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Determinar un plazo en el alquiler con opción a compra

Tienes un piso a la venta y un interesado te ofrece un alquiler con opción de compra. Si firmas esta opción ten en cuenta que hoy en día la duración de los alquileres es un mínimo de cinco años, si eres persona física y siete años si eres persona jurídica.

El alquiler con opción de compra es un contrato de arrendamiento de vivienda habitual con la diferencia que el inquilino tiene derecho a comprar la vivienda.

Si el inquilino al final decide no comprar, y previniendo esta decisión que te puede perjudicar, puedes evitarla y acordar que tiene derecho a comprar la vivienda dentro del cuarto año. Si finalmente el inquilino decide no comprar te da tiempo a notificarle con cuatro meses de antelación antes de cumplir el quinto año y oponerte a la prórroga por 3 años más, con el fin de volver a ponerla a la venta.

Tu inquilino exige su derecho de retracto

No informaste a tu inquilino que has vendido el piso o lo has vendido a un precio menor al notificado. Si en el contrato de alquiler no le hiciste renunciar al derecho de retracto puede subrogarse en la posición del comprador y tiene derecho a comprar la vivienda en las mismas condiciones. Desde el momento en el que tu inquilino se le ha notificado la consumación de esta compraventa tiene 30 días para ejercitar su derecho.

Tendrás que devolver el precio de venta, más todos los gastos que hubo de la operación como son los gastos de notaria, gestoría, registro de la propiedad, y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Qué es esto de la inmatriculación

Vas a comprar un piso y resulta que no está inscrito en el Registro de la Propiedad. No es habitual, aunque puedes encontrártelo. La misión del Registro de la Propiedad es informar acerca de la realidad del inmueble con el fin de proporcionar seguridad jurídica. No es obligatorio tener el inmueble inscrito, aunque es de lo más recomendable.

Se le llama inmatriculación a aquellos inmuebles que se inscriben por primera vez en el Registro de la Propiedad.

Para la inmatriculación se hace ante notario en el lugar donde se ubica el inmueble a inscribir. Hay que aportar toda aquella documentación que se ajuste a la realidad física y jurídica del inmueble. Todas esas dudas que se tienen tendrán que estar reflejadas por escrito como los datos de los titulares, qué tipo de inmueble se trata, descripción de su realidad física, datos de las fincas colindantes, cargas…Un documento con todos los detalles relevantes. El Notario posteriormente lo remite al Registro de la Propiedad.

Variedad de pactos

Se puede pactar y adoptar variadas combinaciones de pactos en los contratos de compraventa si las necesidades entre ambas partes coinciden. Todo ello se puede hacer, pero implica sus riesgos. Asesórate primero para minimizar cualquier riesgo.

Por ejemplo, la constitución de posesión permite que el vendedor permanezca en posesión y uso de la vivienda vendida temporalmente. El motivo de esta situación puede ser por circunstancias especiales como puede ser un cambio en la calificación urbanística. O porque el vendedor está a la espera de la entrega de su nueva casa.

Puede ocurrir lo contrario. El comprador no dispone de la totalidad del dinero y se pacta la compraventa del inmueble con un pago aplazado. En este caso el comprador es quién se le hace entrega de las llaves y puede disponer del inmueble.

La firma en el contrato

Es muy importante que se firman cada una de las hojas del contrato, e incluso en aquellas hojas imprimidas en doble cara. Así se demuestra y ratifica el contenido de todo el contrato.

La firma ayuda a probar el consentimiento, es una prueba, y es una garantía para que no se altere el contenido.

Es válido firmar únicamente en la última página, pero puedes tener problemas para exigir el contenido de aquellas hojas que no han sido firmadas.