Categoría: Notas y consejos compra-ventas

¿Comprar un hogar nuevo o viejo?

Veamos las diferencias más destacables que hay.

Localización: Las viviendas antiguas suelen estar más céntricas con todas las comodidades que esto supone, como es tener a mano todos los servicios, oferta escolar, comercios, transporte público… Escoger dónde vivir es una decisión muy importante.

Garantía por desperfectos: Las viviendas antiguas es sólo por 6 meses, y la obra nueva prevé plazos de 10, 3 y 1 año en función del desperfecto que se trate.

Mantenimiento: Las viviendas antiguas requieren un mayor mantenimiento y reparaciones que la obra nueva.

Eficiencia energética: Las viviendas nuevas suelen tener sistemas más modernos obteniendo un ahorro en el consumo y siendo más respetuosos con el medio ambiente.

Impuestos: Comprar obra nueva se paga ahora mismo un 10% de IVA y por una  vivienda de segunda mano está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cuyo porcentaje está entre el 6% y 10%, varía dependiendo en la comunidad autónoma que se compre. En Cataluña es un 10%.

Tipología: A lo largo de los años la vivienda se va transformando dando respuesta a las necesidades que se generan. Encontraremos diferentes tipologías, éstas varían de acuerdo al gusto de quién las habita.

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Vicios ocultos

Vas a comprar un piso, y el en contrato de arras indica que renuncias al saneamiento de vicios ocultos?

Los vicios ocultos son aquellos defectos del piso que no son visibles, y/o te han ocultado de su existencia. Por ejemplo que esté afectado por aluminosis, termitas…

No aceptes la renuncia de vicios ocultos. Si aparece algún vicio oculto lo puedes reclamar en un plazo de 6 meses a contar desde el día de la compraventa.

 

¿Cuál es la gestión posterior a la compra de una vivienda?

1.- Hemos de diferenciar si es una vivienda de segunda mano u obra nueva. En el caso de la compra de una vivienda de segunda mano pagaremos a Hacienda el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En el caso de obra nueva pagaremos el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Tenemos un plazo máximo de 30 días desde la firma de compraventa para hacer este pago

2.- Inscripción en el Registro de la Propiedad

3.- Hacer el cambio de nombre de los suministros o darlos de alta

4.- Verificar antes de que acabe el año que se haya hecho el cambio de nombre del Impuesto de Bienes Inmuebles

Los dos primeros trámites son gestiones que puedes hacer personalmente, o una gestoría o la propia notaría. Infórmate de las tarifas.

Documentación necesaria para comprar una vivienda

En líneas generales la documentación original que nos solicitará la Notaría es la siguiente:

  • Escritura de la Propiedad, debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad
  • Cédula de habitabilidad
  • Últimos recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles
  • Certificado de saldo hipoteca, en el caso que conste en la nota simple como carga una hipoteca
  • Certificado comunidad de propietarios conforme se está al orden del día de los pagos de comunidad
  • Certificado energético
  • Si la finca tiene una antigüedad superior a los 45 años el certificado de Inspección Técnico del Edificio
  • Contrato de arras
  • y no olvides tu DNI/NIF.

El Notario también hará constar en la escritura de cómo y cuándo se ha pagado la vivienda. Dejará constancia si los talones son nominativos o al portador, o se ha realizado una transferencia bancaria, y reflejará los números de cuenta.

Por supuesto en otros casos como personas que actúen en representación de otros, herencias, o ….. habrá que aportar más documentación para comprobar que todo está correcto.

Tipos de cómputo de superficie

Es importante conocer qué tipo de superficie nos están hablando en una operación de un inmueble. Tendremos que tener claro los tipos de superficie que hay.

Superficie útil: Es la superficie neta de todas las estancias que conforma un inmueble, es decir, toda aquella superficie interna que puedes pisar, incluyendo armarios.

Superficie construida: Se incluyen todos los metros cuadrados que están dentro del parámetro del inmueble incluido paredes, y la mitad de las medianeras. También se contabiliza el 50% de los balcones. En el caso de terrazas si la superficie de la terraza es menor al 15% de la superficie de la vivienda, se sumará el 50% de su superficie a la de la vivienda. Si la terraza es mayor al 15% de la superficie de la vivienda, se sumará entre el 15% y 20% a la de la vivienda.

Superficie construida con elementos comunes: Incluye la superficie construida y la parte proporcional de los elementos comunes del edificio: vestíbulo, escalera…

La superficie habitual que se utiliza en las operaciones inmobiliarias es la superficie construida.

Inspección técnica de edificios (ITE)

La ITE es una inspección técnica en la que se comprueban las condiciones de seguridad, estabilidad y consolidación del edificio. Tiene carácter obligatorio para toda clase de edificios independientemente de su uso o destino, y a partir en el año que cumpla 45 años.

Por eso es muy importante que verifiques, que en el caso que quieras vender un inmueble, dispongas del certificado de aptitud. Si no lo tienes tanto el comprador como el Notario podrían decidir no seguir adelante con la operación.

¿Es obligatoria la escritura?

No es obligatoria pero sí es muy aconsejable ya que ofrece al comprador seguridad y protección.

Esta seguridad jurídica y protección se fundamenta en dos figuras: El Notario y el Registro de la Propiedad.

El Notario y el Registro de la Propiedad te garantizan una operación pacífica.

 

Referencia catastral

En los contratos de alquiler tenemos que hacer constar la referencia catastral y en nuestra declaración de la renta anual.

La referencia catastral es un código de identificación fiscal. Es único para cada inmueble, de esta forma permite diferenciarlo de un inmueble de otro. Está compuesto por 20 caracteres.

Se puede consultar en el recibo del IBI o podemos acceder a http://catastro.meh.es/ Aparece también la superficie del inmueble, coeficiente de participación, uso, antigüedad del edificio.

 

Diferencias entre el Registro de la Propiedad y el Catastro

La función del Registro de la Propiedad es informar acerca de la realidad jurídica del inmueble proporcionando seguridad jurídica. Así pues en el caso que no coincida la titularidad prevalecerá lo que conste en el Registro de la Propiedad.

En cambio el Catastro nos es muy valiosa la información que nos da sobre su superficie, antigüedad y uso. La información que nos ofrece sobre su superficie prevalece sobre la que consta en el Registro de la Propiedad.

Si hay algún error de titularidad hay que regular la situación. En el caso de la superficie si hay un exceso (mayor o menor) de cabida dependerá del porcentaje. Para excesos entre el 5% y 10% hay que presentar un certificado o informe técnico. Si éstos son superiores al 20% una de las opciones es mediante acta notarial de presencia y notoriedad.

 

Registro de la propiedad: Nota simple o certificado literal

 

La nota simple es un documento informativo con indicaciones como el nombre del propietario, la descripción del inmueble, y si se tiene alguna carga. El certificado literal es más más amplio. Detalla toda la historia del inmueble desde sus inicios.

El coste del certificado es más alto que el de la nota simple.

Si un comprador te solicita el certificado literal, dile que con la nota simple es suficiente. Si insiste que se haga cargo de su coste.