aliceengelblog

La entrega de llaves en la compraventa

Una vez que vosotros, compradores y vendedores, estáis en la Notaría donde ya habéis entregado la documentación correctamente, el notario ha leído la escritura, y se entrega y recibe el precio pactado es entonces el momento de la entrega de las llaves. No es recomendable hacerlo antes de este acto. Y si en este momento el vendedor te pide quedarse con las llaves un par de días porque no le ha dado tiempo de vaciar el piso, ¿qué hacer?

Solicitar al notario que lo haga constar en la escritura y fijar un plazo máximo para la entrega de las llaves con la autorización para forzar la puerta. No obstante si has tenido que solicitar una hipoteca al banco es muy probable que se niegue. Tendréis que redactar un documento privado y pactar una penalización. Situación más delicada.

¿Estás obligado a instalar aire acondicionado?

Llega el calor y tú inquilino te pide que le instales aire acondicionado. Previamente a la firma del contrato de alquiler se ha visitado presencialmente la vivienda y en el contrato se hace constar que conoce el estado físico, características y servicios que dispone la vivienda.

Así pues no hay obligación alguna. Por supuesto puedes llegar algún tipo de acuerdo con tú inquilino que os satisfaga a ambas partes.

Baja de los suministros

Alquilaste el piso con los suministros dados de alta. Tus inquilinos cambiaron a su nombre los suministros. Y ahora cuando dejan el piso se han dado de baja sin comunicártelo. Esto no aparece regulado por la Ley de Arrendamientos. Tus inquilinos no han cometido ninguna irregularidad. Dar de alta los suministros tiene un coste y es un perjuicio para ti.

Lo conveniente es dejar por escrito en el contrato que se entrega la vivienda con los suministros dados de alta y a la finalización del contrato deberán estar dados de alta y al corriente de pago. Y en el caso de darlos de baja supondrá una penalización. Esta penalización puede representar que se asuma los costes y gestiones que supone darlos de alta de nuevo.

Cómo se calcula la ganancia o pérdida patrimonial

Según la última reforma fiscal del año 2015 la ganancia patrimonial se calculará por la diferencia entre los valores del día que la compraste y el día que la vendiste.

Valor de compra adquisición (A) = Tenemos que sumar al precio de compra los gastos que tuvimos de notaría + gastos de gestoría + gastos de registro propiedad + el importe de impuesto de transmisiones patrimoniales que se pagó. Si solicitaste una hipoteca los gastos de constitución. Si realizaste mejoras.
Valor de transmisión (B) = Al precio de venta le restaremos la factura de honorarios de agencia y el pago de la plusvalía municipal.

Ganancia o pérdida: Total compra = A Total venta = – B

Diferencia A-B = Ganancia (sujeta a gravamen)

Ganancia x % (tipo de gravamen. Varía el porcentaje dependiendo de la comunidad)

Derechos Reales. Derecho de superficie

El derecho de superficie es un derecho que permite construir, temporalmente (un plazo máximo de 99 años (Código Civil Catalán)), sobre un solar ajeno. Es decir, hay una separación entre el dueño del suelo y el superficiario que es el propietario que construye. A cambio el dueño del suelo percibirá un canon periódico, y luego lo construido pasará a ser de su propiedad.

Su extinción puede ser:

– por haberse transcurrido el plazo

– por incumplimiento de no haber edificado en el plazo previsto

El superficiario, propietario de la construcción, puede explotarlo. También gravarlo para conseguir financiación, sujeto a las limitaciones que se hubieran pactado.

Este derecho es una opción muy interesante ya que permite al superficiario ahorrarse el importante reembolso inicial en la compra del suelo.

Un ejemplo es el Corte Inglés de Barcelona ubicado en la plaza de Cataluña. Una parte del edificio, no todo el edificio, es de propiedad del Corte Inglés, pero no del suelo.