El eterno conflicto, a quién le toca pagar las reparaciones

La Ley de Arrendamientos dicta que el inquilino se tiene que hacer cargo del mantenimiento y de las pequeñas reparaciones.

El mantenimiento es conservar, cuidar con el fin de garantizar su durabilidad y funcionamiento.

Las pequeñas reparaciones se entienden como aquellas que su valor no superen aproximadamente los 175€.

Se incluye todo aquello que usamos diariamente como bombillas, lámparas, persianas, electrodomésticos……

Para que una reparación vaya a cargo del inquilino tiene que existir el desgaste producido por su uso cotidiano, y que sea una pequeña reparación.

 

Desistimiento en periodo de Estado de Alerta

Tu inquilino te informó que el 31 de este mes dejaba el piso. Habíais acordado la verificación de la vivienda el 1 de abril. Con la prórroga del Estado de Alerta y consecuentemente la limitación de circulación. ¿Qué podemos hacer, ante esta imposibilidad?

Solicita al inquilino que te remita su renuncia por escrito y que adjunte fotografías del estado de la vivienda y de los contadores de los suministros, y últimas facturas con sus respectivos justificantes de pago. Una vez recibido le respondes que está pendiente por verificar el estado de la vivienda, y cuando concluya el Estado de Alarma se procederá a la verificación de la vivienda y devolución de la fianza, ya que están suspendidos todos los procesos administrativos.

Prórroga del contrato

A lo largo de este tiempo ha habido varias modificaciones en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Estas modificaciones no tienen efecto retroactivo, es decir, no se puede retroceder. Por lo tanto, los plazos de las prórrogas cambian según la fecha firmada del contrato.

Por ejemplo:

Contratos vigentes desde el 6 de marzo de 2019 Los contratos tienen una duración obligatoria, para ti, como propietario, de CINCO años, si eres persona física, SIETE si eres persona jurídica.

Una vez cumplido esta duración contractual es opcional una PRÓRROGA por TRES AÑOS MÁS, tanto para la persona física como la jurídica. SI NO QUIERES CONTINUAR el contrato por este tiempo de más tienes que AVISAR a tú inquilino con una antelación de CUATRO MESES antes de cumplir los cinco o siete años contractuales, tanto si eres persona física como jurídica.

Contratos firmados entre el 24 de enero y el 5 de marzo de 2019 La duración contractual era de TRES AÑOS y la PRÓRROGA adicional por UN AÑO MÁS. El PREAVISO es de 30 DÍAS de antelación.

Contratos firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019 Los contratos tienen una duración obligatoria, para ti, como propietario, de CINCO AÑOS, si eres persona física, SIETE si eres persona jurídica, la PRÓRROGA adicional por TRES AÑOS más. El PREAVISO es de 30 DÍAS de antelación.

Contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 18 de diciembre de 2018  La duración contractual era de TRES AÑOS y la PRÓRROGA adicional por UN AÑO MÁS. El PREAVISO es de 30 DÍAS de antelación.

Así que ten en cuenta cuándo firmaste el contrato, y evaluar si te interesa prorrogar el contrato o no.

 

 

 

 

 

 

No te informaron…

Y a tus inquilinos meses atrás se les estropeó la nevera que iba incluida en el alquiler y decidieron restituirla.

Ahora te comunican su voluntad de dar por terminado el contrato y que les tienes que abonar la nevera.

Una de las obligaciones del inquilino es comunicarte, en el plazo más breve posible, de la necesidad de esta reparación. El inquilino está en su derecho, habiéndotelo comunicado, llamar a un técnico y/o restituir el electrodoméstico para evitar el menor perjuicio posible. Lo que no puede hacer es exigirte el pago sin comunicación previa. Tú nos has podido evaluar los daños, ni sabes si era necesario una reparación o reemplazo. Así que, en este caso, estás en tú derecho a no abonar la nevera.

 

Contratos excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Parte II

d) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.

El requisito es que la Universidad la catalogue como vivienda universitaria a alumnos que estén matriculados en la Universidad y personal docente y de administración y servicios que dependan de esa universidad.

Esta exclusión ya se introdujo en la LAU del 2013. Con el actual decreto de marzo de 2019 queda redactada de esta forma:
e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.

e) la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.

 

Este punto se refiere al alquiler de una vivienda combinado con servicios de hostelería, es decir apartamentos turísticos, que se es competencia de la Comunidades Autónomas. No se refiere a los arrendamientos de temporada que sí se les aplica la LAU aunque son considerados como uso distinto del de vivienda.

Contratos excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Parte I

a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.

Se excluyen aquellos que sean alquileres vinculados a una relación laboral como es el uso de las viviendas que se les asigna a los conserjes, guardas, funcionarios.. cuyo objetivo no es satisfacer la necesidad de una vivienda sino que forma parte de un salario, tiene un fin económico, el uso de la vivienda como pago en especie.

b) El uso de las viviendas militares. Se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.

c) Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.

