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Cambios en la Ley de Arrendamientos de viviendas

Se publicó el 18 de diciembre en el BOE el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.  Modificaciones que solamente afectan a los contratos de viviendas.

Su entrada en vigor fue el 19 de diciembre 2018. No obstante tiene que ser evaluado por el congreso o parlamento con la intención de aprobarlo o derogarlo.

Estas nuevas medidas no se aplican a los contratos firmados con anterioridad al 19 de diciembre de 2018.

Modificaciones más destacables:

Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, adaptada por la Ley 4/2013 de 5 de junio Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre
DURACIÓN  

3  AÑOS

 

 Si el arrendador es persona física

5 AÑOS

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Si el arrendador es persona jurídica

7 AÑOS
PRÓRROGA 1 AÑO 3 años
FIANZA Sin límites Arrendador persona física:

1 mes fianza + 2 meses adicional

En contratos de hasta cinco años de duración, la fianza adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta

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Arrendador persona jurídica:

1 mes de fianza + 2 meses adicional

En contratos de hasta siete años de duración, la fianza adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta

 
VIVIENDA SUNTUARIA SUPERIOR A 300M² O RENTA INICIAL AL 5,5 SALARIO MÍNIMO INTERPROFESIONAL

 

 

  

 

Desde el 2013 regulada por la Ley 4/2013 de 5 de junio

 

 

 

 

 Libertad de pactos
HONORARIOS AGENCIA  

A cargo del arrendatario

 Si el arrendador es persona física lo paga el arrendatario

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Si el arrendador es persona jurídica lo pago el arrendador, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados a iniciativa directa del arrendatario

 
 

DERECHO DE RETRACTO

 

  

 

 

  

Se introduce un nuevo derecho en favor de la administración en determinados supuestos de venta conjunta

 
IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Obligado el pago En contratos de viviendas permanentes se estable la exención de este impuesto

Si te quieres echar atrás en la compraventa

Recuerda que hay tres tipos de arras:

– Arras Penitenciales: Te permiten echarte atrás

– Arras Confirmatorias: No te permiten desvincularte del contrato

– Arras Penales: También refuerzan el vínculo de obligatoriedad siendo  exigible que se cumpla el contrato.  Son una composición entre las arras confirmatorias y penitenciales.

(ver post TIPOS DE CONTRATOS DE ARRAS)

 El contrato de arras Penitenciales es la más habitual. No obstante no sólo es suficiente encabezar el contrato haciendo constar que es un contrato de arras penitenciales, debemos indicar expresamente que la voluntad de las partes en caso de desistir de la compraventa se pacta  la pérdida de las arras entregadas o de su devolución duplicada.

 

 

La permuta

Es otra forma de adquirir un inmueble. Yo quiero vender mi vivienda y tú quieres vender la tuya y afortunadamente el interés por ambos pisos es mutuo. Además los dos inmuebles tienen un valor similar. Si es así el proceso es muy sencillo. Tanto los trámites como los gastos que se deben seguir son similares a una compraventa. No hay ningún ahorro fiscal. Se firma ante notario una escritura de permuta. Eso sí son dos ventas y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (operación realizada entre particulares) recaerá sobre ambos inmuebles.

 Puede ocurrir que exista un valor diferente entre las dos viviendas. Si hay que compensar con dinero dependiendo cuánto fuera la diferencia sería clasificada como compraventa. El proceso se puede complicar si una o las dos viviendas están hipotecadas.

 

Arrendamiento de industria

No es el alquiler de un local sino el objeto de arrendamiento es el negocio de explotación.

El alquiler de un negocio incluye también el inmueble (espacio físico) + maquinaria + mobiliario para poder realizar una actividad por un determinado tiempo y precio.

Por ejemplo alquilas una vivienda que tienes con licencia turística a una empresa dedicada a la explotación de pisos turísticos. Esta empresa no sólo recibe el piso sino también se incluyen todos los elementos para su puesta en marcha de esta actividad.

Este tipo de contratos de carácter mercantil se rigen por lo dispuesto en el Código de Comercio y supletoriamente en el Código Civil. Por lo tanto no se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Venta con precio aplazado

Es otra forma de adquirir un inmueble. El comprador adquiere la posesión, es decir, entra en el piso, puede usarla, pero no la propiedad ya que el comprador dispone de un plazo para pagar.

No confundir esta modalidad con el alquiler con opción a compra. 

Se redacta un contrato de compra aplazada donde se acuerda el precio, la forma de pago, las cantidades a pagar en uno o varios pagos, garantías y penalizaciones en caso de incumplimiento. Para evitar riesgos habrá que pactar una condición resolutoria conforme podrás recuperar el piso aun habiéndose vendido a un tercero. Situación que podría ocurrir si no se toman las medidas adecuadas.