Categoría: Notas y consejos compra-ventas

Para saber cuánto hemos de pagar necesitamos conocer los siguientes datos:

• Valor del suelo es el valor del terreno antes de su edificación.
• Valor del catastro es la suma del valor del suelo + el valor de la edificación. En el recibo del IBI aparece este valor

Accediendo a la Sede electrónica del Catastro pueden facilitarte los diferente puntos de información para obtener esta información, exclusivamente para los titulares catastrales.

• Calcular la proporción que representa el valor del suelo respecto al valor del catastro.
• Conocer el gravamen que aplica el Ayuntamiento. Cada Ayuntamiento es distinto, determinado por la ordenanza municipal
• Fecha de adquisición y venta del inmueble. Años transcurridos. Se tomarán años completos.
• Valor de compra y valor de venta
• Beneficio obtenido
• Coeficiente a aplicar

Periodo	Coeficiente
Inferior a 1 año	0,14
1 año	0,13
2 años	0,15
3 años	0,16
4 años	0,17
5 años	0,17
6 años	0,16
7 años	0,12
8 años	0,10
9 años	0,09
10 años	0,08
11 años	0,08
12 años	0,08
13 años	0,08
14 años	0,10
15 años	0,12
16 años	0,16
17 años	0,20
18 años	0,26
19 años	0,36
Igual o superior a 20 años	0,45

Con el fin de penalizar las operaciones con fines especulativos parten de coeficientes más altos. Los coeficientes más bajos coinciden con los años de la crisis del mercado inmobiliario.

El 10 de noviembre de 2021 entró en vigor las nuevas reglas para el pago de la plusvalía. Impuesto local de los ayuntamientos que grava la diferencia del valor catastral del suelo desde el momento de la compra hasta el momento de la venta. Paga este impuesto aquel que vende, dona o hereda un inmueble.

Novedades:

• Se sustituyen los porcentajes anuales por coeficientes en función de los años transcurridos
• Estos coeficientes se actualizarán anualmente. Evolucionarán según escenario del mercado inmobiliario
• Se pagará la plusvalía municipal de aquellas operaciones con menos de un año. Penalización por considerar que tienen un carácter especulativo
• Si no hay beneficio no se paga el impuesto
• Hay dos fórmulas y podrás acogerte a la que más te beneficie: Método objetivo y Método Real

Es muy habitual que cuando varias agencias llevan un mismo piso existan diferencias equivocadas en los anuncios publicados: superficies distintas, número diferente de habitaciones, precios diferentes… etc. Esto da realmente una muy mala imagen.

Otro punto importante es que cuando varias agencias comercializan tu piso tienes que hacer de coordinador para que no se solapen las visitas. El futuro interesado si se encuentra que ha llegado a la hora agendada y hay alguien haciendo una visita es entrar ya con mal pie.

Con un contrato de exclusividad esto no ocurre, pero existe la obligación de la permanencia. Recuerda que es por un tiempo determinado. Ojo que si no se avisa antes de que acabe el plazo se suele prorrogar. Se firman por periodos que oscilan entre los 3 meses y 6 meses.

Tienes un solo interlocutor.

El incumplimiento del este contrato te puede salir caro. No puedes vender a un amigo o familiar.

Normalmente los honorarios que se solicitan son algo mayores que los habituales.

En la ciudad es complicado ya que implica un cierto riesgo,  dependiendo en qué planta se encuentre la terraza, si está cubierta o no…

Tanto en la Ley de la Propiedad Horizontal como en la Ley de Arrendamientos urbanos exponen que no se pueden realizar actividades molestas o peligrosas.

Hay que tener en cuenta otro factor de las barbacoas, que es el humo. El humo y los olores pueden causar molestias a los vecinos  y estos están en su derecho de iniciar cualquier acción para que no vuelvas a hacer una barbacoa.

Vas a comprar un piso y resulta que no está inscrito en el Registro de la Propiedad. No es habitual, aunque puedes encontrártelo. La misión del Registro de la Propiedad es informar acerca de la realidad del inmueble con el fin de proporcionar seguridad jurídica. No es obligatorio tener el inmueble inscrito, aunque es de lo más recomendable.

Se le llama inmatriculación a aquellos inmuebles que se inscriben por primera vez en el Registro de la Propiedad.

Para la inmatriculación se hace ante notario en el lugar donde se ubica el inmueble a inscribir. Hay que aportar toda aquella documentación que se ajuste a la realidad física y jurídica del inmueble.  Todas esas dudas que se tienen tendrán que estar reflejadas por escrito como los datos de los titulares, qué tipo de inmueble se trata, descripción de su realidad física, datos de las fincas colindantes, cargas…Un documento con todos los detalles relevantes.  El Notario posteriormente lo remite al  Registro de la Propiedad.