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Regulación de los contratos de temporada y el alquiler de las habitaciones

El Decreto Ley entró en vigor el 26 de abril de 2024.

La Ley dice que en aquellas situaciones que tengan una finalidad de estancia temporal como por motivos profesionales, estudios, a la espera de la entrega de una vivienda, por reformas u otras similares, quedan sometidos al tratamiento de una vivienda habitual. La renta se determina aplicando el sistema de índice de referencia estatal si se encuentra en una zona tensionada. La fianza obligatoria es de una mensualidad. La duración mínima del contrato es de 31 días.

¿Qué excepciones hay? El Decreto Ley no se aplica a los contratos de temporada que tengan una finalidad de ocio, vacaciones, y recreativas. Esta finalidad debe ser justificada en el contrato.

El Decreto Ley 6/2024 en el alquiler de habitaciones: Establece límites a los precios de los arrendamientos de vivienda por habitaciones que se encuentren en una zona tensionada. En estos contratos, si tienes varios acuerdos de alquiler al mismo tiempo, el total de las rentas acordadas no puede superar el alquiler máximo que establece el índice de referencia estatal.

Se establecen multas para los propietarios que no respeten los límites de precios o no cumplan con las obligaciones de información.

Opiniones a favor: Se considera una medida necesaria para proteger a los inquilinos.

En contra: Estas medidas afectará la inversión en el sector inmobiliario y la oferta de viviendas en alquiler.

Ejemplo práctico de cómo valorar una vivienda

Para valorar tu propiedad, puedes seguir los siguientes pasos:

Usar herramientas gratuitas. Te dan una estimación.
Busca en los diferentes portales inmobiliarios ofertas de propiedades que tengan similitudes con la tuya: Año de construcción, superficie, distribución, número de dormitorios, número de baños, altura, interior o exterior, el estado del inmueble, ascensor… Cuando obtengas 6 viviendas similares fíjate en el rango de precios y ajústalo a la tuya
Comprueba la demanda y competencia que hay
Puedes contratar a un profesional para que te haga una valoración más precisa

Pongamos un ejemplo práctico:

Propiedad a valorar: Piso de 80m en Barcelona, Construida en el año 1997, con 2 dormitorios, 1 dormitorio doble y 1 individual, y 1 baño. A actualizar. Finca con ascensor en una tercera planta, exterior.

Usamos una herramienta gratuita online. Te dan una estimación de 250.000€ y 300.000€
Buscamos en portales inmobiliarios viviendas similares. Nos sale un valor de 280.000€
Podemos buscar información del precio medio del metro cuadrado en Barcelona, y el precio por barrios. Por ejemplo son 3.900€/m². Multiplicas 3.900€/m² por la superficie de tu vivienda= 312.000€
Contratas a un profesional y te da el valor de 290.000€

Con todos estos datos puedes establecer un valor 289.250€. Ha de ser un valor competitivo y realista.

Consejos para vender tu propiedad

Es importante estudiar el mercado y comparar el precio de tu vivienda con otras propiedades similares en la zona. Sé objetivo y no permitas que tus emociones te nublen.

Asegúrate de disponer de varios informes de valoración que respalden el valor que estás asignando a tu vivienda. Esto te ayudará a justificar tu posición durante las negociaciones.

Además, es fundamental estudiar y comprender el tiempo que las viviendas similares han estado en el mercado y conocer las ventas que se han cerrado recientemente. Tener esta información te permitirá tomar decisiones más acertadas.

Cuando publiques anuncios sobre tu vivienda, destaca los aspectos diferenciales, como posibles reformas o características que proporcionen comodidad y practicidad.

Durante las llamadas telefónicas, recuerda sonreír, ya que esto se percibe al otro lado de la línea. Sé sincero y responde a todas las preguntas de manera realista. También puedes hacer tus propias preguntas para evaluar si la vivienda que buscan se ajusta a lo que ofreces. Por ejemplo, si tu piso tiene 3 dormitorios (1 doble y 2 individuales), pero el interesado necesita dos dormitorios dobles, es importante comunicar esta limitación.

Durante las visitas, mantén una actitud positiva, cordial y abierta, incluso si los comentarios de los visitantes no son del todo favorables.

La flexibilidad y la disposición a ceder pueden marcar la diferencia en una negociación exitosa.

Por último, evita cometer errores, como tener una documentación incompleta de la vivienda o descuidar la redacción de los contratos. Estos detalles son cruciales para evitar sorpresas desagradables en el proceso de venta.

Medios de pago en la compraventa

El notario tiene la obligación de registrar en la escritura el método de pago que se va a emplear. Entre las opciones más comunes se encuentran:

Cheque Nominativo Bancario: Este tipo de cheque solo puede ser cobrado por la persona cuyo nombre figura en él. Se suele establecer un plazo máximo de 15 días para su cobro.
Transferencia Bancaria Convencional: Se realiza mediante una transferencia bancaria a la cuenta del vendedor.
Transferencia OMF (Órdenes de Movimiento de Fondos): También conocida como «Transferencia Urgente», estas transferencias son inmediatas, pero es crucial cumplir con los horarios. Si se emite la orden después de las 16:00h, el dinero no se recibirá hasta el día siguiente.

Es importante tener en cuenta que tu entidad bancaria puede aplicar una comisión por estos servicios. Dichas comisiones son variables, y libres y conviene informarse previamente, ya que suelen ser significativas.

Actualización de la renta en el 2024

De acuerdo con la legislación actual, el incremento de la renta para el año 2024 está restringido al 3%. Si estás percibiendo una renta de 1.000€, el incremento será de 30€.

Para que se pueda actualizar la renta, es necesario que esto se especifique por escrito en el contrato.

Se debe considerar el último índice calculado al cumplirse un año.

Es importante destacar que solo se puede incrementar la renta, no los gastos repercutidos como los gastos de comunidad, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la tasa de basura.

La actualización de la renta para los contratos de uso distinto de vivienda, como son los contratos de alquiler para oficinas, locales comerciales, almacenes, contratos de temporada, habitaciones, alquileres de vivienda cuyos inquilinos sean empresas no se aplica la limitación del 3%. En estos casos la actualización de la renta se hará de acuerdo con el Índice de Precios de Consumo (IPC), siempre y cuando, se haya pactado en el contrato de alquiler.