Categoría: Notas y consejos compra-ventas

Estás a punto de vender una vivienda y, al revisar la escritura pública, detectas un error que requiere una corrección por parte del Registro de la Propiedad. El trámite es sencillo debería resolverse en pocos días. Confiando en que todo estará listo, acuerdas una fecha para la firma ante notario. Pero ¿qué ocurre si el Registro se retrasa?

El comprador podría exigir el doble del importe entregado, conforme a lo estipulado en el Código Civil.

Para evitar este tipo de situaciones, es recomendable incluir en el contrato de arras una cláusula específica que contemple posibles demoras provocadas por organismos externos. Esta cláusula debería dejar constancia de que, en caso de imposibilidad sobrevenida no imputable al vendedor, se devolverá el importe recibido sin obligación de duplicarlo.

En muchos casos, el comprador ya ha entregado un 10 % del precio de venta en concepto de arras penitenciales. Llega el día de la firma. El Registro de la Propiedad se retrasa.

Importante indicar que esta excepción debe aplicarse únicamente a causas justificadas y ajenas a la voluntad del vendedor, no a cualquier tipo de incumplimiento.

Llegar al cierre de la compraventa representa la culminación de todo el esfuerzo y dedicación en el proceso de venta. Este momento clave requiere actuar con seguridad y claridad para garantizar un acuerdo beneficioso para ambas partes. 

A menudo, el cierre puede generar cierta presión, especialmente cuando las ofertas tardan en llegar. Sin embargo, es crucial mantener la calma y la confianza en el valor del inmueble. Cada comprador representa una oportunidad, y hay que estar preparado para negociar.

A tener en cuenta:

– Evaluación de la oferta: Analizar cada propuesta con criterio y objetividad.

–  Mantener la profesionalidad, dar argumentos sólidos y transparentes. 

– Objetivo cerrar la venta en las mejores condiciones posibles.

El verdadero éxito en una negociación se alcanza cuando ambas partes obtienen valor.

Preparación de la Propiedad: Realizar las mejoras necesarias para presentar la propiedad en su mejor estado, como el orden y la limpieza.

Fotografías Profesionales: Contratar a un fotógrafo profesional para capturar imágenes atractivas de la propiedad que resalten sus características únicas.

Creación de un Anuncio Atractivo: Elaborar un anuncio detallado que incluya las características de la propiedad y sus beneficios. Video explicativo corto y entretenido, y un plano de la vivienda.

Publicación en Portales Inmobiliarios: Publicación del anuncio en los portales inmobiliarios más visitados para maximizar su visibilidad.

SEGUIMIENTO DE LA COMERCIALIZACIÓN

Realiza un seguimiento periódico para evaluar la evolución del anuncio.

Analiza indicadores clave como:

• Número de contactos generados
• Visitas presenciales realizadas
• Comentarios y sugerencias recibidas

Además, estudia a la competencia y examina el contexto actual del mercado inmobiliario. Esta evaluación te permitirá detectar oportunidades de mejora y hacer los ajustes necesarios.

A partir de estos datos, podrás plantearte nuevas acciones estratégicas orientadas a optimizar y acelerar el proceso de venta.

Otros puntos importantes:

1. Comunicación

Mantén una comunicación abierta y honesta con las personas interesadas y los posibles compradores. Responde a sus consultas y ofrece información completa y precisa sobre la propiedad.

2. Revisión del precio

Haz un análisis de cómo se están comportando los precios, siempre y cuando no, tengas solicitudes. Considera la posibilidad de ajustar el precio si las condiciones del mercado lo requieren. Ser flexible puede acelerar el proceso de venta.

3. Visitas al inmueble 

Cada visita es una oportunidad para conectar con los compradores potenciales. Escucha sus necesidades, resuelve sus dudas y genera un clima de confianza que les haga sentir seguridad en su decisión.

Abordar estos asuntos de manera anticipada y con una gestión adecuada es fundamental para que el cierre de la compraventa sea un éxito y ofrezca tranquilidad a ambas partes.

Certificado energético

Este documento indica el consumo de energía de la vivienda, acreditando su nivel de eficiencia energética.

Cédula de habitabilidad

Este documento certifica que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de seguridad.

Escritura de la vivienda

La escritura de la vivienda es el documento legal que acredita la propiedad de un inmueble. Se formaliza ante notario y detalla todas las condiciones de compra o transmisión del bien.

Gastos de escalera

Los gastos de escalera son los costos asociados al mantenimiento y uso de las áreas comunes de un edificio, como la limpieza, la electricidad, el agua y otros servicios necesarios para su funcionamiento.

Las últimas actas de la comunidad

Son documentos oficiales que recogen las decisiones tomadas en las reuniones de propietarios de una comunidad. Incluyen acuerdos, votaciones, y temas tratados, como gastos, mantenimiento o normativa.

Certificado de la administración

Conforme se está al orden del día de todos los pagos.

Derramas aprobadas antes de la firma ante Notario van a cargo del vendedor.

Este trámite se realiza una semana antes de la compraventa ante Notario.

Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)

Debe ser abonado todo el año natural por quién aparezca como titular de la vivienda a fecha 1 de enero. El nuevo propietario tiene que hacerse cargo de pagar el IBI a partir del año siguiente. Es algo muy establecido aquí en Cataluña. Se puede acordar pagar la parte proporcional.

Últimas facturas suministros

Se entregan las facturas correspondientes a la vivienda y, en el mismo día de la venta, se registran mediante fotografías las lecturas de los contadores. Estos datos se envían al nuevo propietario y se notifican a las compañías pertinentes para actualizar la información.

La Inspección Técnica del Edificio (ITE)

Evalúa el estado de conservación de un edificio y emite un certificado de aptitud que puede ser de cuatro tipos:

• Apto (sin deficiencias o con deficiencias leves)
• Apto provisional (con deficiencias importantes)
• Apto cautelarmente (con deficiencias graves o muy graves que han sido mitigadas con medidas cautelares),
• Resolución denegatoria de aptitud (requiere una nueva solicitud y un nuevo ITE tras aplicar medidas cautelares o reparaciones).

La vigencia del certificado varía según el estado del edificio:

• 10 años para «Apto» o «Apto» con deficiencias leves
• 6 años para «Apto provisional»
• 3 años para «Apto cautelarmente con deficiencias graves o muy graves

Asuntos hipotecarios y otras cargas: qué tener en cuenta

Estudio de cargas en la nota simple: Además de la hipoteca, en la nota simple del inmueble pueden aparecer otras cargas, como embargos o limitaciones. Es imprescindible analizar esta información con detalle para determinar los pasos a seguir en cada caso.

Cuando una vivienda tiene hipoteca u otras cargas inscritas en el registro, es fundamental proceder con tiempo.

La cancelación registral es un paso clave para dejar el inmueble libre de cargas y debe ser gestionada en el Registro de la Propiedad tras la firma en la notaría.

Viviendas construidas antes de 2002 presencia sobre amianto.

Actualmente en Cataluña, no es obligatorio, pero esta situación puede cambiar. Se tendrá que presentar un certificado ante el notario o una carta de la administración que confirme la ausencia de amianto en una propiedad. La presencia de amianto debe ser registrada y controlada para evitar riesgos a la salud.

Las fincas afectadas por aluminosis

Suelen ser aquellas construidas entre los años 1950 y 1980. En Cataluña es obligatorio informar sobre la presencia de aluminosis, y una notificación emitida por parte de la Administración es suficiente para cumplir con esta obligación.