¿Cuáles son los impuestos que debemos pagar en la compraventa de una plaza de aparcamiento?

Cuando se compra una plaza de aparcamiento y ésta es una plaza de segunda mano se tendrá que liquidar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Si es una obra nueva habrá que pagar el IVA, que actualmente es el 21%.

Si la plaza de garaje está vinculada a la compra de una vivienda de obra nueva entonces se aplica el IVA reducido que es un 10%. Recuerda que para que se aplique este IVA reducido debe transmitirse cuando vivienda y plaza de aparcamiento y se ubiquen en la misma finca y se compren en el mismo acto.

El vendedor tendrá que pagar la Plusvalía Municipal, se tiene 30 días a partir de la firma ante Notario,  y  la ganancia patrimonial en la declaración del Renta.

Cuándo tienes qué aplicar el IVA en el alquiler si eres un particular

  • Si alquilas una vivienda a un particular para vivir no tienes que aplicar el IVA.
  • Si alquilas una vivienda a una empresa para vivir sí tienes que aplicar el IVA, excepto si el arrendatario es un empleado.
  • Si alquilas una finca rústica para vivir no tienes que aplicar el IVA.
  • Si alquilas un garaje y éste va vinculado a una vivienda no tendrás que aplicar el IVA, pero si lo alquilas independientemente o la plaza de aparcamiento no se encuentra en la misma finca que la vivienda tendrás que aplicar el 21% de IVA.
  • Si alquilas un local comercial, una oficina, nave industrial sí tienes que aplicar el IVA.

Tendrás que hacer la Autoliquidación del IVA, el Modelo 303 de IVA.  Este modelo lo puedes descargar desde la sede electrónica de Hacienda. Tendrás que devolver el IVA a Hacienda trimestralmente.

Este modelo se presenta:

  • Entre el 1 al 20 de abril, el primer trimestre
  • Entre el 1 al 20 de julio, el segundo trimestre
  • Entre el 1 al 20 de octubre el tercer trimestre
  • Entre el 1 al 30 de enero el cuarto trimestre

Recuerda que como propietario de un local por el alquiler deberás emitir una factura con la retención del IRPF, actualmente es el 19%, a excepción de si alquilas un local a un particular que no es un profesional, sería en el caso, que el local va a ser utilizado particularmente como trastero.

¿Cuáles son las cláusulas nulas que más se incluyen?

Las cláusulas nulas son aquellas que contengan disposiciones contrarias a la ley. No tienen validez alguna.

Las más habituales son las siguientes:

  • Duración contractual: Aunque en el contrato conste que el contrato es por un año, como propietario, la duración obligatoria para ti es de cinco años, si eres un particular, y si eres una empresa es de siete años. Opcional para el inquilino. El inquilino tiene el derecho a permanecer en la vivienda cinco o siete años. Una vez que el inquilino ha cumplido los primeros seis meses del contrato puede desistir de éste. Sólo podrás solicitar la penalización, si se ha pactado y consta por escrito. Artículo 11.- Desistimiento del contrato.Las partes pactan que, para el caso de desistimiento, el ARRENDATARIO deberá indemnizar al ARRENDADOR con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”
  • Responsabilidad de las reparaciones: El inquilino tiene que hacerse cargo del mantenimiento producido por el desgaste habitual como consecuencia del uso y de aquellas reparaciones que se han estropeado por un mal uso.
  • Acceso a la vivienda: No puedes ir cuando quieras. Siempre hay que avisar con antelación, y no con el pretexto de que quieres ver el estado de conservación de la vivienda, sino por necesidad de hacer alguna obra o reparación.
  • Contrato de temporada: No puedes hacer un contrato de temporada cuando se trata de inquilinos que quieren establecerse y empadronarse. El contrato de temporada se utiliza únicamente cuándo vamos a alquilar la vivienda sólo de paso, por un tiempo determinado, por motivos de estudio, reforma de su vivienda, trabajo…. Este tipo de inquilino tiene su residencia habitual en otro lugar.

