Determinar un plazo en el alquiler con opción a compra

Tienes un piso a la venta y un interesado te ofrece un alquiler con opción de compra. Si firmas esta opción ten en cuenta que hoy en día la duración de los alquileres es un mínimo de cinco años, si eres persona física y siete años si eres persona jurídica.

El alquiler con opción de compra es un contrato de arrendamiento de vivienda habitual con la diferencia que el inquilino tiene derecho a comprar la vivienda.

Si el inquilino al final decide no comprar, y previniendo esta decisión que te puede perjudicar, puedes  evitarla y acordar que tiene derecho a comprar la vivienda dentro del cuarto año. Si finalmente el inquilino decide no comprar te da tiempo a notificarle con cuatro meses de antelación antes de cumplir el quinto año y oponerte a la prórroga por 3 años más, con el fin de volver a  ponerla a la venta.

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Tu inquilino exige su derecho de retracto

No informaste a tu inquilino que has vendido el piso o lo has vendido a un precio menor al notificado. Si en el contrato de alquiler no le hiciste renunciar al derecho de retracto puede subrogarse en la posición del comprador y tiene derecho a comprar la vivienda en las mismas condiciones. Desde el momento en el que tu inquilino se le ha notificado la consumación de esta compraventa tiene 30 días para ejercitar su derecho.

Tendrás que devolver el precio de venta, más todos los gastos que hubo de la operación como son los gastos de notaria, gestoría, registro de la propiedad, y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Qué es esto de la inmatriculación

Vas a comprar un piso y resulta que no está inscrito en el Registro de la Propiedad. No es habitual, aunque puedes encontrártelo. La misión del Registro de la Propiedad es informar acerca de la realidad del inmueble con el fin de proporcionar seguridad jurídica. No es obligatorio tener el inmueble inscrito, aunque es de lo más recomendable.

Se le llama inmatriculación a aquellos inmuebles que se inscriben por primera vez en el Registro de la Propiedad.

Para la inmatriculación se hace ante notario en el lugar donde se ubica el inmueble a inscribir. Hay que aportar toda aquella documentación que se ajuste a la realidad física y jurídica del inmueble.  Todas esas dudas que se tienen tendrán que estar reflejadas por escrito como los datos de los titulares, qué tipo de inmueble se trata, descripción de su realidad física, datos de las fincas colindantes, cargas…Un documento con todos los detalles relevantes.  El Notario posteriormente lo remite al  Registro de la Propiedad.

Variedad de pactos

Se puede pactar y adoptar variadas combinaciones de pactos en los contratos de compraventa si las necesidades entre ambas partes coinciden. Todo ello se puede hacer, pero implica sus riesgos. Asesórate primero para minimizar cualquier riesgo.

Por ejemplo, la constitución de posesión permite que el vendedor permanezca en posesión y uso de la vivienda vendida temporalmente. El motivo de esta situación puede ser por circunstancias especiales como puede ser un cambio en la calificación urbanística. O porque el vendedor está a la espera de la entrega de su nueva casa.

Puede ocurrir lo contrario. El comprador no dispone de la totalidad del dinero y se pacta la compraventa del inmueble con un pago aplazado. En este caso el comprador es quién  se le hace entrega de las llaves y puede disponer del inmueble.

La firma en el contrato

Es muy importante que se firman cada una de las hojas del contrato, e incluso en aquellas hojas imprimidas en doble cara. Así se demuestra y ratifica el contenido de todo el contrato.

La firma ayuda a probar el consentimiento, es una prueba, y es una garantía para que no se altere el contenido.

Es válido firmar únicamente en la última página, pero puedes tener problemas para exigir el contenido de aquellas hojas que no han sido firmadas.

Diferencia entre propiedad y posesión. Perfección y consumación

Propiedad es un derecho completo, puedes disfrutar y disponer de ese inmueble. Posesión  es el disfrute de un inmueble que no es tuyo.

Cuando se habla de perfeccionar  se refiere al acto de realizar el contrato de compraventa entre el comprador y el vendedor, que se obliga a la entrega del inmueble y demás pactos. Mientras que la consumación es cuando el vendedor entrega el inmueble y el comprador el precio.

Deudas de suministros, una vez comprado el piso

Puedes solicitar una foto de las lecturas del mismo día de la firma de la compraventa, y entrega de los últimas facturas y recibos de los suministros. Conociendo la lectura sabremos que tiene que pagar una parte y la otra.  También es importante el Boletín de Instalación Eléctrica. Si has comprobado que la instalación tiene unos años, solicítalo. El Boletín de Instalación Eléctrica es un documento que certifica que la instalación cumple los requisitos y es apta. Tiene una vigencia de 20 años.

¿Cuándo se prorroga el contrato?

Cuando terminan esos cinco o siete años del alquiler si se es persona física o persona jurídica, cualquiera de las dos partes puede decidir no continuar con el alquiler. Si nadie se opone el alquiler se prorroga por otros tres años. Estas prórrogas anuales son obligatorias para el propietario, opcionales para el inquilino.

Si alguna de las partes decidiera oponerse a continuar con el alquiler, en el caso que fueras propietario, tienes que avisar a tu inquilino con una antelación mínima de cuatro meses tu voluntad de no continuar con el contrato. El contrato prorrogado mantendrá las mismas condiciones contractuales. En el caso del inquilino de al menos dos meses. Esto se aplica a los contratos firmados a partir del 06/03/2019. Para aquellos contratos anteriores, entre 06/06/2013 y el 06/03/2019 la duración de los contratos es de tres años con una prórroga de un 1 año.

Precio y Valor

Hemos de distinguir la diferencia entre precio y valor.

El precio es la cantidad de dinero que un comprador está dispuesto a dar y el vendedor a recibir.

El valor corresponde a un precio probable. El valor refleja las condiciones generales del mercado, y es el precio más probable en que se vendería.

¿Cuál es el precio razonable?

Una fórmula para calcularlo es en función del rendimiento que se pudiera obtener alquilándolo. Los precios de venta o de alquiler deben ir relacionados. Analizar el mercado, es imprescindible.

El aval personal, ¿tiene un coste?

En cumplimiento del contrato del alquiler se limitan las garantías que se pueden solicitar, un máximo de 3 mensualidades: un mes de fianza obligatoria y dos mensualidades adicionales, excepto si se realiza un contrato de mayor duración. Actualmente los contratos tienen una duración de cinco años si la propiedad es un particular, siete años si la propiedad es una empresa.

Para ampliar estas garantías hay una opción, solicitar al inquilino un aval personal. Generalmente suele ser una persona del ámbito familiar, que en el caso de que el inquilino no pudiera pagar, el avalista sería quién respondiera por esa deuda. No hay una entrega de dinero. Se refleja en el contrato la existencia de esta persona solvente que actúa como avalista.

Es una alternativa muy interesante, pero tiene un coste.  Este aval personal está sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. El tipo impositivo es del 1%.

Por ejemplo, hemos firmado un contrato de arrendamiento por 700€/mes.

  • Base imponible 700€ x 60 meses (5 años contractuales) = 42.000€

42.000 x 1% = 420€

  • Base imponible 700€ x 84 meses (7 años contractuales) = 58.800€

58.800 x 1% = 588€

Tendremos que abonar este importe, que va a cargo de la propiedad, tanto si es particular como empresa. Se tiene 30 días a depositar este dinero a la Agencia Tributaria a contar desde el día que se firmó el contrato de alquiler.