Categoría: Notas y consejos arrendamientos

¿Debe resignarse tu inquilino cuando hay obras necesarias?

Debemos distinguir entre obras necesarias y obras que pueden esperar en el tiempo. Cuando se trata de una obra que no se puede retrasar, por ejemplo, por exigencia de la comunidad de propietarios o porque la vivienda no cumple con las condiciones de habitabilidad tu inquilino está obligado a soportarlas.

El inquilino tiene la opción de desistir del contrato o llegar al acuerdo de una reducción proporcional a la parte de la vivienda que se vea privado.

En el caso que sean obras que pueden esperar en el tiempo y a tú inquilino no le interesa, tendrás que esperar a que finalice el contrato o intentar llegar a algún tipo de acuerdo.

Cuando se realizan obras de mejora puedes aumentar la renta. Dependerá cuando firmaste el contrato. Si lo has firmado ahora no podrás incrementar la renta hasta que no se hayan cumplidos cinco años contractuales si eres una persona física. Si eres una persona jurídica serán siete años. El cálculo para aumentar la renta por obras de mejora es aplicando el capital invertido (restando las subvenciones recibidas) + el tipo de interés legal + 3 puntos. No se puede superar el 20% de la renta que esté pagando el inquilino. Has de cumplir los plazos de comunicación, entrega del presupuesto, y especificar la duración de las obras.

 

La duración del alquiler de una habitación

Alquilar una habitación no es lo mismo que alquilar una vivienda. En el alquiler de una habitación no existe la obligación de una duración mínima.

 La duración del alquiler de una habitación es un acuerdo mutuo entre las dos partes.

 Si no has pactado ninguna duración ésta será por el mismo plazo que la periodicidad con la que has acordado el pago del alquiler. Por ejemplo: Llegaste al acuerdo que el alquiler de la habitación es de 450€ mensuales pagaderas los primeros cinco días de cada mes. En este caso la duración del alquiler será mensual. En el supuesto que hayáis acordado que el alquiler será de 20€ diarios entonces la duración será por un día.

 Si ninguna de las dos partes no dice nada se irá prorrogando mes a mes o día a día…

 

Modificaciones en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda. Parte II

Otras modificaciones significativas:

VIVIENDA SUNTUARIA: Viviendas con una superficie superior a 300m² o renta inicial al 5,5 salario mínimo interprofesional. Estos arrendamientos se regirán a partir de ahora por la voluntad de las partes. Anteriormente se regulaban acorde con la LAU.

BONIFICACIONES: Los Ayuntamientos pueden bonificar el impuesto de bienes inmuebles (IBI) hasta el 95% , siempre y cuando, destines a alquilar viviendas sujetas a un precio reducido, renta limitada. Se está creando un sistema estatal de índices de referencias del precio del alquiler de viviendas. Encontrarás en este link http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/ el índice de referencia del precio de alquiler de algunos municipios de Cataluña.

Se elimina el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales a los inquilinos, siempre y cuando, el arrendamiento de la vivienda sea  para uso estable y permanente.

REGULACIÓN DESAHUCIOS:  La norma obligará a que los juzgados comuniquen el día y hora exacta que se producirá el desahucio. Y en casos de situaciones de vulnerabilidad se tendrá que comunicar a los servicios sociales. Se amplía el tiempo del aplazamiento del desahucio. Un mes para los propietarios particulares, tres meses para los propietarios que sean empresas.

VENTA DE LA VIVIENDA: Hasta ahora cuando ponías el piso en venta con un contrato de alquiler vigente, si éste no había sido inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario no tenía ninguna obligación de respetar este contrato de alquiler. Ahora en cambio si vendes el piso el nuevo propietario tendrá que respetar el contrato durante el tiempo que reste para el transcurso de cinco años o siete si eres empresa.

Si se ha pactado más de 5 o 7 años el contrato se extinguirá excepto que haya sido registrado en el Registro de la Propiedad.

DERECHO DE RETRACTO: La Administración tiene este derecho en el supuesto de que la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las otras viviendas y locales de un mismo inmueble, bajo el precio que hayas decidido y mismas condiciones.

OBRAS MEJORA: Trascurridos los cinco o siete años contractuales, según sea el caso, podrás llegar a un acuerdo para realizar obras de mejora con posibilidad de subir la renta.

