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¿Cuáles son las cláusulas nulas que más se incluyen?

Las cláusulas nulas son aquellas que contengan disposiciones contrarias a la ley. No tienen validez alguna.

Las más habituales son las siguientes:

  • Duración contractual: Aunque en el contrato conste que el contrato es por un año, como propietario, la duración obligatoria para ti es de cinco años, si eres un particular, y si eres una empresa es de siete años. Opcional para el inquilino. El inquilino tiene el derecho a permanecer en la vivienda cinco o siete años. Una vez que el inquilino ha cumplido los primeros seis meses del contrato puede desistir de éste. Sólo podrás solicitar la penalización, si se ha pactado y consta por escrito. Artículo 11.- Desistimiento del contrato. “Las partes pactan que, para el caso de desistimiento, el ARRENDATARIO deberá indemnizar al ARRENDADOR con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”
  • Responsabilidad de las reparaciones: El inquilino tiene que hacerse cargo del mantenimiento producido por el desgaste habitual como consecuencia del uso y de aquellas reparaciones que se han estropeado por un mal uso.
  • Acceso a la vivienda: No puedes ir cuando quieras. Siempre hay que avisar con antelación, y no con el pretexto de que quieres ver el estado de conservación de la vivienda, sino por necesidad de hacer alguna obra o reparación.
  • Contrato de temporada: No puedes hacer un contrato de temporada cuando se trata de inquilinos que quieren establecerse y empadronarse. El contrato de temporada se utiliza únicamente cuándo vamos a alquilar la vivienda sólo de paso, por un tiempo determinado, por motivos de estudio, reforma de su vivienda, trabajo…. Este tipo de inquilino tiene su residencia habitual en otro lugar.

 

Arras Penitenciales y Previsión de Financiación del Código Civil Catalán

El Código Civil Catalán según el artículo 621-8 –Arras de la Ley 3/2017 distingue claramente entre arras confirmatorias y penitenciales. Es importante saber diferenciarlas ya que sus consecuencias vendrán determinadas por su redacción.

Las arras son siempre confirmatorias, salvo que se especifique concretamente. La entrega de una cantidad de dinero por parte del comprador al vendedor se entiende como arras confirmatorias. Son aquellas que no te permiten desvincularte del contrato. Hay voluntad por ambas partes de perfeccionar la compraventa. La compraventa es obligatoria para las dos partes.

Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. No sólo es suficiente encabezar el contrato haciendo constar que es un contrato de arras penitenciales, debemos indicar expresamente que la voluntad de las partes en caso de desistir de la compraventa se pacta la pérdida de las arras entregadas o de su devolución duplicada.

Otra novedad que se incorpora Artículo 621-49.–Previsión de financiación por tercero es en el caso de la necesidad de financiación, en el contrato de arras penitenciales, se puede pactar, el desistimiento del comprador por la no obtención de la financiación.  No perdería la cantidad entregada, siempre y cuando, se ha hecho constar en el contrato, y se justifica documentalmente la no concesión del préstamo. Así pues, en el contrato ha de constar el pacto expreso que el comprador solicita una financiación a un banco determinado, y especificar la negativa, dentro del plazo pactado. Esto tiene que quedar claramente definido.  Por supuesto se puede establecer un pacto en contra por el que el comprador renuncie a esta posibilidad.

También existe la opción de poder depositar ante Notario las arras pudiéndose hacer constar en el Registro de la Propiedad, con la afección de la finca en garantía de la cantidad depositada:

Para ello es necesario cumplir con una serie de condiciones:

–          Que sean arras penitenciales

–          Se pueden depositar por un plazo máximo de 6 meses

La ventaja de que quede esto reflejado es la garantía de recuperar más fácilmente el dinero, por ejemplo, en caso de fallecimiento de alguna de las partes, y garantizar la compraventa frente a terceros.

El comprador no aparece el día de la firma ante Notario

Firmaste un contrato de arras penitenciales. Te entregaron un dinero a cuenta y el resto del precio se paga el día de la firma de escritura.  Es el día de la firma ante Notario y el comprador no aparece. ¿Es un incumplimiento del contrato?, ¿el comprador pierde el dinero entregado?, ¿ qué hacer en esta situación?

Un incumplimiento de contrato de arras queda condicionado por la imposibilidad de no poder realizarse la compraventa.

Si el comprador no aparece está incumpliendo en parte el contrato de arras. Hay que requerir el cumplimiento al comprador mediante un burofax. Es un aviso imprescindible para dar por nulo el contrato incluyendo las advertencias legales.

El aplazamiento en el contrato de arras

Eres un comprador. Firmaste un contrato de arras de penitenciales. Ya se acerca la firma de la compraventa ante Notario. Solicitaste una hipoteca, y el banco se está demorando. No esperes más para notificárselo al vendedor. Si justificas el retraso y solicitas un tiempo prudencial de aplazamiento no estás incumpliendo el contrato de arras.

El siguiente paso es hacerlo constar por escrito. Adjuntar un anexo de aplazamiento haciendo referencia al contrato anterior indicando que quedan plenamente vigentes todas las condiciones pactadas exceptuando la nueva fecha. Redactar también el motivo del aplazamiento.

Que nada quede en el tintero

El contrato de vivienda habitual hay unos derechos y unas obligaciones estipuladas tanto para el arrendador y arrendatario, que se deben cumplir. No puedes incluir cláusulas que limitan los derechos del inquilino. Serán consideradas cláusulas nulas.

También hay cláusulas que pueden favorecerte como propietario, pero tienen que estar reflejadas en el contrato.

Por ejemplo, es válido pactar independientemente de la renta los gastos de escalera, el Impuesto de Bienes Inmuebles, una plaza de aparcamiento o un trastero. Tendrás que desglosarlo por conceptos y especificar el importe que puede ser mensual o anual.

En relación al desistimiento del contrato la ley indica que el inquilino puede dejar la vivienda una vez que haya cumplido los primeros seis meses de contrato avisando como mínimo con treinta días de antelación. La ley apunta también que el propietario tiene derecho a una indemnización de un mes de renta por cada año que falte por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional dela indemnización. Si no has pactado esta indemnización no podrás reclamarle esta indemnización.

Otro punto importante es la actualización de la renta. En el supuesto que no lo indiques la renta quedará congelada hasta el fin del contrato.

Conclusión prevé estos y otros puntos para que nada quede en el tintero.