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El índice de referencia de precios, ¿quién y cómo se aplica?

Es una herramienta creada por el Gobierno de España para establecer un punto de referencia en el precio de los alquileres en aquellas zonas que están declaradas como mercado tensionado.

¿Quién lo tiene que aplicar?

– Los grandes tenedores

– Las viviendas que entran por primera vez en el mercado de alquiler, tanto para grandes tenedores como para pequeños tenedores.

¿Cómo se aplica?

El índice se aplica de la siguiente manera:

Identificación de zonas tensionadas
Para cada zona tensionada, se establece un rango de precios de alquiler en función de las características como el tamaño de la vivienda, su ubicación y sus condiciones.
El índice estatal indica dos valores:

1.- Valor mínimo

2.- Valor máximo

Crea un rango para negociar entre dos valores. Por ejemplo, se pueden considerar factores como la presencia de una terraza, vistas especiales, aire acondicionado o la calidad de la vivienda. Este acuerdo debe ser consensuado entre ambas partes y justificado en el contrato. El valor máximo marca el límite del precio de la renta.

¿Dónde se puede consultar el índice?

Índice alquiler de vivienda | Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (mivau.gob.es)

Cuando la vivienda no se encuentra en una zona declarada como tensionada, la renta del nuevo contrato de alquiler se acuerda entre las partes, es decir es libre, tanto para grandes como para pequeños tenedores.

Diferentes tipos de superficie en la valoración de inmuebles

Superficie construida: Es el espacio total de la casa, incluyendo paredes, columnas y todo lo que está dentro de sus límites exteriores.
Superficie útil: Es el espacio que realmente puedes usar en tu casa, como la sala, los dormitorios, la cocina. No incluye paredes ni elementos que no se puedan pisar.
Superficie construida con elementos comunes: Es la superficie construida de tu casa más una parte de los espacios comunes del edificio, como el pasillo o las escaleras.

En las valoraciones si no se puede medir con exactitud la superficie, se puede usar la que aparece en los documentos oficiales, como es el catastro, siempre y cuando no haya dudas sobre su superficie.

Si tienes un jardín o terraza grande (más del 15% de la superficie de tu casa), se debe medir por separado con un precio diferente. Se parte del valor (euros/m²) que se ha obtenido de la vivienda. A este valor se le aplica un coeficiente de reducción (que suele estar entorno a un 15%-20%, y lo multiplicas por la superficie que tenga la terraza.

Depósito de Garantía en los alquileres en la vivienda habitual

El depósito de garantía es una cantidad que el inquilino entrega al propietario al inicio del alquiler. Este depósito sirve para cubrir posibles daños o impagos. Según la Ley de arrendamientos para alquileres de vivienda habitual, el importe de la fianza obligatorio debe ser equivalente a una mensualidad de la renta. Como propietario puedes solicitar una garantía adicional como máximo de dos meses más.

Obligaciones fiscales del Arrendador: Las fianzas adicionales están sometidas a la liquidación de la ITP, al tipo del 1%. Si la renta es 1.000€/mes, y le aplicamos el 1% tendrá que pagar 10€ por una fianza adicional. Por dos fianzas adicionales serán 20€.

Ventajas y desventajas del alquiler con opción a compra

El contrato de alquiler con opción a compra es un acuerdo híbrido que combina por un lado un contrato de arrendamiento tradicional con una opción de compra futura. Este tipo de contrato permite al inquilino vivir en la propiedad como arrendatario, mientras mantiene la posibilidad de adquirirla en un plazo y precio previamente acordados, sujeto a ciertas condiciones establecidas. Ello no implica que el inquilino tenga la obligación de adquirir la vivienda.

Ventajas para el propietario:

Se recibe un ingreso por el alquiler
Se obtiene unos beneficios fiscales por el alquiler de la vivienda

Desventajas para el propietario:

No es una venta segura. El inquilino puede cambiar de opinión
Se acuerda un precio de venta. Si el mercado de viviendas sube los precios, no se puede aumentar el precio. Es un precio fijo.

Ventajas para el inquilino:

Se puede comprobar si la vivienda y el barrio cumplen las expectativas deseadas
Si el mercado de vivienda sube los precios, se mantiene el precio de venta acordado.

Desventajas para el inquilino:

Si el mercado de vivienda tiene un ajuste en los precios, se mantiene el precio de venta acordado.

Si finalmente no se opta por comprar la vivienda se pierde la prima inicial. La prima inicial es una cantidad que el inquilino paga al principio del contrato y que generalmente se descuenta del precio final si el inquilino compra la vivienda.

Derogado el Decreto Ley de los contratos de temporada y alquiler de habitaciones

1. Derogación del Decreto Ley

El Decreto Ley ha sido derogado el 23 de mayo de 2024, lo que significa que ya no está en vigor y no tiene efectos jurídicos.

2. Vigencia de contratos anteriores

Es importante destacar que, a pesar de la derogación del Decreto Ley, los contratos firmados durante su período de vigencia (entre su entrada en vigor y el 23 de mayo de 2024) mantienen su plena validez y eficacia.

3. Normativa aplicable a nuevos contratos

Para los contratos que se firmen a partir del 23 de mayo de 2024, ya no será aplicable el Decreto Ley derogado. En su lugar, regirá la normativa anterior que se encontraba vigente antes de la entrada en vigor del Decreto Ley.