 

 

Modificaciones en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda. Parte I

Hoy se ha publicado en el BOE el Real Decreto7/2019, 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Estas modificaciones deben ser convalidadas. Aunque parece ser que ahora cuenta con suficiente apoyo para que sean aprobadas.

Los contratos de vivienda se regirán por las normas que se ponen a continuación.  Modificaciones que solamente afectan a los contratos de viviendas.

DURACIÓN: Contrato hasta CINCO años si la propiedad es un particular. SIETE años si es una empresa. Una vez transcurridos los primeros seis meses el inquilino puede dejar el piso haciendo un preaviso de 30 días. Se puede pactar que en el caso de desistimiento tu inquilino puede indemnizarte con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

PRÓRROGA: Una vez cumplidos los cinco años o siete años contractuales se puede prorrogar por TRES años más. Si no hay voluntad de prorrogar, como propietario, tendrás que avisar con cuatro meses de antelación a la finalización de los cinco años o siete años. Tú inquilino con 60 días de antelación.

FIANZA: Hay un límite. No se puede solicitar más de 2 meses de garantía adicional. El máximo total es de 3 meses (un mes de fianza legal y dos meses de fianza adicional). Excepto cuando se acuerde una duración contractual mayor a los cinco o siete años.

ACTUALIZACIÓN RENTA: Según el Índice Precios de Consumo (IPC). Una vez firmado el contrato de arrendamiento entre las partes no podrás elevar la renta por encima del IPC. Tendrá que quedar reflejado en el contrato el índice que se utilizará. Si se ha hecho constar que se actualizará la renta cada año pero no se ha redactado el mecanismo que  se utilizará se tomará como referencia el Índice de Garantía de Competitividad.

ACTUALIZACIÓN FIANZA: Se podrá actualizar la fianza una vez se hayan cumplido los cinco o siete años contractuales

NECESIDAD VIVIENDA: Deberá constar expresamente en el contrato esa necesidad de la vivienda para ti o familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para tu cónyuge con una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Sólo una vez transcurrido el primer año de duración del contrato. Otra condición es que tendrás que avisar a tú inquilino de esta necesidad explicando la causa con una antelación mínima de dos meses en la fecha que vayas a necesitar la vivienda. Por supuesto como vivienda habitual. En el supuesto que hubieran transcurridos 3 meses de la extinción del contrato y no hubieses ocupado la vivienda tu inquilino puede recuperar la vivienda por un nuevo periodo de cinco años y pago de una indemnización.

HONORARIOS GESTIÓN: Si contratas a una Agencia Inmobiliaria y eres una empresa pagarás los honorarios de ésta. Si eres un particular será el inquilino quién pague la gestión.

Tienes un piso libre. Qué opciones tienes.

Tienes un piso libre, y no sabes qué hacer?

Si tienes dinero la venta del piso no es una opción.

Alquilar un piso supone unos ingresos para hacer frente a los gastos que genera tenerlo vacío como es el Impuesto de Bienes Inmuebles, gastos de comunidad, derramas…

¿Qué opciones tienes?:

  • Un alquiler turístico
  • Un alquiler de temporada
  • Un alquiler tradicional

 El alquiler turístico: Dependerá si tiene una localización turística y/o vendrá condicionada por las normas y requisitos que exige el ayuntamiento. Para que realmente te salga rentable tendrás que tener una ocupación alta y gestionarlo personalmente. Los gastos que genera son más altos que en las otras dos opciones pero para ello  tendrás que dedicarle tiempo y esfuerzo. Gestionar las reservas, atender las entradas y salidas de las clientes, ocuparte de la limpieza, y estar disponible para solucionar cualquier incidente que pudiera surgir.

El alquiler de temporada: El precio del alquiler es más alto que el tradicional, menor que el alquiler turístico, siempre y cuando, sea para una temporada corta. Se alquila amueblado y equipado. No tendrás que ofrecer servicios de limpieza. Los suministros no se incluyen en el precio. Recuerda que el alquiler de temporada no es para satisfacer la necesidad como vivienda habitual sino que es una vivienda de paso por desplazamiento de trabajo o por estudios o por reformas en la vivienda permanente…, es decir una causa que justifique la temporalidad.

El alquiler tradicional: Con respecto a las otras dos opciones los ingresos que obtienes son inferiores aunque tienes otros beneficios como la estabilidad, la gestión es más sencilla, y por último puedes aprovecharte de unas ventajas fiscales.