Categoría: Notas y consejos compra-ventas

Vender una vivienda puede ser un proceso lleno de decisiones, dudas e incertidumbre. La falta de información sobre las distintas fases y aspectos legales puede generar complicaciones, pero con el enfoque adecuado, la venta se convierte en una experiencia segura y transparente.

En esta guía práctica, te acompañaré paso a paso en el proceso de venta, desde la valoración inicial hasta la negociación y cierre del contrato. Con estos consejos, podrás maximizar el valor de tu propiedad y atraer a los compradores adecuados.

• ETAPA 1: CONOCIMIENTO DE LA VIVIENDA Y SU ENTORNO 

Vender una vivienda no es solo publicar un anuncio y esperar compradores. Para lograr una venta exitosa, es fundamental conocer a fondo la propiedad y su entorno. Una valoración precisa y un análisis del mercado pueden marcar la diferencia entre una venta rápida y una larga espera. 

Valoración de la propiedad 

Es recomendable utilizar varios métodos de valoración para garantizar una evaluación precisa. Puedes optar por: 

   – Herramientas online gratuitas, que ofrecen una estimación inicial. 

   – Comparación manual con propiedades similares en portales inmobiliarios (año de construcción, superficie, estado, número de habitaciones y baños, altura, ascensor, etc.). 

   – Una valoración profesional, realizada por un tasador o agente inmobiliario. 

Evita errores comunes 

Uno de los fallos más habituales es la sobrevaloración del precio debido al apego emocional. Es crucial analizar los precios de la zona y considerar factores como la ubicación, los servicios cercanos y el entorno. 

Define el público objetivo

Conocer el perfil del comprador potencial y sus necesidades te permitirá adaptar tu anuncio para atraer a los interesados adecuados. 

Haz un seguimiento del mercado

Los precios inmobiliarios evolucionan constantemente. Es importante analizar las tendencias: ¿están subiendo, bajando o se mantienen estables? 

El Decreto Ley 5/2025, aprobado el 25 de marzo, trae consigo importantes cambios fiscales que impactarán el mercado inmobiliario en Catalunya. A partir de junio de 2025, las nuevas medidas afectarán tanto a las compraventas como a la fiscalidad de los grandes tenedores. ¿Cómo influirán estos cambios en propietarios e inversores?

Nuevos tipos impositivos según el valor del inmueble:

El valor del inmueble determinará los porcentajes del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): 

– Hasta 600.000 €: se mantiene en un 10%

– De 600.000 € a 900.000 €: aumenta al 11% 

– De 900.000 € a 1.500.000 €: sube al 12%

– Más de 1.500.000 €: sube 13%

Hasta ahora, el tipo único del 10% aplicaba a inmuebles hasta 1.000.000 €.

En adelante: 11%

¡Atención! Gran novedad para grandes tenedores

Si eres un gran tenedor que planea adquirir viviendas para destinarlas al mercado de alquiler, toma nota: el tipo impositivo actual del 10% se dispara al 20%.

Los vicios ocultos son daños de cierta gravedad que no se pueden detectar a simple vista. De haberse conocido previamente, probablemente habría influido en el precio de compra o decidir no comprar. El vicio oculto tiene que ser un daño previo a la compraventa.

El Código Civil recoge la normativa sobre los vicios ocultos, y establece plazos para reclamar. En el caso de la vivienda de segunda mano, el plazo a reclamar es de seis meses desde la fecha de la compraventa. Los vicios ocultos suelen detectarse durante las reformas.

En el caso de las viviendas de obra nueva, los plazos de reclamación varían según la gravedad del daño, pudiendo ser de un año, dos o hasta diez años.

En el caso de detectar un vicio oculto y dependiendo de la gravedad del daño y circunstancias el comprador tiene derecho a resolver el contrato de compraventa o que el vendedor responda del daño.

• Superficie construida: Es el espacio total de la casa, incluyendo paredes, columnas y todo lo que está dentro de sus límites exteriores.
• Superficie útil: Es el espacio que realmente puedes usar en tu casa, como la sala, los dormitorios, la cocina. No incluye paredes ni elementos que no se puedan pisar.
• Superficie construida con elementos comunes: Es la superficie construida de tu casa más una parte de los espacios comunes del edificio, como el pasillo o las escaleras.

En las valoraciones si no se puede medir con exactitud la superficie, se puede usar la que aparece en los documentos oficiales, como es el catastro, siempre y cuando no haya dudas sobre su superficie.

Si tienes un jardín o terraza grande (más del 15% de la superficie de tu casa), se debe medir por separado con un precio diferente. Se parte del valor (euros/m²) que se ha obtenido de la vivienda. A este valor se le aplica un coeficiente de reducción (que suele estar entorno a un 15%-20%, y lo multiplicas por la superficie que tenga la terraza.

Para valorar tu propiedad, puedes seguir los siguientes pasos:

• Usar herramientas gratuitas. Te dan una estimación.
• Busca en los diferentes portales inmobiliarios ofertas de propiedades que tengan similitudes con la tuya: Año de construcción, superficie, distribución, número de dormitorios, número de baños, altura, interior o exterior, el estado del inmueble, ascensor… Cuando obtengas 6 viviendas similares fíjate en el rango de precios y ajústalo a la tuya
• Comprueba la demanda y competencia que hay
• Puedes contratar a un profesional para que te haga una valoración más precisa

Pongamos un ejemplo práctico:

Propiedad a valorar: Piso de 80m en Barcelona, Construida en el año 1997, con 2 dormitorios, 1 dormitorio doble y 1 individual, y 1 baño. A actualizar. Finca con ascensor en una tercera planta, exterior.

• Usamos una herramienta gratuita online. Te dan una estimación de 250.000€ y 300.000€
• Buscamos en portales inmobiliarios viviendas similares. Nos sale  un valor de 280.000€
• Podemos buscar información del precio medio del metro cuadrado en Barcelona, y el precio por barrios. Por ejemplo son 3.900€/m². Multiplicas 3.900€/m² por la superficie de tu vivienda= 312.000€
• Contratas a un profesional y te da el valor de 290.000€

Con todos estos datos puedes establecer un valor 289.250€. Ha de ser un valor competitivo y realista.