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Escribir en el contrato la duración de TRES años, ¿qué implica?

Habitualmente en los contratos de alquiler de vivienda se hace constar que la duración es de un año prorrogable hasta tres años. Pero, y si en el contrato hacemos constar que la duración es de TRES años, ¿qué vinculaciones tiene? Para el inquilino supone que en el supuesto que no cumpla los tres años contractuales hay una penalización. Tendrá que pagar una cantidad de una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, además del compromiso de permanecer los primeros seis meses de contrato.

Como propietario si lo que quieres es estabilidad este compromiso de habitar a lo largo de tres años no es una garantía. Nunca sabemos lo que nos depara el futuro. Aunque la idea es permanecer una larga estancia sorpresas da la vida.

Hay que tener en cuenta que si pactas un contrato de tres años en el supuesto que uno de tus hijos o tú mismo necesitaras recuperar la vivienda no podrás hacerlo. Si pactas un año prorrogable hasta tres, sí tienes ese derecho.

Vas a comprar un piso cuya superficie no está bien escriturada

Te han ofrecido una vivienda muy interesante. Tiene 150m² aunque en la escritura consta que tiene 80m². (Se dice entonces que tiene un exceso de cabida). Según el propietario en su día existía una terraza e hicieron una ampliación y desconocía que se tenía declarar. Pide al propietario que haga la rectificación y corrija la escritura antes de firmar. Si tienes que solicitar una hipoteca el banco no te la concederá hasta que esté en orden.

La prórroga en el alquiler

En los contratos de alquiler en la cláusula de duración se hace constar que es de UN AÑO. Esto no significa que el inquilino tenga únicamente derecho a permanecer un año. La duración mínima es de TRES años con la obligación de permanencia de los primeros seis meses de contrato. Cada año se prorroga automáticamente. Para el inquilino es opcional permanecer TRES años, y para ti, como propietario, es un cumplimiento, salvo que se dé un incumplimiento contractual o excepcionalmente por necesidad de ocupar la vivienda.

Y una vez cumplidos los tres años si ninguna de las partes notifica su voluntad de no renovarlo el contrato se prorroga automáticamente por un año más. Si no se quiere prorrogar por un año más hay que notificarlo con una antelación mínima de 30 días.

Usucapión en los bienes inmuebles

Es una modalidad de adquirir un bien inmueble bajo el cumplimiento de una serie de requisitos. El código civil establece que para adquirir un bien inmueble por vía de la usucapión es necesario estar en la posesión en concepto de dueño. Es decir, es aquella persona que está disfrutando y conservando un inmueble sin ser el propietario de un modo público, (es decir, de forma abierta, presentándose como dueño, que hayan testigos), pacífico (de forma legal) e interrumpidamente (ocupación continuada en el tiempo). Reforzado por el hecho de hacerse el cargo del pago de impuesto (Impuesto de Bienes Inmuebles), servicios y suministros que graven a la propiedad. Está excluido el arrendamiento o un piso ocupado.

Por ejemplo una persona ocupa un terreno que no es de nadie. Durante más de 30 años ha trabajado este terreno y se ha encargado de explotarlo cultivando hortalizas. A lo largo de este tiempo se ha hecho cargo de pagar los impuestos. No ha ocupado el terreno de forma violenta, ni ha actuado clandestinamente. Esta persona podría ir al juzgado acreditando que cumple con todos los requisitos para que se declare ese terreno de su propiedad e inscribirlo como tal en Registro de la Propiedad .

Alquiler con opción a compra

Significa que el inquilino que ocupa la vivienda puede convertirse en propietario.

Se firma un contrato de vivienda habitual donde se incluyen todas las condiciones de la compraventa.

A tener en cuenta que:

El precio de venta es un precio cerrado
Se puede pactar una renta más elevada y/o una fianza más elevada a la habitual. Porcentajes de las rentas y fianza que sirven para ir pagando la vivienda ya que se descontarán en la compraventa o se perderían en el supuesto de no ejecutar la compraventa.
Fijar un plazo máximo para ejecutar la compraventa que suele coincidir con el vencimiento del arrendamiento
El inquilino tiene la exclusiva. El inquilino tiene la opción de ejercer su derecho de comprar o no la vivienda. El propietario no puede ofrecer la vivienda a terceros.

Es un acuerdo que tiene sus ventajas y desventajas. Pueden beneficiar o perjudicar por ejemplo en cuanto al precio de venta se refiere. Es un precio cerrado, no se puede modificar. Los valores de mercado pueden variar al alza o contraerse.