Autor: aliceengelblog

La Ley 11/2021 de 9  julio, medidas de prevención y contra el fraude fiscal entró en vigor el 1 de enero de 2022.

Anteriormente al año 2022,  la base del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se fijaba en función del valor escriturado de la compraventa.

Ahora hay dos valores a tener en cuenta:

• Valor de referencia
• Valor escriturado de la compraventa

El valor de referencia lo determina el catastro. Se basa en  datos de compraventas reales realizadas en zonas delimitadas teniendo en cuenta la  renta per cápita, calidades constructivas y superficie de esa zona concreta.  = Precio €/m2 medio y genérico. Cada inmueble le corresponderá su valor de referencia.

Estos valores se irán actualizando anualmente.  El valor de referencia lo podrás encontrar  www.sedecatastro.gob.es/

No confundir con el valor catastral. El valor catastral se utiliza para calcular la Plusvalía Municipal.

El valor de referencia afecta únicamente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, y el Impuesto de Patrimonio.

La normativa establece que el valor de referencia no puede superar el valor del mercado, para lo que se aplica un coeficiente de minoración del 0,9 % incluido en el valor de referencia.

Entre el Valor de referencia y el valor escriturado de la compraventa se tomará el valor más alto.

Por ejemplo, compras un piso por 80.000€. El valor de referencia ofrecido por el catastro es 100.000€

ITP en Cataluña:

Valor referencia 100.000€ x 10% ITP = 10.000€ a pagar

Valor escriturado de la compraventa, 10% ITP: 8.000€

Entre el Valor de Referencia y el valor escriturado de la compraventa se tomará el de mayor valor.

Si tributas por debajo del valor de referencia que tiene fijado tu inmueble estarás incumpliendo la ley.

Ejemplo de los cálculos:

MÉTODO OBJETIVO

Datos vivienda en Barcelona:

Comprada en 2016: 310.000€

• Vendida en 2021: 350.000€

• Hay un beneficio de 40.000€

• Tiempo transcurrido: 5 años

• Valor catastral total: 100.000€

• Valor del suelo: 60.000€

• Coeficiente 0,17 (ver tabla El nuevo cálculo de la Plusvalía Municipal. Parte II)

• Gravamen Municipal de Barcelona: 30%

El cálculo para obtener el Método objetivo es:

Base Imponible =  el valor del suelo del inmueble x coeficientes

Plusvalía a pagar = Base Imponible x gravamen Municipal

Base Imponible = 60.000  x 0,17 = 10.200€

Plusvalía a pagar = 10.200€ x 30% (Barcelona) = 3.060€

MÉTODO REAL

Base Imponible = Beneficio obtenido x la proporción que representa el valor del suelo respecto al valor del catastro

Plusvalía a pagar = Base Imponible x gravamen Municipal

• Base Imponible: 40.000 x 60% = 24.000€

• Plusvalía a pagar: 24.000€ x 30% 8Barcelona) = 7.200€

COMPARATIVA ENTRE LOS DOS VALORES

1. Método objetivo=  3.060€
2. Método Real = 7.200€

En este caso puedes optar por el Método objetivo.

En otro ejemplo podría ser más beneficioso optar por el Método Real.

Para saber cuánto hemos de pagar necesitamos conocer los siguientes datos:

• Valor del suelo es el valor del terreno antes de su edificación.
• Valor del catastro es la suma del valor del suelo + el valor de la edificación. En el recibo del IBI aparece este valor

Accediendo a la Sede electrónica del Catastro pueden facilitarte los diferente puntos de información para obtener esta información, exclusivamente para los titulares catastrales.

• Calcular la proporción que representa el valor del suelo respecto al valor del catastro.
• Conocer el gravamen que aplica el Ayuntamiento. Cada Ayuntamiento es distinto, determinado por la ordenanza municipal
• Fecha de adquisición y venta del inmueble. Años transcurridos. Se tomarán años completos.
• Valor de compra y valor de venta
• Beneficio obtenido
• Coeficiente a aplicar

Con el fin de penalizar las operaciones con fines especulativos parten de coeficientes más altos. Los coeficientes más bajos coinciden con los años de la crisis del mercado inmobiliario.

El 10 de noviembre de 2021 entró en vigor las nuevas reglas para el pago de la plusvalía. Impuesto local de los ayuntamientos que grava la diferencia del valor catastral del suelo desde el momento de la compra hasta el momento de la venta. Paga este impuesto aquel que vende, dona o hereda un inmueble.

Novedades:

• Se sustituyen los porcentajes anuales por coeficientes en función de los años transcurridos
• Estos coeficientes se actualizarán anualmente. Evolucionarán según escenario del mercado inmobiliario
• Se pagará la plusvalía municipal de aquellas operaciones con menos de un año. Penalización por considerar que tienen un carácter especulativo
• Si no hay beneficio no se paga el impuesto
• Hay dos fórmulas y podrás acogerte a la que más te beneficie: Método objetivo y Método Real

Es muy habitual que cuando varias agencias llevan un mismo piso existan diferencias equivocadas en los anuncios publicados: superficies distintas, número diferente de habitaciones, precios diferentes… etc. Esto da realmente una muy mala imagen.

Otro punto importante es que cuando varias agencias comercializan tu piso tienes que hacer de coordinador para que no se solapen las visitas. El futuro interesado si se encuentra que ha llegado a la hora agendada y hay alguien haciendo una visita es entrar ya con mal pie.

Con un contrato de exclusividad esto no ocurre, pero existe la obligación de la permanencia. Recuerda que es por un tiempo determinado. Ojo que si no se avisa antes de que acabe el plazo se suele prorrogar. Se firman por periodos que oscilan entre los 3 meses y 6 meses.

Tienes un solo interlocutor.

El incumplimiento del este contrato te puede salir caro. No puedes vender a un amigo o familiar.

Normalmente los honorarios que se solicitan son algo mayores que los habituales.