo percibirá un canon periódico, y luego lo construido pasará a ser de su propiedad.

Su extinción puede ser:

– por haberse transcurrido el plazo

– por incumplimiento de no haber edificado en el plazo previsto

El superficiario, propietario de la construcción, puede explotarlo. También gravarlo para conseguir financiación, sujeto a las limitaciones que se hubieran pactado.

Este derecho es una opción muy interesante ya que permite al superficiario ahorrarse el importante reembolso inicial en la compra del suelo.

Un ejemplo es el Corte Inglés de Barcelona ubicado en la plaza de Cataluña. Una parte del edificio, no todo el edificio, es de propiedad del Corte Inglés, pero no del suelo.

Las garantías adicionales en el alquiler

Independientemente de la fianza obligatoria la ley de Arrendamientos Urbanos señala que las partes pueden acordar cualquier tipo de garantía adicional.

Diferentes opciones de garantías adicionales:

– Contratar un seguro de impago

– Un depósito adicional

– Aval :

Personal
Bancario

Como garantía del pago, tanto del aval personal como del bancario es importante que se haga constar que es solidario. Esto significa que el avalista se obliga también a las obligaciones del contrato de arrendamiento.

Incluye también la renuncia expresa a los beneficios de excusión. Significa que para reclamar la deuda al avalista no es necesario haberla reclamado primero al inquilino.

En el supuesto que hayan varios avalistas haz constar la renuncia del beneficio de la división, es decir, que los avalistas están obligados a pagar toda la deuda. No la parte proporcional.

¿Qué contiene un contrato de alquiler de una plaza de garaje?

La estructura es similar al de un contrato de alquiler de una vivienda:

– Identificación de las partes (Nombre, apellidos, dirección, DNI)
– Indicar la ubicación de la plaza de garaje con su número y planta
– Duración
– Precio renta
– Su forma de pago
– Aviso mínimo de 30 días en el caso de rescisión
– Actualización de la renta según el IPC
– Fianza si se solicita
– Otras cláusulas que se pueden añadir como que no se permite el subarriendo, cesión, cumplimiento de la normativa del uso del garaje….
– Adjuntar un anexo con fotografías
– Firmar todas y cada una de las hojas del contrato

Alquiler de una plaza de garaje

De acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos cuando se alquila una plaza de garaje junto a una vivienda se exige el pago de la fianza. En el caso que se alquile solo una plaza de garaje, sin el anexo de un local o una vivienda, no existe ninguna obligación del pago de una fianza. El contrato se regirá por la voluntad de las partes y supletoriamente por las reglas del Código Civil. No obstante como en toda negociación puedes pactar que se entregue una fianza para cubrir deterioros que se produzcan, salvo aquellos que son consecuencia del uso normal, o por cualquier otra causa derivada de la relación entre ambos que se haya señalado en el contrato.

El alquiler de una plaza de garaje independiente entre particulares conlleva una serie de obligaciones tributarias.

1.- Hay que repercutir el 21% en concepto de IVA

2.- Hay que declarar e ingresar este IVA trimestralmente a Hacienda mediante el modelo 303.

Se está exento del pago del IVA cuando se alquila una plaza de garaje como anexo de una vivienda.