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Modificaciones en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda. Parte I

Hoy se ha publicado en el BOE el Real Decreto7/2019, 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Estas modificaciones deben ser convalidadas. Aunque parece ser que ahora cuenta con suficiente apoyo para que sean aprobadas.

Los contratos de vivienda se regirán por las normas que se ponen a continuación. Modificaciones que solamente afectan a los contratos de viviendas.

DURACIÓN: Contrato hasta CINCO años si la propiedad es un particular. SIETE años si es una empresa. Una vez transcurridos los primeros seis meses el inquilino puede dejar el piso haciendo un preaviso de 30 días. Se puede pactar que en el caso de desistimiento tu inquilino puede indemnizarte con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

PRÓRROGA: Una vez cumplidos los cinco años o siete años contractuales se puede prorrogar por TRES años más. Si no hay voluntad de prorrogar, como propietario, tendrás que avisar con cuatro meses de antelación a la finalización de los cinco años o siete años. Tú inquilino con 60 días de antelación.

FIANZA: Hay un límite. No se puede solicitar más de 2 meses de garantía adicional. El máximo total es de 3 meses (un mes de fianza legal y dos meses de fianza adicional). Excepto cuando se acuerde una duración contractual mayor a los cinco o siete años.

ACTUALIZACIÓN RENTA: Según el Índice Precios de Consumo (IPC). Una vez firmado el contrato de arrendamiento entre las partes no podrás elevar la renta por encima del IPC. Tendrá que quedar reflejado en el contrato el índice que se utilizará. Si se ha hecho constar que se actualizará la renta cada año pero no se ha redactado el mecanismo que se utilizará se tomará como referencia el Índice de Garantía de Competitividad.

ACTUALIZACIÓN FIANZA: Se podrá actualizar la fianza una vez se hayan cumplido los cinco o siete años contractuales

NECESIDAD VIVIENDA: Deberá constar expresamente en el contrato esa necesidad de la vivienda para ti o familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para tu cónyuge con una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Sólo una vez transcurrido el primer año de duración del contrato. Otra condición es que tendrás que avisar a tú inquilino de esta necesidad explicando la causa con una antelación mínima de dos meses en la fecha que vayas a necesitar la vivienda. Por supuesto como vivienda habitual. En el supuesto que hubieran transcurridos 3 meses de la extinción del contrato y no hubieses ocupado la vivienda tu inquilino puede recuperar la vivienda por un nuevo periodo de cinco años y pago de una indemnización.

HONORARIOS GESTIÓN: Si contratas a una Agencia Inmobiliaria y eres una empresa pagarás los honorarios de ésta. Si eres un particular será el inquilino quién pague la gestión.

Tienes un piso libre. Qué opciones tienes.

Tienes un piso libre, y no sabes qué hacer?

Si tienes dinero la venta del piso no es una opción.

Alquilar un piso supone unos ingresos para hacer frente a los gastos que genera tenerlo vacío como es el Impuesto de Bienes Inmuebles, gastos de comunidad, derramas…

¿Qué opciones tienes?:

Un alquiler turístico
Un alquiler de temporada
Un alquiler tradicional

El alquiler turístico: Dependerá si tiene una localización turística y/o vendrá condicionada por las normas y requisitos que exige el ayuntamiento. Para que realmente te salga rentable tendrás que tener una ocupación alta y gestionarlo personalmente. Los gastos que genera son más altos que en las otras dos opciones pero para ello tendrás que dedicarle tiempo y esfuerzo. Gestionar las reservas, atender las entradas y salidas de las clientes, ocuparte de la limpieza, y estar disponible para solucionar cualquier incidente que pudiera surgir.

El alquiler de temporada: El precio del alquiler es más alto que el tradicional, menor que el alquiler turístico, siempre y cuando, sea para una temporada corta. Se alquila amueblado y equipado. No tendrás que ofrecer servicios de limpieza. Los suministros no se incluyen en el precio. Recuerda que el alquiler de temporada no es para satisfacer la necesidad como vivienda habitual sino que es una vivienda de paso por desplazamiento de trabajo o por estudios o por reformas en la vivienda permanente…, es decir una causa que justifique la temporalidad.

El alquiler tradicional: Con respecto a las otras dos opciones los ingresos que obtienes son inferiores aunque tienes otros beneficios como la estabilidad, la gestión es más sencilla, y por último puedes aprovecharte de unas ventajas fiscales.

¿Puedes subir el alquiler sin previo aviso?

Según establece la Ley de Arrendamientos Urbanos la renta será actualizada anualmente. Dado que hay libertad de pactos podrías llegar al acuerdo de aplicar el índice de Garantía de Competitividad (ICG) = (no podrá superar el 2%, ni nunca será negativo) o el índice de Precios de Consumo (IPC).

En el supuesto que no se hubiera incluido ningún pacto de actualización no podrás aumentar la renta.

Y la respuesta al encabezamiento sí tienes que notificar al inquilino por escrito que la renta que viene pagando en relación con el referenciado será actualizada a partir de la próxima mensualidad.

La retención de la fianza

La fianza legal y adicional es una garantía que se utiliza si hay desperfectos en la vivienda o si hay importes pendientes como suministros, o de aquellos pagos que hayas asumido como propietario correspondiéndole al inquilino.

Como propietario recuerda que estás obligado a darle este uso. No para disponer de este dinero libremente para usos personales.

Si es necesario proceder a una retención de la fianza recuerda que debes justificarlos con facturas. El fin no es más que garantizar los derechos y obligaciones que tiene cada una de las partes.

¿Cuánto cobra un Notario?

El cobro de los notarios está regulado. Cada escritura de compraventa tiene su propio coste que va regulada mediante aranceles (impuestos). Te pueden ofrecer un presupuesto orientativo ya que su coste dependerá de diversos elementos. Es bastante complejo. El importe de la escritura depende del precio del inmueble, suma si tiene algún anexo como una plaza de garaje y/o trastero, el número de folios de la escritura, las copias simples entregadas… a estos costes hay que sumarle el IVA. Luego hay otros gastos extra arancelarios como puede ser la copia autorizada electrónica (que se remite al Registro de la Propiedad) y la certificación catastral. Según el Real Decreto 8/2010, 20/05 introduce una rebaja arancelaria del 5% que pueden aplicarte. Es voluntaria para el notario.

La asesoría es gratuita.

Pueden existir variaciones en la minuta de un notario u otro. Estas variaciones pueden hallarse en el número de folios de la escritura o en otros conceptos como número de copias dependiendo del número de compradores….

Por ejemplo la minuta al notario que tendríamos que pagar por la escritura pública de la compra de una vivienda por un precio de 170.000€ sería aproximadamente de 465€ que incluye 2 copias simples, copia autorizada e IVA.