Categoría: Notas y consejos compra-ventas

El vendedor solicita una prórroga

Estás a punto de comprar una vivienda y el vendedor te pide que se retrase la compraventa.

Tú como comprador tienes varias opciones:

–          Negarte y exigir el cumplimiento del día fijado en el contrato de arras

–          Aceptar una prórroga en las arras

–          Firmar la escritura de compraventa y hacer constar en la escritura que se pacta que el vendedor puede seguir unos días más

A tener en cuenta:

Si decides prorrogar las arras es muy importante anexar al contrato de arras este nuevo plazo de la firma de la compraventa ante notario y especifica los motivos de esta prórroga. Antes de aceptar esta prórroga de arras, si has tenido que solicitar una hipoteca, habla primero con tu banco que no sea que te pongan problemas y quieran modificarte alguna condición pactada.

Tienes la opción de aceptar que el vendedor se quede unos días más aunque a la vez quieres firmar la compraventa. No es problema. El notario hará constar en la escritura que el vendedor se queda un plazo x en la vivienda por el motivo x. Pacta una penalización en caso de incumplimiento. Puedes retener una parte del precio de compra y depositarla en la notaría. A devolver al vendedor si cumple lo acordado.

La inscripción de la servidumbre en el Registro de la Propiedad

Si una servidumbre no aparece inscrita en el Registro de la Propiedad no supone su inexistencia. Los motivos pueden ser muy diversos como por ejemplo por su extinción o por su escaso efecto o porque hay otros documentos que justifican la existencia de esa limitación y no se hace necesario inscribirla en el Registro de la Propiedad. O también nos encontramos las servidumbres legales que se establecen por ley como puede ser la ley de costas que es una servidumbre de protección.

 

Consulta la situación urbanística

El urbanismo es el arte de la planificación, organización y regularización urbano y territorial.

 El sistema urbanístico clasifica el suelo en tres clases:

  • Urbano
  • Urbanizable
  • No urbanizable

 Las comunidades autónomas pueden establecer otras clasificaciones de suelo con unos derechos y deberes básicos para cada tipo de suelo. También se califican sus usos como puede ser el uso residencia, servicios/terciarios, industrial, mixto. Se pueden cambiar, renovar en función de lo establecido en el plan.

 En la nota simple no aparece la situación urbanística de una parcela o inmueble. Hay que acudir al ayuntamiento para averiguar si la vivienda está afectada por un plan urbanístico, ya que dependiendo de la afectación su valor puede bajar considerablemente que incluso te dificultaría obtener una hipoteca o pueden existir limitaciones urbanísticas que pueden perjudicarte ya que tú creías que podrías realizar esa obra o…

¿Cuál son los motivos de cambio de una vivienda?

La vivienda es de incuestionable valor que no solamente nos ofrece refugio de la intemperie exterior sino también de la nuestra interior siendo por supuesto, a la vez, un activo económico muy importante. Nos informan a diario de estadísticas sobre valores de mercado de la vivienda, viviendas vendidas, construidas… y en pocas ocasiones se hace referencia a quiénes habitamos en ellas. En definitiva me ha gustado encontrar esta estadística que muestra a la demanda, no la oferta. Se podrían hacer más encuestas de satisfacción con la vivienda actual, motivos de necesidades, para reflexionar y sacar conclusiones.

En la encuesta publicada por Fotocasa, el 22 de junio de 2016, el motivo que tiene más relevancia en la decisión de cambio es por una vivienda más grande. Le sigue la decisión de mudarnos de domicilio por un entorno mejor. Estos son los principales motivos. Otros motivos pueden ser por la búsqueda de mejorar  aspectos de la vivienda o por razones de ciclos de nuestra vida personal como formar una familia, independizarse o por todo lo contrario por separación, reducción de la familia. También influyen las laborables que pueden representar un cambio de localización o económica.

  • Más grande………………….20%
  • Mejor zona…………………. 16%
  • Mejores características…… 9%
  • Terraza/Jardín/Terreno…….8%
  • Emancipación ……………….6%
  • Económica…………………….6%
  • Movilidad geográfica………. 5%
  • Motivos personales …………5%
  • Más pequeño …………………4%
  • Más nueva……………………. 2%
  • Garaje ………………………….2%
  • Otros……………………………2%

 

 

¿Qué gastos tiene vender una vivienda?

Vender una vivienda lleva aparejada una serie de gastos e impuestos que has de tener en cuenta.

Estos son:

–          Cancelación de la hipoteca, si la hubiera.

–          Otros conceptos de gastos: IBI, gastos de la comunidad, derramas aprobadas antes de la compraventa. Certificado energético. Cédula habitabilidad

–          Plusvalía Municipal

–          Plusvalía Hacienda

Cancelación de la hipoteca (Ver capítulo Extinción legalmente de tú hipoteca)

Otros conceptos de gastos. El comprador adquiere la propiedad libre de cargas. Si vendes debes estar al día de los pagos de comunidad, derramas, IBI. Además, como vendedor tienes que tener en cuenta otros gastos como es la cédula de habitabilidad y certificado energético.

Plusvalía Municipal. Es un impuesto que se paga al ayuntamiento. Se paga al ayuntamiento que corresponda, donde está ubicada la vivienda. Su cálculo depende de cada ayuntamiento.

Plusvalía Hacienda. La ganancia patrimonial que se obtiene por la venta de una vivienda debe tributar en la declaración de la renta. Si la vivienda se vende por menos dinero que por el que la compraste en su día como hay una pérdida patrimonial no tributa.

Haciende te exime de este impuesto si vendes tu vivienda habitual y te compras otra, no una segunda residencia. Tienes que destinar el precio obtenido en la venta a la compra de otra vivienda habitual y por un plazo máximo de 2 años a partir de la venta de tu vivienda.

Se exime de tributación a los mayores de 65 años. En el caso que no sea la vivienda habitual estará condicionada esta exclusión si se destina el beneficio obtenido en constituir una renta vitalicia. Hacienda fija un importe máximo.

No están obligadas a abonar este impuesto las personas con dependencia severa.