Categoría: Notas y consejos arrendamientos

Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) es el nuevo índice creado por el INE para la actualización de alquileres.

Este índice se aplica únicamente a los contratos firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023, y para viviendas habituales. El objetivo es evitar incrementos elevados. Los contratos anteriores a esta fecha se actualizarán según el IPC, siempre y cuando esta cláusula conste en el contrato.

Accedemos a la página web del INE y nos dirigimos al enlace IRAV.  Nos indica la tasa de variación anual media ajustada: 2.2% que corresponde a la variación anual del mes de noviembre. Dato publicado en el 2 de enero.

Por ejemplo, si la renta mensual del alquiler es de 1.000€, la actualización de la renta se realizará anualmente, tomando como referencia el mes en que se firmó el contrato. Supongamos que la actualización se aplica en el mes de noviembre y el incremento es del 2,2%. En este caso, la nueva renta sería de 1.022€, lo que representa un aumento de 22€.

Deberás notificar por escrito al inquilino el nuevo importe y el porcentaje aplicado. Recuerda los atrasos diferenciales

            

• Comprobación que la vivienda se encuentra en una zona tensionada.
• Si se es gran o pequeño tenedor.
• Si hay un contrato anterior de vivienda habitual de los últimos 5 años

Diferentes situaciones:

• Gran tenedor: Hay un contrato anterior de vivienda habitual de los últimos 5 años y un índice estatal.

             Se calculará las dos rentas:

1.-Se actualizará la renta del anterior contrato de vivienda habitual según IPC

2.-Se recurrirá al índice estatal

Se tomará el valor más bajo de los dos.

En el caso de un gran tenedor, cuando el índice estatal no proporciona ningún valor, y existe un contrato de vivienda habitual de los últimos 5 años, se tomará la renta inicial del contrato anterior y se actualizará según el IPC, siempre y cuando esté estipulado en el contrato.

• Pequeño tenedor:
• Si hay un contrato anterior de vivienda habitual de los últimos 5 años se tomará la renta inicial del contrato anterior y se actualizará según el IPC, siempre y cuando esté estipulado en el contrato.
• Si no hay un contrato anterior y el índice estatal de Referencia de Precios no ofrece ningún dato la renta es libre.

APUNTES tanto para el tenedor grande y pequeño:

No se podrá repercutir al nuevo arrendatario gastos que no estuvieran recogidos en el contrato anterior.

El Índice Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda no ofrece datos para viviendas cuya superficie construida sea inferior a 30 m² ni superior a 150 m². No obstante, siempre hay que comprobarlo.

Las viviendas de obra nueva están exentas durante los primeros 5 años.

El depósito de garantía es una cantidad que el inquilino entrega al propietario al inicio del alquiler. Este depósito sirve para cubrir posibles daños o impagos. Según la Ley de arrendamientos para alquileres de vivienda habitual, el importe de la fianza obligatorio debe ser equivalente a una mensualidad de la renta. Como propietario puedes solicitar una garantía adicional como máximo de dos meses más.

Obligaciones fiscales del Arrendador: Las fianzas adicionales están sometidas a la liquidación de la ITP, al tipo del 1%. Si la renta es 1.000€/mes, y le aplicamos el 1% tendrá que pagar 10€ por una fianza adicional. Por dos fianzas adicionales serán 20€.

El contrato de alquiler con opción a compra es un acuerdo híbrido que combina por un lado un contrato de arrendamiento tradicional con una opción de compra futura. Este tipo de contrato permite al inquilino vivir en la propiedad como arrendatario, mientras mantiene la posibilidad de adquirirla en un plazo y precio previamente acordados, sujeto a ciertas condiciones establecidas. Ello no implica que el inquilino tenga la obligación de adquirir la vivienda.

Ventajas para el propietario:

• Se recibe un ingreso por el alquiler
• Se obtiene unos beneficios fiscales por el alquiler de la vivienda

Desventajas para el propietario:

• No es una venta segura. El inquilino puede cambiar de opinión
• Se acuerda un precio de venta. Si el mercado de viviendas sube los precios, no se puede aumentar el precio. Es un precio fijo.

Ventajas para el inquilino:

• Se puede comprobar si la vivienda y el barrio cumplen las expectativas deseadas
• Si el mercado de vivienda sube los precios, se mantiene el precio de venta acordado.

Desventajas para el inquilino:

• Si el mercado de vivienda tiene un ajuste en los precios, se mantiene el precio de venta acordado.

• Si finalmente no se opta por comprar la vivienda se pierde la prima inicial. La prima inicial es una cantidad que el inquilino paga al principio del contrato y que generalmente se descuenta del precio final si el inquilino compra la vivienda.