Autor: aliceengelblog

Alice Engel. Asesora Inmobiliaria y Perito Judicial Inmobiliario (api 3080 / aicat 4022). Me gusta mi profesión. Me comprometo.

¡Alerta fiscal! Cambios en impuestos en Catalunya para 2025

El Decreto Ley 5/2025, aprobado el 25 de marzo, trae consigo importantes cambios fiscales que impactarán el mercado inmobiliario en Catalunya. A partir de junio de 2025, las nuevas medidas afectarán tanto a las compraventas como a la fiscalidad de los grandes tenedores. ¿Cómo influirán estos cambios en propietarios e inversores?

Nuevos tipos impositivos según el valor del inmueble:

El valor del inmueble determinará los porcentajes del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): 

– Hasta 600.000 €: se mantiene en un 10%

– De 600.000 € a 900.000 €: aumenta al 11% 

– De 900.000 € a 1.500.000 €: sube al 12%

– Más de 1.500.000 €: sube 13%

Hasta ahora, el tipo único del 10% aplicaba a inmuebles hasta 1.000.000 €.

En adelante: 11%

¡Atención! Gran novedad para grandes tenedores

Si eres un gran tenedor que planea adquirir viviendas para destinarlas al mercado de alquiler, toma nota: el tipo impositivo actual del 10% se dispara al 20%.

Obligación de transparencia en el contrato y anuncios

La Generalitat de Catalunya establece nuevas obligaciones para las viviendas ubicadas en zonas tensionadas.

El incumplimiento de estas obligaciones conlleva multas, las cuales pueden llegar hasta 900.000€ en casos de faltas graves. Faltas graves hasta 90.000€, y faltas leves se sancionan con multas de 3.000€ a 9.000€.

Se exige una serie de requisitos tanto en la publicidad del alquiler como en la oferta y en la redacción del contrato de arrendamiento.

Requisitos a indicar:

  • El precio del Índice Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda y la última renta del contrato de arrendamiento habitual vigente en los últimos cinco años.
  • Si la propiedad es de un gran tenedor o de un pequeño tenedor.
  • Entregar al arrendatario el documento del precio del Índice Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda, la cédula de habitabilidad y el certificado energético
  • En los contratos, se debe especificar la finalidad del contrato: si es para vivienda habitual, uso distinto del de vivienda, incluyendo contratos de temporada, justificando el motivo de la temporalidad en estos últimos.

La compra de un inmueble con vicios ocultos

Los vicios ocultos son daños de cierta gravedad que no se pueden detectar a simple vista. De haberse conocido previamente, probablemente habría influido en el precio de compra o decidir no comprar. El vicio oculto tiene que ser un daño previo a la compraventa.

El Código Civil recoge la normativa sobre los vicios ocultos, y establece plazos para reclamar. En el caso de la vivienda de segunda mano, el plazo a reclamar es de seis meses desde la fecha de la compraventa. Los vicios ocultos suelen detectarse durante las reformas.

En el caso de las viviendas de obra nueva, los plazos de reclamación varían según la gravedad del daño, pudiendo ser de un año, dos o hasta diez años.

En el caso de detectar un vicio oculto y dependiendo de la gravedad del daño y circunstancias el comprador tiene derecho a resolver el contrato de compraventa o que el vendedor responda del daño.

IRAV

Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) es el nuevo índice creado por el INE para la actualización de alquileres.

Este índice se aplica únicamente a los contratos firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023, y para viviendas habituales. El objetivo es evitar incrementos elevados. Los contratos anteriores a esta fecha se actualizarán según el IPC, siempre y cuando esta cláusula conste en el contrato.

Accedemos a la página web del INE y nos dirigimos al enlace IRAV.  Nos indica la tasa de variación anual media ajustada: 2.2% que corresponde a la variación anual del mes de noviembre. Dato publicado en el 2 de enero.

Por ejemplo, si la renta mensual del alquiler es de 1.000€, la actualización de la renta se realizará anualmente, tomando como referencia el mes en que se firmó el contrato. Supongamos que la actualización se aplica en el mes de noviembre y el incremento es del 2,2%. En este caso, la nueva renta sería de 1.022€, lo que representa un aumento de 22€.

Deberás notificar por escrito al inquilino el nuevo importe y el porcentaje aplicado. Recuerda los atrasos diferenciales

Qué pasos hay que seguir para fijar la nueva renta en las zonas tensionadas

            

  • Comprobación que la vivienda se encuentra en una zona tensionada.
  • Si se es gran o pequeño tenedor.
  • Si hay un contrato anterior de vivienda habitual de los últimos 5 años

Diferentes situaciones:

  • Gran tenedor: Hay un contrato anterior de vivienda habitual de los últimos 5 años y un índice estatal.

             Se calculará las dos rentas:

1.-Se actualizará la renta del anterior contrato de vivienda habitual según IPC

2.-Se recurrirá al índice estatal

Se tomará el valor más bajo de los dos.

En el caso de un gran tenedor, cuando el índice estatal no proporciona ningún valor, y existe un contrato de vivienda habitual de los últimos 5 años, se tomará la renta inicial del contrato anterior y se actualizará según el IPC, siempre y cuando esté estipulado en el contrato.

  • Pequeño tenedor:
  • Si hay un contrato anterior de vivienda habitual de los últimos 5 años se tomará la renta inicial del contrato anterior y se actualizará según el IPC, siempre y cuando esté estipulado en el contrato.
  • Si no hay un contrato anterior y el índice estatal de Referencia de Precios no ofrece ningún dato la renta es libre.

APUNTES tanto para el tenedor grande y pequeño:

No se podrá repercutir al nuevo arrendatario gastos que no estuvieran recogidos en el contrato anterior.

El Índice Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda no ofrece datos para viviendas cuya superficie construida sea inferior a 30 m² ni superior a 150 m². No obstante, siempre hay que comprobarlo.

Las viviendas de obra nueva están exentas durante los primeros 5 años.