Categoría: Notas y consejos compra-ventas

Estatutos Comunidad

Son una serie de normas aprobadas por todos los propietarios que recoge y regula lo concerniente al uso del edificio, pisos y locales, e instalaciones, limitación de actividades, conservación, gastos, reparaciones, seguros, administración y gobierno…Cada comunidad puede elaborar sus propios estatutos aunque no existe ninguna obligación de tenerlos. 

Los estatutos se pueden modificar con la aprobación de todos los propietarios.

 Los estatutos  tienen que inscribirse en el Registro de la Propiedad. Si no se inscriben los propietarios futuros no están obligados a reconocerlos.

 Es aconsejable solicitarlos en el caso de que quieras adquirir un piso o local.

Cédula de habitabilidad

 

Documento administrativo que certifica que es una vivienda y que dicha vivienda garantiza que reúne las condiciones para vivir, según la normativa vigente. Es imprescindible que en la escritura esté escriturada como vivienda.

Caduca a los 15 años en viviendas de segunda transmisión.

La cédula de habitabilidad de primera ocupación para viviendas de nueva construcción tiene una vigencia de 25 años.

En el caso de viviendas de gran rehabilitación o rehabilitación la vigencia es de 15 años.

Si tenemos la cédula de habitabilidad caducada  o no la tenemos lo ha de tramitar un arquitecto o aparejador. Se hace una inspección de la vivienda. Verificación que cumple la normativa: superficie útil, altura techos, comprobación del equipamiento mínimo que debe tener una vivienda como es un inodoro, una cocina…. Requisitos que varían según las comunidades aunque lo mínimo que tiene que cumplir es la solidez del inmueble y sus condiciones de salubridad e higiene.

 ¿Cuándo la necesitamos? Tanto para alquilar, como para vender. También nos la pueden solicitar para hacer un cambio de titularidad en los suministros.

 Si desconoces si la tienes puedes contactar con el organismo responsable de la vivienda aportando la escritura de la vivienda.

 

Tipos de contratos de arras

El contrato de arras es un documento privado que te garantiza el cumplimiento de los acuerdos para la compraventa.

Tenemos diferentes tipos de arras:

Arras confirmatorias son aquellas que no te permiten desvincularte del contrato. Hay voluntad por ambas partes de perfeccionar la compraventa.  Es decir, ninguna de las partes podrá rectificar. La compraventa es obligatoria para las dos partes.

Arras penitenciales sí que te permiten echarte atrás a cambio de la pérdida de las arras entregadas o de su devolución duplicada, (tienes la opción de fi­­jar otra cifra en el contrato).  Este pacto debe quedar reflejado en el contrato.

Arras penales son una composición entre las arras confirmatorias y penitenciales.  El incumplimiento del contrato posibilita como las arras penitenciales a la pérdida o devolución duplicada de la cantidad entregada (también puedes acordar poner la mitad  o un importe cierto), pero también refuerzan el vínculo de obligatoriedad siendo  exigible que se cumpla el contrato. Al igual que las confirmatorias no puede haber arrepentimiento. Tanto en las confirmatorias como en las penales el incumplimiento puede significar que a cambio de aceptar la resolución de la obligación que os une se requiera como compensación, una indemnización por daños y perjuicios cuyo costo no tiene que ser el mismo de las arras.

 

No firmes nada que no entiendas. Sus consecuencias vendrán determinadas por lo que está escrito.

 

Extinción legalmente de tú hipoteca

Cuando ya has acabado de pagar tu préstamo hipotecario el asunto no acaba aquí. Para extinguir definitivamente tu hipoteca faltan unos pasos más.

Los trámites son los siguientes:

  •  Solicitar a tú banco el certificado de saldo cero de la hipoteca. Documento que demuestra que has pagado la totalidad de la hipoteca
  • Entregar al notario dicho certificado y escritura de la hipoteca. (Tienes derecho a escoger el notario o bien te lo puede facilitar el banco). El notario hará una escritura pública de cancelación. El apoderado del banco tendrá que acudir al notario para firmar dicha escritura de cancelación
  • Solicitar un certificado de exención del impuesto de actos jurídicos a Hacienda. La cancelación de la hipoteca está sujeta a la tenencia de este impuesto, aunque está exento de pago. Se tiene un plazo de 30 días desde la firma de la escritura pública de cancelación
  • Luego habrá que acudir al Registro de la Propiedad y presentar la documentación (esta gestión la puede hacer la notaría)
  • Una vez inscrita la cancelación de la hipoteca podrás irla a recoger

Y por último para verificar que la gestión se ha realizado correctamente puedes solicitar una nota simple.

Operación necesaria si decides vender o deseas solicitar un nuevo préstamo.

La cancelación de la hipoteca por caducidad se produce si han transcurrido 20 años completos desde el fin del plazo del pago que se indica en la escritura de la hipoteca.

 

Vendes el piso a un no residente

La compra de una vivienda tanto si es un nacional como un extranjero no varía. Se pagan los mismos impuestos.

El no residente está obligado a pagar al igual que el nacional el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el IVA en el caso de vivienda nueva y adicionalmente el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Gastos de Notaría y Registro de la Propiedad. Por supuesto también el Impuesto de Bienes Inmuebles.

Donde sí se dan diferencias con respecto a los nacionales es en el caso de que un no residente lo ponga a la venta. Los no residentes deberán pagar  el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR) y por el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU o plusvalía municipal). En el caso que alquile la vivienda tiene que declarar los ingresos obtenidos y no  puede aplicarse las reducciones que se aplican a los nacionales.