Se trata de un arrendamiento mixto. Si la finalidad fundamental es la explotación agrícola aunque en la finca exista una vivienda se regiría por la legislación de arrendamientos rústicos. Si no existiera esta finalidad principal, sino que su fin es satisfacer la necesidad de una vivienda, entonces sí que se regiría por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Reemplazar la renta por obras

La Ley de Arrendamientos Urbanos permite que durante un plazo determinado la renta puede ser reemplazada por obras. Por ejemplo, tienes una vivienda cuya cocina necesita una reforma. La reforma representa 12.000€. Tú inquilino se compromete a hacerlas a cambio de reemplazarla por la renta un determinado tiempo. Por ello, tienes que detallar en el contrato en qué van a consistir estas obras, cuánto será su valor, el plazo para llevarlas a cabo y cómo se va a compensar en la renta. Debemos de evitar cualquier malentendido, cuanto más detallado esté mucho mejor.

Se acuerda un plazo de 3 meses para finalizar la obra. Llegado el plazo vas a inspeccionar la obra. Una vez hayas comprobado que las obras se han realizado correctamente y ajustado a las descritas en el contrato, puedes bonificar la renta según también lo acordado y detallado en el contrato. Si tú inquilino está pagando 1.000 euros mensuales, la renta mensual puede ser de 500 euros mensuales hasta alcanzar la inversión realizada. Otra opción es hacerlo de forma escalonada. Durante los X meses siguientes una bonificación del 100%, y luego durante los otros X siguientes meses una bonificación al 50% hasta alcanzar la inversión hecha.

No confundir reemplazar la renta por obras que una carencia. En el caso expuesto hay una obligación que se asume, mientras que una carencia es un favor que das a un inquilino sin pedir nada a cambio.

¿Puede tu inquilino subarrendar?

Hoy en día es cada vez más frecuente que el inquilino, para poder llegar a fin de mes, quiera alquilar una habitación a un tercero.

Tú inquilino podría, según la Ley de Arrendamientos Urbanos, únicamente subarrendar parcialmente la vivienda, siempre con consentimiento por escrito.

El arrendatario sin perder esta posición pasaría a ser subarrendador. El tercero que ocupa parcialmente la vivienda sería el subarrendatario.

Condiciones:

  • Quedarían plenamente vigentes todas las condiciones del arrendamiento recogidas en el contrato de origen.
  • El contrato se extinguiría inmediatamente una vez haya terminado la duración del contrato o porque el subarrendador desistiera del contrato.
  • El precio nunca podría exceder de la renta que corresponde al arrendamiento.

Así pues, para que sea un subarriendo legal, hazlo constar en el contrato la posibilidad de subrogación, con consentimiento por escrito, y con carácter previo.

Si no quieres un subarriendo especifica que no podrá subarrendar la vivienda siendo causa de resolución del contrato.

 

 

Te has olvidado de actualizar la renta

En el contrato de alquiler que firmaste se hacía constar que la renta se actualizaría anualmente con el IPC. Si te has olvidado no podrás reclamar a tu inquilino las demoras. No es retroactivo, es decir, no puedes recular. Las rentas anteriores ya han sido pagadas, y así queda.

Sí podrás solicitar la actualización de la renta a partir del mes siguiente a aquél en el que se lo hayas notificado.

Por ejemplo, el contrato se suscribió en octubre del 2016. Se redactó que para la aplicación de la actualización se tomaría como mes de referencia el mes de octubre. En el 2017 te olvidaste y el inquilino siguió pagando la misma renta. Lo mismo pasó al año siguiente. El inquilino sigue pagando la misma renta que en el año 2016. Estamos en octubre del 2019. Ahora le puedes notificar que vas a actualizarle la renta. El cálculo que tienes que hacer es el incremento del IPC entre octubre 2016 y octubre 2019. El resultado según indica el Instituto Nacional de Estadística es un 4%. La renta que se acordó en octubre del 2016 era de 1.000€/mes. La renta actualizada será de 1.040,00€/mes.

https://www.ine.es/calcula/calcula.do

 

 

 

Tácita reconducción

El contrato de alquiler que firmaste se ha extinguido. El inquilino te pide un aplazamiento. Se traslada a otro piso y aún no han acabado las obras. ¿Tienes que redactar un nuevo contrato? No es necesario. El contrato queda prorrogado por el mismo plazo que el plazo de la renta, hasta que cualquiera de las partes notifique a la otra su voluntad de darlo por resuelto, esto recibe el nombre de tácita reconducción. Si el pago es mensual, el contrato se prorroga mes a mes. Si la renta ha sido pagada trimestralmente, el contrato se prorrogaría trimestralmente, si el pago fuera anual, el contrato se prorrogaría anualmente.

En el supuesto que fuera un contrato con un avalista personal ten en cuenta que su compromiso como avalista se extingue con la fecha del contrato de origen, siempre y cuando, no se hubiera previsto esta posibilidad en el contrato de arrendamiento.

Por supuesto tienes otras opciones:

  • Notificar a tú inquilino la voluntad de extinguir el contrato
  • Redactar un anexo al contrato ampliando la duración
  • Escribir un nuevo contrato