 

Que nada quede en el tintero

El contrato de vivienda habitual hay unos derechos y unas obligaciones estipuladas tanto para el arrendador y arrendatario, que se deben cumplir. No puedes incluir cláusulas que limitan los derechos del inquilino. Serán consideradas cláusulas nulas.

También hay cláusulas que pueden favorecerte como propietario, pero tienen que estar reflejadas en el contrato.

Por ejemplo, es válido pactar independientemente de la renta los gastos de escalera, el Impuesto de Bienes Inmuebles, una plaza de aparcamiento o un trastero. Tendrás que desglosarlo por conceptos y especificar el importe que puede ser mensual o anual.

En relación al desistimiento del contrato la ley indica que el inquilino puede dejar la vivienda una vez que haya cumplido los primeros seis meses de contrato avisando como mínimo con treinta días de antelación. La ley apunta también que el propietario tiene derecho a una indemnización de un mes de renta por cada año que falte por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional dela indemnización. Si no has pactado esta indemnización no podrás reclamarle esta indemnización.

Otro punto importante es la actualización de la renta. En el supuesto que no lo indiques la renta quedará congelada hasta el fin del contrato.

Conclusión prevé estos y otros puntos para que nada quede en el tintero.

Documentación que ha de aportar el inquilino

 Trabajadores por cuenta ajena

  • Copia del contrato de trabajo
  • Copia del DNI o NIE
  • Copia de las 3 últimas nóminas

Trabajadores por cuenta propia (Autónomos)

  • Copia del DNI o NIE
  • Copia de la última declaración de renta sellada
  • Declaraciones del IVA del último año en curso, modelo 300

Jubilados o pensionistas

  • Copia del DNI o NIE
  • Certificado de rentas o revalorización de la pensión

Estudiantes

  • Copia del DNI o NIE
  • Carta de emisión universitaria
  • Justificante del pago de los estudios
  • Aval personal justificando su solvencia a través de un contrato trabajo, declaración de renta y DNI

Empresas

  • Título constitutivo de la sociedad
  • Poderes + copia DNI
  • Último Impuesto de sociedades, modelo 200
  • Última Declaración IVA anual, modelo 390

Otras opciones

  • Balance de la empresa
  • Justificante ingresos en el extranjero
  • Referencias bancarias
  • Certificados Becas

Actualización de la fianza en viviendas

Según lo establecido en el Real Decreto-ley 7/2019, 1 de marzo de 2019, no puedes actualizar la fianza durante los primeros años cinco o siete años, dependiendo si eres persona física o jurídica. Es decir, queda congelada. Pero sí que podrás actualizarla en el supuesto de prórroga, adecuándola a la renta que se esté pagando en ese momento.

Cuando has pactado un arrendamiento cuya duración es superior a cinco o siete años, si eres persona física o jurídica, la actualización de la fianza regirá por lo que hayáis pagado acordado ambas partes.

 

La devolución de la fianza

La ley no establece un plazo concreto para la devolución de la fianza. Únicamente señala que si transcurrido un mes desde la entrega de las llaves e inmueble no se ha procedido a la devolución se devengarán intereses en favor de tú inquilino, siempre y cuando, éste no haya causado desperfectos. Recuerda que no se consideran desperfectos aquellos que sean por un desgaste normal.

Por ejemplo, tu inquilino te hizo la entrega del piso y llaves. Todo está en orden. Por motivos X ya han pasado 60 días, y aún no le has devuelto la fianza. Llevas 30 días de retraso. Supongamos que el interés legal de este año 2019 es del 3% (puedes encontrar por internet fácilmente las tablas del interés legal), y te entregó una fianza de 1.200€:

  • Fianza: 1.200€
  • Interés legal: 3%
  • Retraso: 60 días – 30 días (que no está sancionado por ley) = 30 días

1.200€  x 3% (interés legal) = 36€/anual

36€ que lo dividimos por 365 días = 0,10€ por cada día que nos hemos retrasado.

0,10€ x 30 días = 3€

Tendrás que abonar a tu inquilino 1.200€ + 3 € = 1.203€