Categoría: Notas y consejos compra-ventas

Cómo se calcula la ganancia o pérdida patrimonial

Según la última reforma fiscal del año 2015 la ganancia patrimonial se calculará por la diferencia entre los valores del día que la compraste y el día que la vendiste.

  • Valor de compra adquisición (A) = Tenemos que sumar al precio de compra los gastos que tuvimos de notaría + gastos de gestoría + gastos de registro propiedad + el importe de impuesto de transmisiones patrimoniales que se pagó. Si solicitaste una hipoteca los gastos de constitución. Si realizaste mejoras.
  • Valor de transmisión (B) = Al precio de venta le restaremos la factura de honorarios de agencia y el pago de la plusvalía municipal.

Ganancia o pérdida:  Total compra = A                  Total venta = – B

                     Diferencia A-B = Ganancia    (sujeta a gravamen)

                   Ganancia  x % (tipo de gravamen. Varía el porcentaje dependiendo de la  comunidad)

 

 

 

Derechos Reales. Derecho de superficie

El derecho de superficie es un derecho que permite construir, temporalmente  (un plazo máximo de 99 años (Código Civil Catalán)), sobre un solar ajeno. Es decir, hay una separación entre el dueño del suelo y  el superficiario que es el propietario que construye. A cambio el dueño del suelo percibirá un canon periódico, y luego lo construido pasará a ser de su propiedad.  

Su extinción puede ser:

–          por haberse transcurrido el plazo

–          por incumplimiento de no haber edificado en el plazo previsto

 El superficiario, propietario de la construcción, puede explotarlo. También gravarlo para conseguir financiación, sujeto a las limitaciones que se hubieran pactado.

 Este derecho es una opción muy interesante ya que permite al superficiario ahorrarse el importante reembolso inicial en la compra del suelo.

 Un ejemplo es el Corte Inglés de Barcelona ubicado en la plaza de Cataluña. Una parte del edificio, no todo el edificio, es de propiedad del Corte Inglés, pero no del suelo.

Título constitutivo. Estatutos. Normas de régimen interior

El Título constitutivo es la escritura de la División Horizontal donde se describe el inmueble, sus servicios e instalaciones (ascensores, jardines..), servidumbre (de paso, de luces..) si las hubiera, el número de pisos y locales, la existencia o no de plazas de garaje, trasteros.., la cuota de participación que le corresponde a cada vecino.

Estatutos es el conjunto de normas que regulan el uso del edificio como puede ser sus instalaciones, seguros, conservación y reparaciones, cómo contribuir a los gastos de la finca, la prohibición de algún tipo de actividad, mientras que las Normas de régimen interior se ocupan de las normas internas de cómo utilizar los servicios y elementos comunes del edificio, el horario límite para hacer ruidos, la utilización de horarios determinados en zonas recreativas. Prohibición de tender la ropa en determinados sitios. Limpieza escalera, patios.

Los Estatutos se crean una vez que se constituye una comunidad. Deben aprobarse o modificarse mediante unanimidad. Las normas de régimen interior sólo requieren una mayoría.

Los Estatutos se pueden inscribir en Registro de la Propiedad. No es obligatoria su inscripción. Las normas de régimen interior no se inscriben en el Registro de la Propiedad.

Los Estatutos si están inscritos en el Registro de la Propiedad pueden obligar a terceros. Las normas de régimen interior carecen de esta validez.

Ejemplo documento de reserva en la compraventa

Doña …………. (compradora) hace entrega en este acto a doña ………. (vendedora) de la cantidad……….…..euros, en concepto de RESERVA de la vivienda sita en…………….. de Barcelona, mediante transferencia bancaria al número de cuenta …………….. titularidad de ………….. (vendedora). Se adjunta como ANEXO Nº1 fotocopia del citado recibo.

 Doña……………. (vendedora) con el abono de dicha cuantía se compromete a reservar  durante un plazo de “OCHO DÍAS” naturales  frente a terceros interesados la vivienda objeto de este documento.

 El importe de la reserva se descontará del importe de las arras. Si llegado el día ………….. la parte vendedora decidiera no ejecutar la venta, dicha reserva será devuelta íntegramente. Si por el contrario es la parte compradora la que decide no ejecutar la compra, dicha reserva no será reembolsada.

Y para que quede constancia de lo arriba expresado, las partes lo firman por duplicado en el lugar y fecha indicados.

 

 

 

 

 

 

La reserva en la compraventa

El contrato de reserva es el abono de una pequeña cuantía conforme el vendedor se compromete a reservar el inmueble frente a terceros durante un plazo breve de tiempo con el fin, por ejemplo, de hacer las averiguaciones necesarias sobre el inmueble.

No obliga a una compraventa. Si la parte vendedora decidiera no continuar, dicha reserva será devuelta íntegramente al comprador. Si es el comprador quién decide no continuar quedará en beneficio del vendedor, salvo que surjan problemas jurídicos o urbanísticos que desaconsejen la compra.