Categoría: Notas y consejos compra-ventas

La compraventa  no queda sujeta a la obtención de la financiación en el contrato de arras, según artículo 621.49 del libro VI del Código Civil de Cataluña. La parte vendedora no deberá devolver a la parte compradora la cantidad entregada. Como parte vendedora si estás de acuerdo con esta cláusula  haz constar  que es necesario que se te haga entrega de un documento oficial del banco del motivo de la no obtención de la hipoteca por parte del comprador, que la causa no sea por negligencia, y pon un plazo en el que el comprador te comunique la negativa de la hipoteca.

Como vendedor si no estás de acuerdo haz constar que la compraventa no queda sujeta a la obtención de financiación según el artículo 621.49 del libro VI del Código Civil de Cataluña. Cuando se firman unas arras se pierde el dinero entregado a cuenta, por incumplimiento de contrato.

Si reinviertes en la compra de una nueva vivienda habitual estarás exento de pagar el IRPF si cumples con las condiciones.

-Las dos viviendas deben tener la condición de vivienda habitual. Hacienda entiende que una vivienda habitual es aquella en la que eres propietario y vives de una forma permanente y continuada como mínimo tres años.

– Una vez has vendido tu vivienda tienes un plazo de dos años para comprar la nueva vivienda.

El IRPF es un impuesto que se aplica sobre los ingresos que has recibido como los ingresos de trabajo, en este caso, una compra de una vivienda. El cálculo del IRPF es  la diferencia entre el valor de venta y el valor de compra.

Al precio de la venta le restas los honorarios de agencia, y el pago de impuesto como es la plusvalía municipal.

Sumas al precio de compra los impuestos, si los compraste con IVA o ITP, los gastos que pagaste al notario, la gestoría y el registro de la propiedad, y otros casos como gastos de  hipoteca, tasación.. si los hubiera.

La diferencia que te dé es la ganancia patrimonial que has obtenido. Una vez obtenida esa ganancia se le aplica el porcentaje del impuesto, que funciona por tramos. Si reinviertes todo el dinero de la ganancia estarás exenta. Si solo reinviertes una parte se aplicará la proporción del porcentaje invertido.

Esta ganancia que se obtiene se paga cuando hacemos la Declaración de la Renta.

Conocer la antigüedad del edificio y su estado es muy importante. No vale lo mismo una vivienda en buen estado en un edificio con un mal mantenimiento, que una vivienda en buen estado en un edificio con buen mantenimiento. La antigüedad es uno de los factores que influyen en el valor de tasación.

En la actualidad es obligatorio tener la Inspección Técnica del Edificio (ITE) en edificios con más de 45 años.  Es una revisión del estado del edificio para cumplir con  el deber de conservación y mantenimiento. En un informe se recogen las deficiencias para posteriormente ser subsanadas. Esto nos permite conocer el estado real del edificio, y ayuda a revalorizar el edificio.

Para conocer la antigüedad del edificio puedes acceder a la página del Catastro con solo saber la dirección exacta.

La Ley 11/2021 de 9  julio, medidas de prevención y contra el fraude fiscal entró en vigor el 1 de enero de 2022.

Anteriormente al año 2022,  la base del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se fijaba en función del valor escriturado de la compraventa.

Ahora hay dos valores a tener en cuenta:

• Valor de referencia
• Valor escriturado de la compraventa

El valor de referencia lo determina el catastro. Se basa en  datos de compraventas reales realizadas en zonas delimitadas teniendo en cuenta la  renta per cápita, calidades constructivas y superficie de esa zona concreta.  = Precio €/m2 medio y genérico. Cada inmueble le corresponderá su valor de referencia.

Estos valores se irán actualizando anualmente.  El valor de referencia lo podrás encontrar  www.sedecatastro.gob.es/

No confundir con el valor catastral. El valor catastral se utiliza para calcular la Plusvalía Municipal.

El valor de referencia afecta únicamente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, y el Impuesto de Patrimonio.

La normativa establece que el valor de referencia no puede superar el valor del mercado, para lo que se aplica un coeficiente de minoración del 0,9 % incluido en el valor de referencia.

Entre el Valor de referencia y el valor escriturado de la compraventa se tomará el valor más alto.

Por ejemplo, compras un piso por 80.000€. El valor de referencia ofrecido por el catastro es 100.000€

ITP en Cataluña:

Valor referencia 100.000€ x 10% ITP = 10.000€ a pagar

Valor escriturado de la compraventa, 10% ITP: 8.000€

Entre el Valor de Referencia y el valor escriturado de la compraventa se tomará el de mayor valor.

Si tributas por debajo del valor de referencia que tiene fijado tu inmueble estarás incumpliendo la ley.

Ejemplo de los cálculos:

MÉTODO OBJETIVO

Datos vivienda en Barcelona:

Comprada en 2016: 310.000€

• Vendida en 2021: 350.000€

• Hay un beneficio de 40.000€

• Tiempo transcurrido: 5 años

• Valor catastral total: 100.000€

• Valor del suelo: 60.000€

• Coeficiente 0,17 (ver tabla El nuevo cálculo de la Plusvalía Municipal. Parte II)

• Gravamen Municipal de Barcelona: 30%

El cálculo para obtener el Método objetivo es:

Base Imponible =  el valor del suelo del inmueble x coeficientes

Plusvalía a pagar = Base Imponible x gravamen Municipal

Base Imponible = 60.000  x 0,17 = 10.200€

Plusvalía a pagar = 10.200€ x 30% (Barcelona) = 3.060€

MÉTODO REAL

Base Imponible = Beneficio obtenido x la proporción que representa el valor del suelo respecto al valor del catastro

Plusvalía a pagar = Base Imponible x gravamen Municipal

• Base Imponible: 40.000 x 60% = 24.000€

• Plusvalía a pagar: 24.000€ x 30% 8Barcelona) = 7.200€

COMPARATIVA ENTRE LOS DOS VALORES

1. Método objetivo=  3.060€
2. Método Real = 7.200€

En este caso puedes optar por el Método objetivo.

En otro ejemplo podría ser más beneficioso optar por el Método Real.