Escenas Cotidianas – Índice –

La compra de un inmueble con vicios ocultos

Los vicios ocultos son daños de cierta gravedad que no se pueden detectar a simple vista. De haberse conocido previamente, probablemente habría influido en el precio de compra o decidir no comprar. El vicio oculto tiene que ser un daño previo a la compraventa.

El Código Civil recoge la normativa sobre los vicios ocultos, y establece plazos para reclamar. En el caso de la vivienda de segunda mano, el plazo a reclamar es de seis meses desde la fecha de la compraventa. Los vicios ocultos suelen detectarse durante las reformas.

En el caso de las viviendas de obra nueva, los plazos de reclamación varían según la gravedad del daño, pudiendo ser de un año, dos o hasta diez años.

En el caso de detectar un vicio oculto y dependiendo de la gravedad del daño y circunstancias el comprador tiene derecho a resolver el contrato de compraventa o que el vendedor responda del daño.

IRAV

Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) es el nuevo índice creado por el INE para la actualización de alquileres.

Este índice se aplica únicamente a los contratos firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023, y para viviendas habituales. El objetivo es evitar incrementos elevados. Los contratos anteriores a esta fecha se actualizarán según el IPC, siempre y cuando esta cláusula conste en el contrato.

Accedemos a la página web del INE y nos dirigimos al enlace IRAV.  Nos indica la tasa de variación anual media ajustada: 2.2% que corresponde a la variación anual del mes de noviembre. Dato publicado en el 2 de enero.

Por ejemplo, si la renta mensual del alquiler es de 1.000€, la actualización de la renta se realizará anualmente, tomando como referencia el mes en que se firmó el contrato. Supongamos que la actualización se aplica en el mes de noviembre y el incremento es del 2,2%. En este caso, la nueva renta sería de 1.022€, lo que representa un aumento de 22€.

Deberás notificar por escrito al inquilino el nuevo importe y el porcentaje aplicado. Recuerda los atrasos diferenciales

Qué pasos hay que seguir para fijar la nueva renta en las zonas tensionadas

            

  • Comprobación que la vivienda se encuentra en una zona tensionada.
  • Si se es gran o pequeño tenedor.
  • Si hay un contrato anterior de vivienda habitual de los últimos 5 años

Diferentes situaciones:

  • Gran tenedor: Hay un contrato anterior de vivienda habitual de los últimos 5 años y un índice estatal.

             Se calculará las dos rentas:

1.-Se actualizará la renta del anterior contrato de vivienda habitual según IPC

2.-Se recurrirá al índice estatal

Se tomará el valor más bajo de los dos.

En el caso de un gran tenedor, cuando el índice estatal no proporciona ningún valor, y existe un contrato de vivienda habitual de los últimos 5 años, se tomará la renta inicial del contrato anterior y se actualizará según el IPC, siempre y cuando esté estipulado en el contrato.

  • Pequeño tenedor:
  • Si hay un contrato anterior de vivienda habitual de los últimos 5 años se tomará la renta inicial del contrato anterior y se actualizará según el IPC, siempre y cuando esté estipulado en el contrato.
  • Si no hay un contrato anterior y el índice estatal de Referencia de Precios no ofrece ningún dato la renta es libre.

APUNTES tanto para el tenedor grande y pequeño:

No se podrá repercutir al nuevo arrendatario gastos que no estuvieran recogidos en el contrato anterior.

El Índice Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda no ofrece datos para viviendas cuya superficie construida sea inferior a 30 m² ni superior a 150 m². No obstante, siempre hay que comprobarlo.

Las viviendas de obra nueva están exentas durante los primeros 5 años.

El índice de referencia de precios, ¿quién y cómo se aplica?

Es una herramienta creada por el Gobierno de España para establecer un punto de referencia en el precio de los alquileres en aquellas zonas que están declaradas como mercado tensionado.

¿Quién lo tiene que aplicar?

– Los grandes tenedores

– Las viviendas que entran por primera vez en el mercado de alquiler, tanto para grandes tenedores como para pequeños tenedores.

¿Cómo se aplica?

El índice se aplica de la siguiente manera:

  • Identificación de zonas tensionadas
  • Para cada zona tensionada, se establece un rango de precios de alquiler en función de las características como el tamaño de la vivienda, su ubicación y sus condiciones.
  • El índice estatal indica dos valores:

1.- Valor mínimo

2.- Valor máximo

Crea un rango para negociar entre dos valores. Por ejemplo, se pueden considerar factores como la presencia de una terraza, vistas especiales, aire acondicionado o la calidad de la vivienda. Este acuerdo debe ser consensuado entre ambas partes y justificado en el contrato. El valor máximo marca el límite del precio de la renta.

¿Dónde se puede consultar el índice?

Índice alquiler de vivienda | Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (mivau.gob.es)

Cuando la vivienda no se encuentra en una zona declarada como tensionada, la renta del nuevo contrato de alquiler se acuerda entre las partes, es decir es libre, tanto para grandes como para pequeños tenedores.

Diferentes tipos de superficie en la valoración de inmuebles

  • Superficie construida: Es el espacio total de la casa, incluyendo paredes, columnas y todo lo que está dentro de sus límites exteriores.
  • Superficie útil: Es el espacio que realmente puedes usar en tu casa, como la sala, los dormitorios, la cocina. No incluye paredes ni elementos que no se puedan pisar.
  • Superficie construida con elementos comunes: Es la superficie construida de tu casa más una parte de los espacios comunes del edificio, como el pasillo o las escaleras.

En las valoraciones si no se puede medir con exactitud la superficie, se puede usar la que aparece en los documentos oficiales, como es el catastro, siempre y cuando no haya dudas sobre su superficie.

Si tienes un jardín o terraza grande (más del 15% de la superficie de tu casa), se debe medir por separado con un precio diferente. Se parte del valor (euros/m²) que se ha obtenido de la vivienda. A este valor se le aplica un coeficiente de reducción (que suele estar entorno a un 15%-20%, y lo multiplicas por la superficie que tenga la terraza.