Te han ofrecido una vivienda muy interesante. Tiene 150m² aunque en la escritura consta que tiene 80m². (Se dice entonces que tiene un exceso de cabida). Según el propietario en su día existía una terraza e hicieron una ampliación y desconocía que se tenía declarar. Pide al propietario que haga la rectificación y corrija la escritura antes de firmar. Si tienes que solicitar una hipoteca el banco no te la concederá hasta que esté en orden.
Categoría: Notas y consejos compra-ventas
Usucapión en los bienes inmuebles
Es una modalidad de adquirir un bien inmueble bajo el cumplimiento de una serie de requisitos. El código civil establece que para adquirir un bien inmueble por vía de la usucapión es necesario estar en la posesión en concepto de dueño. Es decir, es aquella persona que está disfrutando y conservando un inmueble sin ser el propietario de un modo público, (es decir, de forma abierta, presentándose como dueño, que hayan testigos), pacífico (de forma legal) e interrumpidamente (ocupación continuada en el tiempo). Reforzado por el hecho de hacerse el cargo del pago de impuesto (Impuesto de Bienes Inmuebles), servicios y suministros que graven a la propiedad. Está excluido el arrendamiento o un piso ocupado.
Por ejemplo una persona ocupa un terreno que no es de nadie. Durante más de 30 años ha trabajado este terreno y se ha encargado de explotarlo cultivando hortalizas. A lo largo de este tiempo se ha hecho cargo de pagar los impuestos. No ha ocupado el terreno de forma violenta, ni ha actuado clandestinamente. Esta persona podría ir al juzgado acreditando que cumple con todos los requisitos para que se declare ese terreno de su propiedad e inscribirlo como tal en Registro de la Propiedad .
Alquiler con opción a compra
Significa que el inquilino que ocupa la vivienda puede convertirse en propietario.
Se firma un contrato de vivienda habitual donde se incluyen todas las condiciones de la compraventa.
A tener en cuenta que:
- El precio de venta es un precio cerrado
- Se puede pactar una renta más elevada y/o una fianza más elevada a la habitual. Porcentajes de las rentas y fianza que sirven para ir pagando la vivienda ya que se descontarán en la compraventa o se perderían en el supuesto de no ejecutar la compraventa.
- Fijar un plazo máximo para ejecutar la compraventa que suele coincidir con el vencimiento del arrendamiento
- El inquilino tiene la exclusiva. El inquilino tiene la opción de ejercer su derecho de comprar o no la vivienda. El propietario no puede ofrecer la vivienda a terceros.
Es un acuerdo que tiene sus ventajas y desventajas. Pueden beneficiar o perjudicar por ejemplo en cuanto al precio de venta se refiere. Es un precio cerrado, no se puede modificar. Los valores de mercado pueden variar al alza o contraerse.
Aún no habéis aceptado la herencia y ya hay un interesado
El interesado en adquirir la vivienda quiere firmar lo antes posible un contrato de arras. Si estáis de acuerdo lo más prudente es hacer constar en el contrato de arras que se está en el proceso de aceptar la herencia y que si por circunstancias imprevistas en este proceso (incluyendo pago de impuesto, el registro de las escrituras) se podrá posponer a otro día para la compraventa. Así pues se ha de tener en cuenta en fijar un amplio plazo para escriturar. Y que todos los herederos firmen este contrato de arras.
La entrega de llaves en la compraventa
Una vez que vosotros, compradores y vendedores, estáis en la Notaría donde ya habéis entregado la documentación correctamente, el notario ha leído la escritura, y se entrega y recibe el precio pactado es entonces el momento de la entrega de las llaves. No es recomendable hacerlo antes de este acto. Y si en este momento el vendedor te pide quedarse con las llaves un par de días porque no le ha dado tiempo de vaciar el piso, ¿qué hacer?
Solicitar al notario que lo haga constar en la escritura y fijar un plazo máximo para la entrega de las llaves con la autorización para forzar la puerta. No obstante si has tenido que solicitar una hipoteca al banco es muy probable que se niegue. Tendréis que redactar un documento privado y pactar una penalización. Situación más delicada.
NOTAS Y CONSEJOS PARA PROPIETARIOS 
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