Categoría: Notas y consejos compra-ventas

Pendiente de inscripción

Quieres comprar un inmueble. Es un piso heredado, y los trámites de la herencia son lentos. Aún no se ha hecho la inscripción en el Registro de la Propiedad del nuevo titular. Tú no quieres perder esta oportunidad, ¿qué hacer?

En este caso concreto, lo más prudente es hacer constar en el contrato de arras que se está pendiente de inscripción y que si por cualquier circunstancia imprevista en este proceso se podrá posponer a otro día la firma de la compraventa. Si el caso fuera más complicado, es mejor minimizar cualquier riesgo y acordar que si en el plazo fijado sigue pendiente la inscripción, el contrato quedará sin efecto, y puedes recuperar el dinero en concepto de arras.

Excepciones certificado energético

El fin del certificado energético es poner en conocimiento el consumo de nuestros hogares, oficinas y locales. Conocer el gasto y opción a reducirlo.

Hay edificaciones que están excluidas. No necesitan aportar este principio. Por ejemplo, una nave industrial, un trastero, garajes son espacios que no requieren instalaciones de calefacción o refrigeración. Ahora bien, una nave industrial suele tener espacios destinados a oficinas, o podemos encontrar aparcamientos en las que existen zonas climatizadas para los empleados. En estos casos sí que hay que hacer la certificación energética aplicada únicamente a estas zonas destinadas como oficinas.

Hay otros edificios exentos como:

  • Edificios y monumentos protegidos oficialmente
  • Lugares de culto y para actividades religiosas
  • Construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años
  • Edificios industriales, de la defensa y agrícolas o partes de los mismos, en la parte destinada a talleres, procesos industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales.
  • Edificios aislados con una superficie útil de 50m2. (Si se trata de viviendas con menos de 50m2 que están integrados en un edificio sí que requieren de certificado energético)
  • Edificios que se compren para reformas importantes o demolición
  • Edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda.

Cómo evaluar la rentabilidad de un inmueble

Si deseas comprar una vivienda como inversión antes de todo estudia la rentabilidad que te pueden generar dichas rentas.

El procedimiento es estimar los gastos y cobros futuros. Una fórmula simplificada para calcularla es tener claro estos tres conceptos:

  • Inversión: Precio de compra del inmueble y añadir todos los gastos que le acompañan    como son los gastos notariales, inscripción registro de la propiedad, impuestos. Obras de mejora, hipoteca, si las hay.
  • Gastos: gastos de comunidad, IBI, reparaciones, seguros
  • Ingresos: Cobros del alquiler.

La fórmula:  Ingresos anuales – gastos anuales ÷ inversión total = Rentabilidad

En vivienda habitual en el mundo inmobiliario el rendimiento es entre 4-6%.

La inversión va asociada al riesgo. Algunos sostienen que mayor rentabilidad, mayor riesgo. Otros consideran que puede pasar lo contrario.

La recomendación es estudiar bien cuánto dinero vamos a destinar a esta vivienda, el precio de alquiler que estableceremos. Análisis de la zona, si la renta es asequible para los habitantes del barrio, si hay demanda, la competencia…Los riesgos que nos podemos encontrar son: pérdidas en el caso de impago, intervalos de tiempo desocupado, destrozos.

Qué tiene más valor una vivienda interior o exterior

Generalmente se les da mayor valor a las viviendas exteriores, con vistas a la calle. Por lo común suelen ser las más demandadas. No obstante, hemos de analizar si está ubicada en una calle con mucho tráfico o espacios públicos muy angostos. Además de ruido comporta suciedad y contaminación. Si se dan estos elementos sería más interesante la opción interior. Un piso interior puede ser muy silencioso, con unas vistas agradables, y si es alto tendrá más luz natural.

Interior o exterior, vistas y altura son factores que también se tienen en cuenta para determinar un valor de una vivienda.

Modificación de titularidad en el Registro de la Propiedad

Compraste un piso cuando estabas soltero. Ahora tienes pareja y quieres que sea cotitular. Será necesario hacer reflejar este cambio en el Registro de la Propiedad. Para ello se tendrá que hacer una serie de trámites, (Representa hacer una nueva escritura, inscripción en el Registro de la Propiedad, actualización de los datos del catastro) y por supuesto conlleva un coste además de pago de los impuestos que correspondan.

Hay otros supuestos para el cambio de titularidad como puede ser una herencia, divorcio, nuevos propietarios…