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«Ley de vivienda» mayo 2023

Desde el 26 de mayo 2023 ha entrado en vigor la Ley de Vivienda, aunque no todas las medidas de esta ley han entrado en vigor. Medidas que se aplican en tiempos diferentes

¿Qué medidas se han de aplicar en los nuevos contratos de vivienda habitual desde el 26 de mayo?

– Transparencia en la información de las operaciones de arrendamiento

Identificación del arrendador
Condiciones económicas
Características de la vivienda
Cédula habitabilidad
CEE
Antigüedad del edificio
Condiciones de accesibilidad
Disponibilidad de la vivienda
Información jurídica: Si tienes cargas, afecciones, cuota de participación
Valor arquitectónico, urbanístico…
Cualquier información como si tiene amianto u otras sustancias peligrosas
Informar de la última renta. Valor del índice de referencia de precios

–Principio de igualdad y no discriminación en la vivienda

No se puede discriminar a ninguna persona
No se pueden hacer pactos individuales, prácticas que produzcan una desventaja particular
No se puede realizar acoso inmobiliario
No se puede arrendar una infravivienda, una vivienda sobreocupada, un alojamiento ilegal o sin título

–Desahucio morosos u okupas

No se admitirán demandas de desahucio hasta que:

Se aclare si el inmueble constituye la vivienda habitual de quien lo ocupa
El propietario declare si es gran tenedor o demuestre si es pequeño tenedor

Concepto de Gran tenedor es aquel que tiene más de 10 inmuebles. Aquellos propietarios que tengan 5 viviendas en una zona declarada como mercado tensionado (incluye la suya propia y segunda residencia) será considerado un Gran Tenedor.

–Actualización de las rentas

Se puede aumentar: Año 2023: 2%

–Honorarios de Agencia

Serán a cargo del arrendador para grandes y pequeños tenedores

–Penalización de la vivienda vacía

El Ayuntamiento puede aplicar recargos del IBI del 50% por tener la vivienda vacía durante más de 2 años sin causa justificada. 3 años vacía el recargo podría ser del 100% y hasta el 150%, en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas desocupadas del mismo titular.

Una vez se hayan declarado las zonas de mercado tensionado se aplicarán las otras medidas. Las Administraciones componentes tienen que declarar las llamadas zonas de mercado tensionado y éstas han de ser aprobarlas por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agencia Urbana. Proceso que puede tardar semanas o meses. Mientras tanto la renta de un nuevo contrato de alquiler de vivienda habitual es la que fijéis.

La novación

Es un acuerdo que acoge nuevas situaciones en el contrato de alquiler. Te permite sustituir una obligación contractual por otra. Se mantiene el contrato inicial salvo aquello que se acuerda cambiar por mutuo acuerdo.

Por ejemplo, modificar la renta, la duración o cambiar una vivienda del mismo propietario porque se necesita una vivienda más grande.

La voluntad del cambio ha de expresarse de una forma clara.

Qué incluye la escritura pública

Se identifica a ambas partes.

Descripción de la vivienda.

Se comprueba si la vivienda tiene cargas, prohibiciones o cualquier limitación: Hipoteca, cancelación registral de la hipoteca, IBI, libre de arrendatarios…

Certificado de Aptitud, en relación con el Informe de la Inspección Técnica de Edificios.

Conforme la vivienda cuenta con la cédula de habitabilidad y el certificado energético vigente.

Se señala el precio de venta, y la forma de pago al igual se comprobará las cantidades entregadas y la forma en que se hicieron esos pagos.

Información de las obligaciones fiscales.

Es el último paso de la compraventa. El fin de ello es que esta operación te garantiza seguridad jurídica. No es obligatorio comprar un inmueble en escritura pública, pero es aconsejable.

Comprador necesita hipoteca

La compraventa no queda sujeta a la obtención de la financiación en el contrato de arras, según artículo 621.49 del libro VI del Código Civil de Cataluña. La parte vendedora no deberá devolver a la parte compradora la cantidad entregada. Como parte vendedora si estás de acuerdo con esta cláusula haz constar que es necesario que se te haga entrega de un documento oficial del banco del motivo de la no obtención de la hipoteca por parte del comprador, que la causa no sea por negligencia, y pon un plazo en el que el comprador te comunique la negativa de la hipoteca.

Como vendedor si no estás de acuerdo haz constar que la compraventa no queda sujeta a la obtención de financiación según el artículo 621.49 del libro VI del Código Civil de Cataluña. Cuando se firman unas arras se pierde el dinero entregado a cuenta, por incumplimiento de contrato.

Fallece el inquilino, ¿queda extinguido el contrato?

La ley estipula que cuando fallece el inquilino existe la posibilidad de subrogarse. La subrogación es la sustitución de una persona por otra del contrato de arrendamiento.

¿Quién puede subrogarse a este contrato? Los familiares más directos, siempre y cuando, éstos hayan convivido con el inquilino al menos los dos últimos años al fallecimiento.

Requisitos: Si se desea continuar viviendo en la vivienda se debe informar por escrito de la defunción, en un plazo máximo de tres meses, además de acompañarlo con el certificado de defunción y probando el parentesco con el fallecido y una prueba conforme se cumplen los requisitos para subrogarse.