Categoría: Notas y consejos compra-ventas

Usufructo

El usufructo es un derecho que se le concede  a favor de una persona para disfrutar de una vivienda y administrarla, pero la vivienda no es de su propiedad.  Sí que hay un propietario que no puede utilizar el piso que recibe el nombre de  nuda propiedad.

Por ejemplo. Tú dejas en herencia la vivienda a tú hija. A tú marido le dejas el derecho de usufructo vitalicio. Tú marido podrá vivir en el piso mientras viva. El propietario de este piso es tu hija que tendrá la nuda propiedad.

Este derecho puede constituirse por:

–  un tiempo determinado

– vitalicio (hasta su fallecimiento)

Derechos y obligaciones del usufructuario

  • El usufructuario tiene la obligación de cuidar y mantener la vivienda al igual que los enseres que incluyera la vivienda
  • El usufructuario tiene que pagar el Impuesto Bienes Inmuebles, tasa de basuras y suministros. En cuanto al pago de los gastos de comunidad hay sentencias que consideran que las debe pagar el nudo propietario ya que la Ley de la Propiedad Horizontal indica que este pago concierne al propietario y no a los usuarios del inmueble. Otras sentencias consideren que le corresponde al usufructuario.
  • El usufructuario tiene derecho a alquilar la vivienda

Derechos y obligaciones de la nuda propiedad

  • La nuda propiedad puede venderla pero la persona que lo adquiera tendrá que respetar al usufructuario
  • La nuda propiedad tiene derecho a recuperar el piso en el mismo estado que la entregó una vez que se extingue el usufructo
  • La nuda propiedad tendrá que hacerse cargo del pago de reparaciones extraordinarias como arreglar algún problema estructural, instalación de un ascensor…

 

Cuándo están sujetas las arras al IVA

Las arras es la cantidad que se entrega por el que se reserva el derecho sobre el inmueble. Cuando se trata por ejemplo de la compra de una vivienda de obra nueva la venta tributa por el IVA, no por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Así que que recuerda que cuando entregas unas arras al vendedor no debes olvidar de aplicarle el IVA correspondiente. 21% en el caso de un local y 10% en el caso de una vivienda.

 

Vas a comprar una vivienda valorada en más de un millón de euros

Por la compra de una vivienda tienes que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto en Cataluña representa el 10% del valor de la vivienda. Si has comprado una vivienda por un valor superior a un millón de euros ten en cuenta que tributa hasta un millón por un 10% y lo que exceda a un millón el tipo impositivo es del 11%.

Por ejemplo este año vas a comprar una casa por 1.500.000€:

  • 1.000.000 € x 10% (ITP)= 100.000€
  •  Resto de valor:     500.000€ x 11%  (ITP) =  55.000€

 Total a pagar a Hacienda por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) = 155.000€

Qué plazo se fija en el contrato de arras para la firma de la escritura

Es un acuerdo entre ambas partes. Dependerá por ejemplo si hay que tramitar una hipoteca o se está en proceso de aceptación de una herencia, o se esté pendiente de la entrega de algún documento…. O cualquier circunstancia parecida.

Si estamos por ejemplo pendiente de una hipoteca se suele establecer un plazo entre 30 y 45 días. Lo aconsejable, como siempre, es ser prudente.

 Se fija un día como plazo máximo y asimismo puedes hacer constar que se tiene la opción de aplazar a otro día la formalización de la escritura pública de compraventa. Establece dos condiciones: Notificar a la otra parte con una antelación mínima de 7 días, y justificar dicho aplazamiento.

 

Arrendamiento de vivienda suntuaria

Si tienes una vivienda con una superficie superior  a 300 metros cuadrados o su renta inicial exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional  tras  la última reforma de la Ley de Arrendamientos ya ha perdido la libertad de pactos que tenía anteriormente.

Desde el 2013 queda regulada por la Ley 4/2013 de 5 de junio. Por ejemplo antes era totalmente válido pactar un año de duración contractual. Ya no es posible. Su duración mínima es de 3 años.