Autor: aliceengelblog

Alice Engel. Asesora Inmobiliaria y Perito Judicial Inmobiliario (api 3080 / aicat 4022). Me gusta mi profesión. Me comprometo.

Quién tiene que firmar el contrato de alquiler

Si no firmamos bien el contrato de alquiler se podría considerar nulo.

Requisito imprescindible ser mayor de edad.

Propietarios:

-Quién firma cuando hay un dueño y un usufructuario. En este caso, el usufructuario tiene derecho a usar el piso y puede alquilarlo y hacerse suyas las rentas sin necesidad que lo autorice el propietario

-Si son varios propietarios, deberán firmarlos todos. Si bien, uno de ellos no puede asistir a la firma se requerirá la representación autorizada

– Si uno de los copropietarios, una pareja, tiene un porcentaje mayor que el otro será válida la firma del que posee la mayoría

Inquilinos:

-Si son varios inquilinos tendrán que firmar todos

-En el caso de una pareja podría firmar únicamente uno. En el caso de fallecimiento la ley permite que pueda subrogarse

Arras e hipoteca

En el momento de firmar el contrato de arras tenemos que ¿tener la hipoteca solicitada?

Si estamos buscando comprar una vivienda es muy recomendable tener ya algún contacto con un banco de tu confianza.  Al tratarse de una operación tan importante es fundamental disponer de toda la información para conocer las características básicas de una hipoteca por diferentes entidades bancarias, y saber cuánto es lo máximo que podemos pagar. Se aconseja que este endeudamiento no sea superior al 35% de tus ingresos netos.

Cláusulas de penalización, ¿son legales?

Las cláusulas de penalización se aplican cuando hay un incumplimiento por parte del inquilino.

Los contratos de uso distinto de vivienda son más flexibles. Cualquier pacto es válido si se acuerda por ambas partes, y por supuesto dentro de unos límites.

Los contratos de vivienda hay unos derechos y obligaciones para cada parte.

Cláusula de penalización que se emplean habitualmente es por el retraso en el pago de la renta. Si se le quiere castigar monetariamente no te excedas. Hay que aplicar la moderación, no fijemos penalizaciones desproporcionadas, ya que se considerarán nulas.

La actual Ley de Arrendamientos, en vivienda habitual, únicamente regula una penalización en el caso de desistimiento anticipado del contrato:

Artículo 11: El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Qué se puede o no se puede negociar en un contrato de arras

No todo es negociable en un contrato de arras. Hay cláusulas que no se pueden negociar ya que las dicta la ley.

Innegociable

  • La venta se entregará sin ningún tipo de cargas y gravámenes, ni ocupantes o arrendatarios, y estando al corriente de pago de todos los impuestos, arbitrios municipales y gastos comunitarios
  • Entrega de la cédula de habitabilidad y certificado energético
  • El pago por parte del vendedor de la plusvalía municipal
  • El pago por parte del comprador del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

Negociable

  • El precio del inmueble
  • Forma de pago
  • El plazo
  • Si se incluye mobiliario y/o electrodomésticos

Otras más peliagudas

  • El artículo 1455 del Código Civil establece que el gasto de otorgamiento de escrituras debe pagarlo el vendedor, mientras que las escrituras posteriores las tendrá que pagar el comprador, salvo, que se pacte lo contrario
  • Impuesto de Bienes Inmuebles. El nuevo propietario tiene que hacerse cargo de pagar el IBI a partir del año siguiente. Si se vendió en marzo de 2021, el nuevo propietario pagará a partir de enero de 2022.

Hay alguna sentencia del Tribunal Supremo que dice que la cuantía del IBI debe repartirse proporcionalmente entre el comprador y el vendedor.

Actualización Renta: Diferencias entre IPC e IGC

En el arrendamiento para actualizar la renta tenemos dos opciones:

IPC (Índice Precios de Consumo)   y el IGC Índice de Garantía de Competitividad), que publica el Instituto Nacional de Estadística.

¿Qué diferencias tiene un índice u otro?

El IGC tiene un tope máximo que es el 2%, y un mínimo que es 0% por lo que nunca será negativa esa actualización de la renta. Sólo aplicable a los contratos firmados a partir del 2015. El cálculo del IGC es más complejo. Toma como base el IPC de la eurozona de todos los países que tienen euro y luego corregido por la pérdida de la competitividad que España acumula desde 1999.  Tomaremos como referencia el último IGC publicado (se publican con retraso). Así que, si nuestro contrato se firmó en junio, aplicaremos IGC de mayo y así sucesivamente en las siguientes actualizaciones aplicaremos el mes de mayo.

El IPC es un índice que sube y baja, sin máximos, ni mínimos. La renta de los alquileres puede disminuir o aumentar dependiendo de las subidas y bajadas del cesto de la compra, y determinados servicios. Es el coste de la vida.  El IPC se actualizará coincidiendo con el mes que se firmó el alquiler. Si se firmó en junio aplicaremos el IPC de junio, y así sucesivamente.

Para conocer el cálculo tenemos que acudir a la página web del Instituto Nacional de Estadística (INE).