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Extinción legalmente de tú hipoteca

Cuando ya has acabado de pagar tu préstamo hipotecario el asunto no acaba aquí. Para extinguir definitivamente tu hipoteca faltan unos pasos más.

Los trámites son los siguientes:

Solicitar a tú banco el certificado de saldo cero de la hipoteca. Documento que demuestra que has pagado la totalidad de la hipoteca
Entregar al notario dicho certificado y escritura de la hipoteca. (Tienes derecho a escoger el notario o bien te lo puede facilitar el banco). El notario hará una escritura pública de cancelación. El apoderado del banco tendrá que acudir al notario para firmar dicha escritura de cancelación
Solicitar un certificado de exención del impuesto de actos jurídicos a Hacienda. La cancelación de la hipoteca está sujeta a la tenencia de este impuesto, aunque está exento de pago. Se tiene un plazo de 30 días desde la firma de la escritura pública de cancelación
Luego habrá que acudir al Registro de la Propiedad y presentar la documentación (esta gestión la puede hacer la notaría)
Una vez inscrita la cancelación de la hipoteca podrás irla a recoger

Y por último para verificar que la gestión se ha realizado correctamente puedes solicitar una nota simple.

Operación necesaria si decides vender o deseas solicitar un nuevo préstamo.

La cancelación de la hipoteca por caducidad se produce si han transcurrido 20 años completos desde el fin del plazo del pago que se indica en la escritura de la hipoteca.

Vendes el piso a un no residente

La compra de una vivienda tanto si es un nacional como un extranjero no varía. Se pagan los mismos impuestos.

El no residente está obligado a pagar al igual que el nacional el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el IVA en el caso de vivienda nueva y adicionalmente el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Gastos de Notaría y Registro de la Propiedad. Por supuesto también el Impuesto de Bienes Inmuebles.

Donde sí se dan diferencias con respecto a los nacionales es en el caso de que un no residente lo ponga a la venta. Los no residentes deberán pagar el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR) y por el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU o plusvalía municipal). En el caso que alquile la vivienda tiene que declarar los ingresos obtenidos y no puede aplicarse las reducciones que se aplican a los nacionales.

Finalización contrato. Documento de acuerdo de finalización

Es muy aconsejable que por desistimiento de contrato se firme un documento de finalización junto con la entrega de llaves.

No sólo es el reconocimiento de ambas partes de la finalización contractual sino que se especifica los siguientes apartados:

1.- Cuándo se suscribió el contrato y cuándo finaliza

2.- Revisión del inmueble: si hay o no desperfectos. Detallar los desperfectos. Cuantificar los desperfectos

3.- Liquidaciones: La cantidad que entregó el inquilino. Pagos pendientes si los hubiere

4.- Lectura de los suministros. Y en relación con el consumo realizado no facturado acuerdo para hacer una provisión de fondos de la fianza hasta el efectivo abono

5.- Entrega de las llaves

Así evitaremos discusiones, reclamaciones…

Cláusulas nulas

El inquilino tiene sus derechos y obligaciones. En los alquileres de vivienda hay cláusulas que si van en contra de los derechos del inquilino son declaradas nulas.

Cláusula nula es, por ejemplo, hacer renunciar al inquilino su derecho de prorrogar el contrato hasta el plazo obligado de tres años.

Cláusula nula es pactar una indemnización superior a la que dicta la ley de arrendamientos vigente.

No incluyas cláusulas que limiten los derechos del inquilino. En el caso de conflicto estos pactos no los considerarán válidos.

Certificado de eficiencia energética

Es un documento oficial que detalla cómo está construido el edificio, sus instalaciones…cuyo fin es conocer la eficiencia del consumo de energía, incluyendo recomendaciones de mejora.

El objetivo es poner en conocimiento a aquellos potenciales compradores o arrendatarios que a la hora de elegir su vivienda, oficina, local puedan saber cómo es de eficiente y hacerse una idea del gasto en energía que supondrá. La etiqueta energética muestra la calificación energética en una escala de la letra A (más eficiente) a la G (menos eficiente). Existe la obligación de presentarla en toda la publicidad para venta o alquiler de los inmuebles.

Este informe lo ha de elaborar un técnico competente que tenga la formación profesional necesaria y acreditación.

La validez máxima de este informe es de 10 años desde la firma y emisión del técnico, siendo obligatoria para el propietario su renovación en el caso de venta o alquiler. En el caso de que se tenga un certificado que no esté caducada y se quiera vender o alquiler el inmueble no será necesario renovarlo, siempre y cuando, no se hayan hecho modificaciones que varíen la reducción de la calificación.

Hay algunos inmuebles que se libran de la certificación energética como por ejemplo:

Edificios protegidos oficialmente
Edificios que requieren una reforma completa
Edificios industriales (taller, nave, almacén), garajes, trasteros, es decir, espacios que no son habitables
Edificios aislados con una superficie útil menor de 50m2.

En resumen nos están decidiendo que seamos conscientes de nuestro consumo y que lo podemos reducir invirtiendo en nuestras ventanas, tejado, en la caldera, iluminación, climatización. Por lo tanto es una herramienta que podemos utilizar para negociar el precio del alquiler o venta ante otros inmuebles en la misma localización y de características similares.